广州楼市成交反弹 开发商资金过冬无忧

　　广州楼市很火。8月29日,位于广州金沙洲的保利·春天里二期开盘,推出的270套单位当日售罄,成交金额达3亿元。同一天开盘的华南碧桂园新组团“十年华南”,拿到预售证的300多套单位悉数推出,3小时内卖出近九成,销售金额近3亿元。9月初开盘的万科柏悦湾推货量只有120套,均价为18500元/平方米,大量买家彻夜排队。

　　广州市国土房管局9月10日发布的通报称,8月份,广州一手房网上签约面积环比增加26.4%,签约均价12056元/平方米,同比上涨16%,环比上升7.5%。据中国指数研究院的最新统计,9月份第一、二周,广州十区两县市成交套数2021套,环比分别增加19.73%。

　　世联数据平台统计显示,8月各大城市成交物业以90平米左右的中小户型为主,刚需爆发性入市是成交反弹的主因。该机构认为,楼市一反弹就担心“二次调控”为时尚早,原因有二:一是新政的初衷是“遏制房价过快上涨”,8月房格并没有出现普遍上涨和快速上涨的现象;二是8月楼市反弹是刚需主导,而刚需并不是楼市调控的对象。虽然成交量持续增长,但价格未必普遍回升和快速上涨。当价格涨幅超过一定幅度时,会促使刚需再次陷入观望。世联研究据此表示,这轮楼市反弹或将导致楼市的“二次触底”。

　　发展商的资金状况,是关系其能否安全渡过调控的重点。根据上市房企已公布的半年报情况,以万科、保利、金地、招商、雅居乐、碧桂园、世茂、中海、绿城、龙湖10家开发商综合来看,尽管发展商资金压力已现,但多数仍处于安全经营状态,还未达到资金断裂的危险边缘。

　　据经纬地产研究中心《发展商资金流动性现况调研报告》,10家上市房企销售净利润共计达195.8亿元,净利润超过10亿元的房企达到8家,这八家房企虽然净利润金额较大,但除金地利润大幅增长外,其它都不同程度的出现净利润增长步伐减缓,有的甚至还出现滑坡的现象。

　　上半年有5家房企现金净流量为负值。虽然万科上半年有367.7亿元的销售资金回笼,但用于支付上半年拓展土地需要支付的205.39亿元地价后,还要应付上半年新增项目 38 个的项目支出。截至6月30日,现金净流量已呈现负值,其资金压力可见一斑。保利上半年新增土地项目非常多,几乎在上半年已差不多完成今年的拿地计划,除了支付这部分的土地款项外,今年以前的土地款项也于今年上半年付清,集中的现金支付使得保利上半年净流量出现负值,这对于保利下半年清除库存也提出了较为迫切的要求,去库存化存在一定压力。金地、雅居乐和绿城的现金净流量亦为负值,面临一定的资金压力。招商地产、碧桂园、世茂、龙湖4家房企现金净流量持续保持正值。

　　10家上市房企资产负债比率除金地略有下降以外,其它9家较往年均有小幅增长,但基本都处于相对“安全”状态。保利、绿城、龙湖的负债比率超过70%,呈现出一定的企业经营风险。但保利地产是央企背景,有强大的集团资金做后盾,融资能力强大,较高的资产负债率也处于风险的可控范围内。

　　根据流动比率初步判断,保利、金地、招商、中海和龙湖这5家房企的流动比例均超过2,偿债能力较好。世茂的流动比例略低于2,是其三年来首次降到2以下。万科的流动比率为1.78,与往年相比,也有一定程度的下滑,短期偿债能力有所减弱,但其流动性比率与速动比率的差值即存货与流动负债的占比也在下滑,说明流动比率减弱的原因并非库存增多造成,相反,上半年去库存化明显。从这个角度来看,万科流动比率下降的原因更多来自于新增项目的资金投入及土地购置的投入,预计下半年万科的短期偿债能力将有望回升。总体而言,10家品牌发展商中有7家财务保持稳健。另外3家房企的流动比率在1.5上下波动。

　　经过上述数据分析可以发现,经历了上半年成交量大幅萎缩的地产低迷季节,大部分发展商均未按期完成销售目标,去库存化压力增加。