集散与扩散：商用地产在城市的布局探讨-加拿大宝佳国际建筑师有限公司驻华首席代表高
摘要: 高志：各位安静，非常感谢大家今天能够来参加我们的论坛，今天的论坛安排是这样。 今天上午我们的主题，今天主要是讲，商业房地产，主要讲商业房地产，大家知道，商业地产也是一个，现在非常热门的一个话题，随 ...
| 高志：各位安静，非常感谢大家今天能够来参加我们的论坛，今天的论坛安排是这样。 今天上午我们的主题，今天主要是讲，商业房地产，主要讲商业房地产，大家知道，商业地产也是一个，现在非常热门的一个话题，随着中国这么多年的改革开放，30年的改革开放，我们走过了，早就走过了过去我们国家发展40年的历程，也就是我们的房地产建设现在芳心未哀，此起彼伏的趋势，出现了很多不同的住宅，这种不同的住宅都出现以后，我们发现中国很多城市出现了很多有城无市，也就是我们的市没有跟上，所以反过来它制约了我们城市本身的发展，原因在哪里呢？ 首先第一个，首先是我们对市的理解不对，也就是我们的开发商朋友，大家知道，做商业地产的难度，远远大于大做住宅，难度非常大，你原来做住宅开发用的那些工程部经理，你原来用的策划部经理，发现一做住宅，这些人不行了，一做商业不行了，不会弄，你原来的物业管理公司，管住宅管得很好，把商场一给他们，完蛋了，为什么？这还不是一个简单的水平高和水平低的问题，实际上做商地产和住宅不是一回事。 我先跟大家先聊一聊，不耽误大家的时间。所以我们做商业地产比做住宅不是个简单难不难的问题，根本不是一个行业，那么今天我们邀请了这些嘉宾，加拿大宝佳国际建筑师有限公司驻中国的代表高志。第二位美国龙安建筑决华设计顾问有限公司总裁饶及人。第三位王少栋，上海佩尔西建筑设计咨询有限公司项目经理。陈劲，万生景观设计咨询有限公司总裁，原易道中国区总经理。还有一个小组讨论，是11：30-12：30，参加的人有黄向明、杨成伟，陈凌。13：30-13：50演讲嘉宾吴钢，北京维思平联合建筑设计咨询有限公司主设计师，合伙人。current works of wsp -reason of things。14：00-14：20冯国川，深圳市筑博工程设计有限公司副总建筑师。 今天商业、住宅，园林有不同的嘉宾来演讲。我今天讲的题目叫棋盘山工业论坛。这个话怎么说起呢？大家都是业内人士，大家发现，现在如果你们要去拿地，比以前容易还是难了？肯定比以前难了？为什么比以前难了？现在拿的地门槛比过去要高多了，特别是一些不是特别重要的地块，只要你去开发，政府都是很支持的，现在随着国家的土地越来越紧张，现在搞房地产的人越来越多，土地成了稀有资源，特别是好地就更是稀有资源，所以对广大中小开发商来讲，你没有这样很高的融资的品牌，你不是上市公司，你从银行借钱，大家知道借银行的贷款买地，其实是一件非常危险的事情，为什么？因为银行的贷款不稳定，隔一年就得重新来一次，你还钱拿什么买地？没门了。 第二个原因你会发现，现在做项目，如果楼盘很小的时候，你没有竞争力，如果你就做几栋住宅，过去很容易就卖了，现在登半个广告，30万，广告费出不起，所以我们的房地产进入一个整合时期，整合时期整的是什么？整的其实就是中小开发商，就是让你中小开发商要么房产，要么走联合道路，这样做有没有道理？最后你形成不了一个整体的东西，所以在座的各位，如果是中小开发商的话，你现在必须要马上做出改定，要么你绑大款，要么你关门，所以房地产已经发展到这个程度，实际上中央每一个新的政策出来，都对中小开发商的整合起了一次促进作用，如果你是中小开发商，你该想想怎么办？大家会说，我就是小开发商，或者我就是中小开发商，我怎么办？我再拿地，我拍地，我拍不下来，我没那么多钱，那么怎么办呢？我给大家提点小建议。 第一个，你要如果是中小开发商的的话，现在我劝各位不要在一线城市或者二线和那些大头鳄，去拼了，所以这是供大家考虑。 第二，就是去寻找一些特殊地块的特殊经费，走联合的道路。走联合道路说老实话，就需要有点胸怀，没点胸怀不行。 