房地产业还有投资吸引力吗？

　　很显然，在过去十年里，房地产业是最具有吸引力的行业之一，其特点表现为“三高”：一是高增长性，行业的年均增长率在20%-30%之间，不少企业的年均增长速度达到50%，造就了不少巨无霸房企；二是高利润率，投资收益率一般在20%-30%之间，有的甚至超过六成，房地产富豪占据全国百富排行榜半壁江山；三是高风险性。房企自有资金比例低而负债率很高，大多数负债70%以上，容易受金融调控影响。

　　随着中央和地方推出“限购”和“加大保障性住房”为主要内容的新调控政策，房地产行业的未来面临诸多不确定性，业内的一些人和有心进入这一行的人开始担心：今后的房地产业还具有投资吸引力吗？

　　企业战略大师、美国哈佛大学迈克尔·波特教授有一个着名的“五力模型”(即新进入者、供应商、顾客、同行竞争者、替代品五个方面作用力)，用于分析行业的竞争程度和某行业对投资者的吸引力。根据这一模型，房地产业竞争性和投资吸引力分析如下：

　　1、同行竞争不厉害。表现为行业集中度低(例如万科在全国的市场份额也不过只占3%左右)、区域性强、产品差异性大、成本差异也大。因此，多家大型开发商“扎堆”在同一个城市、同一个区域板块，不但没有出现竞相压价，反而是互相促进，出现“群狼效应”。

　　2、进入门槛高、新进入者威胁小。一级土地招、拍、挂的供地模式加上定向拍地，垒起了一道道很高的门槛，使得新进入者很难直接进入到一级开发，即使能进入，大多数也只能选择在二、三线城市“练摊”。

　　3、土地、建筑、装修、材料等供应商讨价还价能力弱。而讨价还价能力比较强的“供应商”应该算是银行，基本上控制着向房企贷款的主动权。虽然目前限贷和提高利率可以说打在了七寸上，但他行企业如果选择这个时候进入地产，一般都是实力雄厚、资本金充足的企业，不会太多担心融资问题。

　　4、顾客讨价还价能力更弱。限购政策虽然分隔掉一大半的顾客数量，改善需求和投资需求受到了明显压制，但是，现在和将来一段时间里，在中心城区，依然是求大于供，一房难求，房价依然看涨。

　　5、住房基本上是没有替代品的。虽然有小产权房和保障性住房，但在目前的政策背景下，这两种性质的房产由于不可自由上市，人群限制等，不可能真正威胁到商品房。

　　因此，对房地产业新进入的开发者来说，如果能挺过金融这一关，依然有较大机会可寻。