北京拟试点公租房土地年租制

　　寄予厚望的公租房土地年租制已于北京启动试点，据北京市国土部门有关人士向本报记者介绍，今年北京将有多个公租房项目施行土地年租制。

　　与此前公租房一次性收取几十年的土地出让金的土地出让制不同，新的土地年租制是改为每年收缴一次土地使用费。业内人士预计，土地年租制将有效降低公租房建设成本，从而促进更多资本投入公租房建设。

　　新模式的吸引力

　　北京市国土资源局土地储备中心副主任叶向中向记者介绍，目前位于海淀区清河的某公租房项目已由海淀区进行土地年租制操作。他同时表示，年内将会有多个项目进行首批公租房项目试点，都不再延续通过公开市场进行土地出让的模式。

　　而此前媒体报道的西二旗项目，经记者向承建方北京市安达房地产开发公司核实，并没有采取土地年租制。

　　以北京市为例，此前公租房的建设模式一是采取委托代建：由政府管理机构作为项目产权主体，取得土地使用权，或通过土地招拍挂的方式，招标选定实施主体，建成后交给管理机构。二是在土地招拍挂条件中约定由土地获得者负责建设，建成后由市区管理主体根据合同进行回购管理。但这种模式在对开发商的吸引力和政府自身扮演角色的问题上，都在业内引起了不少质疑之声。

　　北京师范大学房地产研究中心主任董藩向记者直言，并不看好目前的公租房承建模式，“如果不去调动市场的力量，政府建的公租房越多背的包袱会越重”。董藩认为，公租房不能单纯依靠政府出资建设或者回购管理，借助市场手段来引入社会资本才更符合市场需求和操作的可持续性。

　　“这种模式与运作商品房相比，确实很难吸引开发商。”曾参与北京市公租房政策论证的我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理胡景晖告诉记者，按照原有模式开发商前期要投入包括巨额土地出让金、建安费和相关税费等成本，但收益率算下来只有3%~4%。而据记者了解，近年来一般商品房的利润都远高于此数。

　　显然，新的公租房土地年租制模式使开发商和政府出现“双赢”。一方面，开发企业降低了成本压力，可以促使公租房价格进一步下降。另一方面，把一次性的土地出让金分散到70年期限内，将保证政府财政的长期稳定收入。

　　新资本进入模式的探索

　　5月初，住房和城乡建设部副部长齐骥接受中国政府网专访时，明确提出了将探索允许保险资金、长期信托资金，通过直接投资或者定向募集等方式参与公共租赁住房建设。

　　提到公共租赁住房建设资金来源渠道时齐骥表示，一是政府组织建设的公共租赁住房可以纳入住房公积金贷款支持保障性住房建设的试点。二是鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款。三是支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式，来筹集公共租赁住房资金。四是探索允许保险资金、长期信托资金，通过直接投资或者定向募集等方式参与公共租赁住房建设。五是探索运用房地产信托基金来拓展公共租赁住房的融资渠道。

　　作为低利润运作的公租房，成本因素成为限制其规模化发展的门槛，如何吸引更多资本和企业投入公租房建设，新的资本进入模式的探索成为破题的关键。

　　对此，胡景晖认为，与房产开发企业相比，参与公租房建设对注重长期回报收益稳定的保险资金、长期信托资金等来说，显然非常切合。土地年租制的施行，将有效促进各种资本进入公租房体系。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强表示，目前在包括公租房在内的保障房建设中，单靠政府资金规模化建设难以支撑，引进不同融资方式、民间资本力量参与公共租赁住房建设是条值得探究的思路。“不过这种探索要成为现实还需出台更多具体的政策法规，在对接中在最终的实施过程中也还有很多可能性需要思考。”