第三个，多花点钱找好设计师，把你现在拿不下的好地就别想，拿差一点地的，稍微偏一点的地，价钱不那么高的地，但是经过精心的设计和规划，过去说一个优秀的设计师，什么叫优秀的设计师？是把很差的地做出好项目来，我把这句话转嫁一下，我觉得一个优秀的开发商是把别人看起来不怎么样的项目把它做好。 给大家讲一个实际的案例，这个项目实际上是在沈阳，大家知道沈阳的棋盘山，美丽的一个风景区，那么这个沈阳城市离这个风景区大概十几公里，现在在山的道路两边，现在在山的道路两边，大家看，望山就是棋盘山了，两边有三块墓园，墓园说好听了叫墓园，说不好听就叫坟地，这个地界风景非常好，但是由于长期的滥砍滥伐，把整个上面是棋盘山，下面沈阳有一个叫花卉博览会，国际花卉博览会，那么这个花卉博览会呢，两边的土地是长期被闲置的，也就是被破坏的很严重，那么这个开发商如果要想做这块地，如果要是按照一般的做住宅的办法，你要去开发这块地，是非常困难的，几乎没法开发，因为旁边是坟地，长期以来形成固有的观点。第二个这个叫生地过去是农田，废弃的农田，所以它的自然环境不是好，而是不好，所以这块怎么办？今天给大家讲的叫商业的布局，也就是我在想怎么把这块地做好，一般的情况下光靠所谓做住宅，或者靠做住宅配点商业不行，但是要大规模做商业，你们谁敢做？商业不是说卖就能卖，怎么办？我们做了很多调查，经过反复的调查，如果要想拉动这个地方的房地产，只有一条路可走。你必须要建立一个城市产业链，必须要建设城市链，什么叫城市链？就是这个城市里有多少大商场？有多少小商场？有多少展览馆？有多少学校，这都是有一定规律的，我们大部分都是自然形成的，可是你要到一个还没有被开垦的新地区时。 你要等它自然形成来不及，所以要有意识的做，怎么做？我们就对沈阳做了一个认真的研究，那么沈阳是一个什么样的城市呢？沈阳是个工业城市，还是个重工业城市，所以沈阳不缺工厂，沈阳不缺工人，沈阳缺什么呢？沈阳缺文化、缺教育、缺吃、缺穿，缺住，不是说沈阳是没吃没住是它这和它城市的定位比还是，相应的不够发达，沈阳要想发展的话，让工业进一步发展，必须要吸引更多的人才，必须要吸引更多的企业，吸引更多的投资，可是你的自然环境，居住条件都不好的时候，你是没法做这个事情，所以从城市战略发展的角度，现在要是能够给沈阳这种重工业城市，而现在在逐渐落后的重工业注入新的活力，必须对沈阳的工业城市进行改造，可是我们过去说改造，肯定是多盖几个新工厂完了，这事没有这么简单，现在已经不是过去，现在你要吸引投资，外国的新企业要来，第一要看，我在这儿有好房子住吗？我的孩子能上学吗？想的是这些问题，哪儿好，我们就从这儿下手，这是第一条。 第二条，外国人要改造你的工业，有很多投资要来，怎么要来？必须要让你的产品在这儿投了，制造后了以后，能够卖出去就行，我给你提供的商业，不是简单的卖件衣服，卖个被子，卖个枕头，我是千方百计的给你提供的东西，让你能把工业制造的产品卖出去，比如像义乌，义乌是卖的小商品，钮扣呀这些小东西，沈阳具有最好的工业基础，我完全可以卖挖掘机，卖坦克呀，卖飞机呀。这些都有，但是它没有这样的地方，没有这样的市场，我们考虑到这一点，我们就给它建立了一个棋盘山展览中心。 发现不行，为什么？我们国家有会展中心的城市太多了，现在展览几乎到了泛滥的程度，中国有2000多个，上规模的展览，光搞展览也不行，就像我们这个会，也不行，咱们得搞点论坛，请点名人到这儿讲讲，来交流交流，你既看了展览，又交流了，不虚此行，那我们这个项目就命名为棋盘山生态工业园，为什么要加生态，这是为了和其他城市的工业论坛做出差别，因为两边的地，虽然自然环境不好，但是我们现在计划种20万棵树，把它整个环境给它改造好。 咱们看看这个项目，先说说它的构思，也就是来看，我们用了棋盘上世界工业论坛，沈阳有个制造博览会，上海有个世博会，根据这两者比较，我们必须考虑棋盘山这个地方的自然环境和基产，棋盘山是东北会议的首选地，世博园是沈阳国际绿色名片，制博会有良好基础和5届经验，在这个基础上，我们就要给它打造一个什么呢？