沪保障房：靠拢金融产品

　　建设保障房有两难，一曰土地难、二曰资金难。为解决资金难题，上海住房保障体系推出共有产权房，其实质是以现代金融产品解决住房难。

　　上海将申购者和政府以一定比例“共有产权”的模式引入经济适用房，2009年底，上海在徐汇、闵行两区实施共有产权房试点，房源销售基准价在每平方米4800元－5200元之间，有1819户家庭最终签约购房。居民和政府按“七三开”共有住房产权，还将推出“六四开”等方式。今年3月，上海市政府正式对外发布经济适用住房价格管理试行办法，对经适房的销售价格、浮动范围、产权份额等作出规定，并明确提出“共有产权”的运行机制。预计至今年底，全市可供房源将达500万平方米、约8万套。

　　为缓解保障房资金压力，上海市让保障房向期权产品靠拢，虽然不符合保障房的公益性质，却是目前相对较为公平、现实的做法。

　　这并非上海独创，国内少数地方政府曾有试点，英国早在二战后，就采用共有产权办法解决问题。

　　政府与共有产权购房者之间形成了双重权利关系。

　　首先，政府让渡给共有产权购房者一个权利，购房者所拥有的30%份额可以按照周边房价打九折。此时政府付出的经济代价包括免收的土地出让金、行政事业性收费、城市基础设施建设费用、其他税费的减免等。

　　其次，政府再给共有产权购房者一项期权，5年后共有产权可以转让，购房者能够拥有完整产权，而不仅仅局限于使用权。但此时，政府也给自己预留了一项权利，当政府的住房保障机构拥有优先回购权，规定购房人和保障机构按各自的产权份额分配上市转让收入。

　　在这项共有产权的金融产品中，基本可以做到风险共担、利益共享。

　　购房者得到的收益是实实在在的打九折的收益，所获得的30%的价格比周边低廉，但购房者无法得到最大的资本溢价收益，因为他拥有的是5年内不能交易的不完整产权。政府在初期支付成本之后，得到的是出售30%的产权所获得的大笔现金，以及5年后优先收购30%产权的权利。