解决城市空置商品房路在何方？

　　近日来，“中国有6540万套空置房”的消息一经传出，便引起社会各界的广泛关注。针对这一数据，不少专家提出了质疑。不管数据真实与否，空置房现象的存在还是遭到了民间的激烈批评，纷纷要求相关部门调查并公布空置房数量。

　　然而，对空置房的调查却存在种种困难。对于住房空置率的调查，国家统计局有关负责人表示，要研究建立空置房调查办法，并介绍了统计部门的初步计划。对房屋空置率的调查最终还是要落实在如何解决的问题上。

　　商品房空置现象普遍存在

　　住房空置率是衡量房地产市场发展的一个重要指标,是影响土地及住房有效供给、制定相关调控政策的一个重要参考因素。近年来，各城市楼盘高空置率的问题引起了各方关注。一边是想买房的人买不起房，另一边却是买多套房的空置不住，空置房问题关系国计民生。

　　日前有报道称，国家电网公司在660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅的电表连续6个月读数为零，按每套房3口人计算，可供近2亿人居住。根据北京联合大学应用文理学院城市科学系课题组对北京市50多个2004年到2006年售出后入住的小区用电情况进行抽样调查，得出27.16%的住房空置率结果，推算出北京2007年约有5400多万平方米已购商品房闲置。对此数据，很多专家提出质疑。

　　北京市京华律师事务所律师秦兵认为，近2亿平方米的待售房数据与目前的空置房没有可比性，一般来说开工面积很容易掺杂虚报数字。开发商拿到地皮以后，为了保证在规定的2年内开工，就会虚报一些开工面积，真正的空置房面积比竣工面积还要大。据他调查，估计上半年房屋待售量实际在2.5亿平方米左右，而目前我国房屋空置量已经达到了8000万平方米。

　　空置房数量一直是公众关注的焦点，不管各种调查数据是否真实可信，空置房现象普遍存在却是不争的事实。如今，房价高涨，很多人都认为是炒房在作祟，而这些空置房便是高房价的“元凶”之一。对于空置房，群众喊打声一片，并要求公布空置房数量。

　　空置房调查催生空房管家

　　由于要求调查住房空置率的呼声高涨，伴随北京设立空置房调查试点消息的发布，“空房管家”这一行业很快如雨后春笋般冒了出来。不少网站都纷纷推出“空房管家”服务。“空房管家”在房主授权范围内代为打理房子，包括定期巡查维护房屋设施，代交水、电、供暖及物业管理费等费用。

　　据了解，空置房调查主要采取三种方式：入户调查、查水电和查询物业，“空房管家”专门应对这些措施。比如，入户调查时可以按照要求留人，每月可以派专人定期进房间放水、开灯，有人专门与物业接洽，必要时可以身份扮演。事实上，“空房管家”是“上有政策，下有对策”的催生物。然而，对于“空房管家”，不少法律专家都认为是与法律法规相违背的。北京诺恒律师事务所主任林悟江律师表示，提供这种“空房管家”服务是与国家法律、政策相对抗的，经营的公司不会是正规公司。从业主的角度来看，容易造成个人隐私的泄露，有可能让不法分子钻空子，也不利于财产保护。同时，如果双方出现纠纷，法律不会维护房主的利益。另外，这会对国家的调查造成一定干扰，影响国家统计数据的准确性，从而影响到国家经济政策的制定。《统计法》规定，公民有义务如实提供相关统计数据，并配合调查。因此无论是服务的经营者，还是被服务方，都是在触犯法律。

　　调查行动必须坚持到底

　　住房空置率究竟有多高，这是公众普遍关心的一个问题。因为这个指标可以说明房地产市场上的投机状况，是观察楼市健康与否的风向标。从理论上说，这个数据应该是公开的、正确的，但在国内却演变成为全民的“哥德巴赫猜想”。原因何在?有人认为，在空置率的背后，其实是利益的“江湖”，是既得利益者在阻挠。

　　有专家发出警告，面对不断涌现的“空房管家”， 如果政府对空置房不闻不问，如果空置房的数量得不到准确统计和调查，如果对已摸清的空置房数量不采取措施规范治理，“空房管家”也将继续复制空置房的生存法则。如此一来，民生多艰无异于遭受二次伤害。

　　因此，要想有效地解决空置房带来的种种问题，住房空置率调查是前提条件。中国房地产协会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强在接受记者采访时表示，空置房调查早该做，这是调整税种、确定税率的重要前提。但国家统计局发言人盛来运日前坦言，针对空置房的调查难度很大。

　　究竟如何才能将调查进行到底呢?首先，空置房调查，不能单线进行，而要复线开展。现在每个小区都有业主委员会，每栋楼层都有楼长。调查时，要让业主委员会成员和楼长一道参与入户调查，空置房内住的是真业主，还是假管家，业主委员会一眼就能看出。其次，没有业主委员会或楼长的小区，调查人员更要充分走群众路线，走访被调查户的左右邻居，听取其意见，并要向其说清，要对提供情况的真实性负责。再其次，入户调查空置房，最好能留下业主的影像等资料，对存疑者过一段时间要杀回马枪。此外，还须畅通举报渠道，发动群众有偿举报。

　　解决空置问题从源头抓起

　　空置商品房是业内各方都不愿触及的敏感神经，但它却在现实中存在。各级政府部门都在努力寻求解决之路。业内人士呼吁，空置房不但要调查，还要找出造成房屋空置的真实原因，并以合理的制度加以限制，这样才能解决市场的供求矛盾。信息是研判市场走势的重要依据,是影响人们预期的关键要素。因信息争议而对职能部门不断质疑,还将有损社会对房地产市场运行的信心。应以空置率指标的逐步透明化为契机，进一步推进房地产市场信息统计和公开，促进市场的健康平稳发展。

　　首先，有效控制空置房的增量面积是解决空置房增长过快问题的根本。控制空置房的增量面积，除了靠开发商对商品房的精准营销策略外，更重要的是政府在土地审批制度上的控制和把握。政府应该有效合理地实现商品房建设规划，避免同区域在短时间内大幅度增加商品房供给量，出现供过于求，变成将来的空置房。

　　其次，快速消化现有空置房的存量面积。除了控制空置房的增量面积，快速消化现有空置房，将其基数减少到最小化，也是有效解决空置房增长过快的一个重要环节。

　　此外，还可以通过一些优惠政策刺激空置房的消化。例如《关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》，凡在1998年6月30日前建成在2002年12月31日前购买的空置商品房免征契税。近日，海南省开始加快研究制定鼓励住房租赁的优惠政策，解决商品住房空置率高的问题。