房企融资频繁 外资趁机进军我国

　　随着房地产调控的步步紧逼，一向“不差钱”的房地产开发商开始感受到阵阵寒意。卖股、卖地、卖项目，十八般武艺上阵，难解房地产企业的巨额资金饥渴。有专家预计，未来一段时间房价很可能将出现较为明显的松动迹象。

　　市场风声紧融资活动频

　　在国内严厉的信贷调控下，银行及资本市场等融资渠道被堵塞。房产开发商出现卖股、卖地、卖项目现象，筹集资金动作频频。

　　5月16日，恒大地产发布公告，华人置业以5亿美元（约38.75亿港元）入股恒大位于江苏启东市寅阳镇项目的49%权益，恒大则拥有另外的51%股权。出让项目面积约134万平方米。

　　3月29日，中粮地产发布公告，为补充流动资金，公司根据2010年第二次临时股东大会决议，已通过上海证券交易所交易系统出售公司持有的招商证券970.07万股，尚余8554.17万股。

　　这并不是中粮地产第一次卖股换取流动资金。中粮地产曾于1月5日公告称，截至2010年末公司已出售持有的招商证券1651.42万股，产生税后利润约2.23亿元。

　　3月5日，北京城建宣布拟收购北京中鸿房地产开发有限公司持有的世纪鸿城公司45%股权及其相应债权。

　　易居中国首席分析师杨红旭认为，房企筹措资金，首先考虑的是银行信贷，其次是降价促销，最后才会卖股、卖地、卖项目。因此，部分房企出售资产，正反映资金链趋于紧张。

　　资金链状况进入预警

　　多家研究机构表示，房地产开发企业本年资金来源增速放缓、房地产开发投资高位运行、商品房销售金额增速难以大幅回升、个人购房贷款余额增速回落等因素，将导致房地产开发企业资金链状况不断恶化。

　　一方面是房地产投资增速依然维持高位。1-4月份，全国房地产开发投资13340亿元，同比增长34.3%。另一方面是楼市销售乏力，资金大量沉淀。据北京房地产交易管理网及北京中原地产统计，截至5月31日，北京住宅总库存达到10.13万套，环比4月新增3000多套。

　　投中集团旗下CVSource统计显示，今年1至5月，中国房地产企业通过IPO、增发、配股、公司债[等形式融资的案例仅为5例，包括广汇股份定向增发、青建集团发行短期债券、上海上实两次发行中期票据、莱蒙国际IPO 等，总金额不足70亿元人民币，而去年的规模超过400亿元人民币。

　　一些房地产企业转向信托业务。根据中国信托业协会的统计，今年一季度信托公司投向房地产领域的资金余额为4868.88亿元，接近去年同期的两倍，其中，新增投资房地产的信托资金规模为710.98亿元。但当前房地产信托融资成本达到12%至17%，也让一些房地产企业还款风险加大。

　　在此情况下，房企被迫自掏腰包。国家统计局数据显示，今年1至4月房地产企业自筹资金比重处于历史高位，达到37.4% ，接近2008年楼市萧条时期38.7%的高点。

　　外资趁机进军我国

　　我国楼市对外资的吸引力似乎并没有因为宏观调控收紧而减弱。商务部最新公布的数据显示，5月我国实际使用外资FDI金额为92.25亿美元，同比增长13.43%。其中1-5月，外商投资我国房地产市场金额达266亿元，同比增长57.3%。

　　自去年四季度以来，外商在中国楼市的投资额继续保持快速增长的势头。此前的1-3月、1-4月和1-5月，外商投资房地产金额分别为144亿元、222亿元和266亿元，同比增速分别为45.2%、62.3%和57.3%。

　　“虽然国际社会对中国楼市是否存在泡沫的争论一直在持续，但大部分人还是认为中国经济软着陆的可能性比较大，所以外资进入中国房地产市场的速度较去年有所加快。”第一太平戴维斯北京公司投资部董事纪刚在接受采访时表示，中国楼市无疑仍是对外资最有吸引力的市场之一。

　　尽管如此，外资在中国楼市中的投资比例却并不高。世邦魏理仕中国区首席运营官金勇称，一方面国内有换汇的限制，另一方面外资进入中国的手续非常繁杂，导致进入房地产市场的外资虽然有所增加，但和之前相比并没有明显差异。

　　“目前房地产企业在开发项目时所使用的资金，90%以上都是内资，虽然外资进入的总额较之前有所增加，但其占比并没有发生实质性的变化。”金勇说，做机会性投资的外资依然存在，但与之前相比已明显减少，大多数外资进入中国房地产市场更多是长期战略上的考虑。

　　外资对中国楼市来说并不是新鲜词。2002到2003年间，外资就以基金的形式出现在中国楼市，在2006年前多投资一线城市的商业地产项目，以购买整栋商业物业为主。

　　国内一位不愿意透露姓名的房地产开发商私下透露，经过几轮调控后，房地产企业的融资成本已远比表面看起来高，甚至高于外资金融机构的融资成本，这才导致一些房地产企业不得不选择外资。

　　纪刚认为，外资进入房地产开发领域的时间窗口已经打开。