打造一个做大规模商业建筑和商业组团的城市产业链，那么城市产业链的核心是什么呢？核心是这个工业论坛，那么工业论坛做好以后，我们想把它叫南边有博鳌，北边有棋盘山，博奥既然每年都能成政府的摇篮，我为什么不行，所以我们就想给它办成像博奥一样的地方，但是办成博鳌那样的，怎么办？我们打造了四个主题。叫教育基地、科研基地、会议基地、总部基地核心叫世界工业的科讨会，主要是重大装备专题，数字信息化工业自动化控制研讨，企业公司年会。第三个各国永久性的交流办事处，什么意思，我办完展馆以后，但是各个工业国的，特别像地森克鲁国，它都需要有代表性，大公司的办事处，我们给这些企业修办事处，修住所，修小型的展览场地，让你长期待下去，所以对开发商来讲，你卖了房子，对政府来讲，吸引了有知识、有文化的企业来进入。 第三个，我们看，叫行业高峰论坛，工业技术论坛，东北亚经济论坛，大家觉得这个东西太虚了嘛，我给大家往下看，一点都不虚，这个整个的概念叫绿色经济，这是图，大家看到了，这是两边的墓园，墓园怎么办呢？我们给它规划成，叫它城市产业链，景观是基础，总部基地，会议论坛，自然保护论坛是它的核心功能，来看这个图。大家看，整个地方是有两条河流，我把这个地方规划委四个园区，法国、日本、欧洲、美国元曲，每一个园区，按照一个，或者两个，特别有代表性的国家，或者是城市，做成这样的论坛主题，我的核心区是我的工业论坛。大家往下看，这四个核心区，分成商业区、生态社区、会展中心区和总部经济区，这是总部基地区，商业区，然后是会展中心区，或者是生态社区。 那么大家看，我们搞的是我们搞的生态社区，俄罗斯、北欧小镇意大利小镇，日韩文化，当然这个挺有意思，韩国投资商要在这儿投资，但是我们韩国人绝对不和日本坐在一个社区，我说对不起，这我不知道，在咱们眼里，韩国人和日本人没有什么区别，韩国人其实特别恨日本人。 我们核心区给它分成了沈阳工业机械论坛，沈阳工业展销中心，我们这个商业不是简单的商业，而是专门销售工业产品的商业。 这个是我们国际工业论坛的主会场，这是世界机械工业的研发中心，这是世界工业革命的博物馆，这是中国工业革命的博物馆，这是工业展销中心。像一个男人，像一个女人，这样一个对称。 这个是我们给它搞的六星级，叫城堡式酒店，在里面搞的清明上河图，这是江南的小镇，然后这是“聚落”，这是古代科技，这个地方有个叫木匠村，专门做了一个可以在这儿休闲度假做木工活，由于时间关系，刚才耽误的时间太长了，后面还有很多东西，我给大家总结一下，如果你再做一个项目开发，你要简单说我就做点住宅，再怎么弄，这也太初级，在城市中你将居于不利位置，怎么办？你把新的内容加上新的故事，如果说：哎呀，高先生，我就能开发20平米，我做不了，没关系，不是让你每个项目做那个头，是你要理解在正规的产业链中你算老几，一定要搞性质，我们很多开发商说我当然算老大，当老大是那么随便，我做了大哥很多年了，做大哥当老二有什么不好，所以当我的房地产门槛变高的时候，当房地产的设计含量和技术含量增高的时候，大家能够正确的认识自己，甘心做老二，甘心做老三，多叫两声大哥，没坏处。 下面我们有请著名美国龙安建筑设计顾问有限公司设计总裁饶及人先生。他的演讲题目是国际绿色建筑与中国绿建的趋势，大家欢迎饶先生，闪亮登场。 饶先生还在准备，饶先生是我们中国新任的房地产大联盟的CEO，就是首席执行官，今天给我们主要讲，国际绿色建筑与中国绿建的趋势，饶先生在美国从事城市规划多年，在很多城市有非常成功的这样的作品，也带来了中西合璧的设计理念，饶先生在这个，我记得阿拉巴马大学，是建筑学毕业，城市规划，也是美国的注册建筑师，饶先生的历史，就是应该说充满了传奇，到了中国以后，现在致力于中国的城市改造，也有很多优秀的作品，饶先生著作本身，比如说城市之路，一些重要的文章，都是很有见地。饶及人：我今天带来的题目是国际绿色建筑跟国中国绿色的潮流与趋势。我是龙安集团的CEO。 |
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