深度调查：北京房价究竟是“真摔”还是“假摔”

2008年，在阵阵“打折”声中，涨跌不定的北京房价彻底把消费者搞糊涂了。

曾以“坚挺”著称的北京房价，在2007年经历了有史以来最为疯狂的一轮无理由上涨后，遭遇国家宏观调控系列动作的强大压力，在强势媒体齐声“唱跌”中，自去年岁末开始滞涨停售，到今年年初开始松动甚至部分回落。

房地产市场价格的新变化是否预示着将终结2004年以来房价一路猛涨的趋势？北京房价此轮波动究竟是“真摔”还是“假摔”？“看涨派”与“看跌派”喋喋不休的争论背后究竟掩盖了什么？究竟是谁把消费者搞糊涂了？这笔糊涂账的根子在哪里？房价统计的问题到底在哪里？本报记者通过一系列深入市场前沿的调查，力图还原楼市的真相。

一线调查

北京房价首现跌势：开发商扛不住了？

“你们媒体总在说‘拐点到了’，可为什么我一点都没发现呢？”3月4日，万年投资集团万年长兴置业总经理黄玺庆接受记者采访时发问道。

今年1月11日，中央电视台称原本最为坚挺的北京房价也下跌了”的结论， 这令黄玺庆和他周围的很多开发商感到迷惑。

进入2008年两个月之后，围绕在北京房价上空的迷雾依然缭绕，人们看到的一些楼盘打折促销的举措到底是房价“拐点”的征兆，还是统计部门提供的抽象数字和市场短期表象的被误读呢？

市场冷淡，房价“嘴硬价软”

3月初，记者走访位于北京市珠江帝景 (论坛像册 户型 样板间 新闻 视频)、美利山 (论坛 像册 户型 样板间新闻)、国奥村 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)、学院派 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)等十几个正在预售的楼盘时发现，即使是在周末，这些楼盘的看房人也很少，到处是销售人员无所事事的身影。这和去年众多售楼处人满为患的火爆场面形成了鲜明的对比。

在2008年房地产交易冷清的情况下，北京楼市刮起了近两年来即便在淡季也罕见的大力度的打折促销风。有的项目推出买房送宝马车活动，折合现金优惠额度达50万元之巨，有的项目买房赠送装修款、免物业费和印花税，也有的项目是直接打上十几个点折扣……业内人士指出，此番参与北京楼盘打折促销的项目，数量之多、打折幅度或者促销力度之大超越往年。

2008年2月27日，ST万科集团在北京新开盘的 “万科假日 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)风景” 高调推出“购房优惠倒计时”活动，特价房最低达到了九一折。

作为中国最大的地产商，万科集团董事长王石在去年年末首发房市“拐点”预言，进而亲身实践，对旗下各地项目进行打折促销。在历经广州、深圳、成都、上海的“打折之旅”后终于登陆北京。

记者发现，因大幅打折而被广泛关注的万科假日风景 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)从2007年5月25日到2007年年底，依次拿到3期预售许可证，却分成了8次开盘，每次的开盘价格都会有不同程度的提高，均价从刚开始的9500元/平方米步步攀升， 2007年12月11日，升至顶点14700元/平方米（按平均户型、价格统计）。随着楼市的转冷，到了2008年新的两期开盘，虽然名义价格没有下降，但对客户根据不同条件给出了9.1折到9.6折的优惠。按照北京市房地产交易管理网3月5日的数据统计，其2月27日开盘的10号楼共有59套房，其中有3套签约，成交均价为13119元/平方米。

业内人士指出，打折项目的背后动机有多种可能：一种可能是对市场前景不看好急于甩货，第二种可能是因为货币紧缩政策导致企业现金流出问题或者上市公司为了满足财务报表的要求急于回款，第三种可能是出于对客户心理的迎合，效仿某些商场先调高价格再打折的伎俩，还有一种可能是开发商在四五年前惯用的低开高走的价格策略。

记者调查发现，实行打折或者赠送实物促销的多数是一些大的上市公司的项目或者是一些老项目的尾盘；那些被媒体视为“降价”的，多数是一些楼盘新开的二期或三期。其中有因为从一期的精装房改为二期的毛坯房而开盘价低于一期售价的，如沿海赛洛城 (论坛 像册 户型 样板间 新闻 视频)的“美利山”；也有开盘价低于先前内定价格的。其中，重拾“低开高走”策略是开发商的普遍之选。

据悉，北京一个平均售价近3万元的联排别墅项目按照2007年的价格涨势，原本想把位置稍显优越的二期产品开盘价定在每平方米4.5万元，但在2007年年底还是审慎地定在每平方米3.5万元。“低开高走保险一些，否则定高了如果没人买又不敢轻易降价，岂不把自己套住了。”该项目销售负责人坦陈。不过，该负责人又表示：“过了这段政策敏感期，我们的房子还会涨到每平方米4.5万元以上，因为周围根本没有我们这样低密度的产品了。”

“富力又一城 (论坛 像册 户型 样板间 新闻 视频)”被认为是优惠幅度比较大的楼盘，年初推出了买房送5重大礼的活动：免3%契税、免0.05%印花税、免10年物业费、免2%公共维修基金、送2777元购房喜宴等。但销售员告诉记者，优惠后的价格在每平方米12000元～14000元。“我们给客户有优惠，但没降价，要买就赶紧订，我们很快就要上调价格了。”