中国商业地产的设计趋势及成功经验- 美国龙安建筑规划设计顾问有限公司副总经理，总

主持人：谢谢高院长。我觉得今天我们来的来宾让我非常感动，这种场所，还是一个大家华山论剑的场所，最难唱的戏是舞台演台剧，很难唱，你要非常高的功利才能讲，高院长刚才讲了从定位，运营模式，以及前期招商，这上面都给我们这些从业人员，或者对商业房地产，或者对我们板块有兴趣都做了一个介绍，当然在这种场所里面，你不但要中气十足，而且你的脑筋不能缺氧，脑筋缺氧很麻烦，不知道讲什么话，所以今天我们的场所不像我们做设计报告那么理想，不过我想我们的内容跟我们的主讲者的热情是没有删减，所以我们下一场也是一个论坛，论坛是由五位人主持的，有我们的美国龙安的副总经理总设计师曹雷博士主持，曹雷博士我先介绍是77年毕业以后，东南大学的前身到美国去拿了一个理工大学交通规划的硕士和交通规划的博士，在美国交通规划局做了10几年，又到加拿大去，从加拿大回来以后又到我们龙安工作，下面就由曹雷博士为我们主持。 下面我介绍一下场的嘉宾，我们有赴加拿大KFS国际建筑师事务所总经理傅国华先生。 李元北京易兰（亚洲）规划涉及事务所涉及总监。 澳大利亚五合国际（中国）有限公司区域董事黄馨谚。 万生景观设计咨询（上海）有限公司总裁、原易道中国区经理陈劲先生。 下面我们先请主讲的嘉宾上台认识一下。我们请一下这五位先生入场。 我们非常欢迎我们今天的嘉宾，请入座，现在我们请曹雷博士，下面时间交给曹博士。 曹雷：我非常高兴，接着主持人下面的对话，我特别高兴咱们大致比较有着类似的经验跟经历，包括学习经历，跟工作经历，今天这个话题其实大家过去谈的也比较多。 曹雷：我们到餐馆吃饭，提供给你的餐具也是不一样，所以我倒觉得我们不妨把话题再延展一下，把国外的介绍一下，因为国外的经验可以作为我们一种借鉴，完全局限于国内的经验，我不知道我这个建议能不能得到大家的认同，谁来讲第一讲，第一讲有点难，要有一个起头，要不我先说一下，因为我是在新泽西常住，新泽西的商业打着很多靠纽约的，靠纽约来发展它，所以它就有很大一大块，靠做纽约人的事例。我举两个例子，都很成功，在纽约北部有一个小的，就像一个农户，一个村庄似的，进去以后，全都是一些名牌，高档的小的店铺，它也不是说全部分到里面去，因为周围的景色非常好，它的操作模式实际上就是通过交通，到这里来的人，都是一般收入的人，收入很低，不会跑那么远购物，刚才我说的是一个准入的问题，准入的问题不是说政府下令你在这儿。这有一个准则，非常成功，因为我们白领，或者收入达到一定程度，非常愿意去哪里，购物环境好，就像一次郊游一样，玩，全家带郊游全搞定。 还有一个在新泽西靠近纽约搞了一个非常大的，整个周围全部都是停车场，那么这部分完全是给纽约上班的中等收入人提供一种购物消费的机会，这种操作也非常成功，据我知道，因为我有很多朋友去纽约，我记得前几年的是8%的购买税，到新泽西就有一个差价，会吸引很多人来购物，这通过不同的区位，来区别不同的客层，然后把商业做得丰富成功，我不知道我开头举的例子是否成功，不知道各位能否接我的话题，今天我们讲商业地产成功的例子和成功的趋势，看下面哪位来开始？ 傅国华：女士优先 黄馨谚：这第一点，我觉得也很重要，我想介绍一个例子，我们做的比较秤成功的商业地产，香港广场的再规划，通过我们的再规划，零售收入增加了40%，我们的成功的案例有比较突出的经验需要一点是我们非常注重团队的合作。我们做了一个大定位，包括商业业态配比的定位和当时财务的分析公司把一个当时很精确的数字设定下来，当时设设定是零售收入达到25%，在零售的规划中，商业的经济价值是商业的核心生命力，我觉得一个重要的，成功的观念是团队之间的协作，一个定位的公司，一个市场经营的公司，财务的分析公司，我们作为规划是师，建筑师的角色，根据今后物业统一的管理的要求，把它合理的布局出来，我觉得国外成功的经验之一，它的商业地产是一个协同合作的，一个整体的运作模式，他们从银行家到投资商，作为物业整体的长期持有，因为我们觉得长期持有不是分开销售，也是一个成功的关键，那么到后期专业团队的协作，商业策划，商业的规划，以及后期统一的管理，到最后统一商业的销售，这个也是我们，现在中国也非常成熟，就是由原来的，统一由开发商整个包揽的局面，逐渐往这个趋势发展，但是我认为国内商业地产成功的关键，就是团队的协作。 曹雷：黄女士刚才提了一个非常关键的问题，团队的合作，包括银行，包括一些金融机构的介入，包括前期的策划，最后规划，这样一个复合型的这样一个团队才能够真正做到一个项目的成功，那么下面我们请陈先生就这方面能不能谈一下您的见解和体会。 陈劲：我是搞设计的不是搞开发商，体会只能从我们的角度观察，我在美国洛杉矶，洛杉矶名人也比较多，社区也比较多，我觉得有一个开发商就是从开发的角度来看，就是一个长远的利益，就是说比如说一个长线，它是比较有钱的，第一个就说靠海岸的，地点是非常好，这个开发，第一个，我想讲个论点就说，其实任何一个开发项目，开始的示范区，或者叫起步这一块是很重要的，一个是质量，一个是带动区域的发展。就说本来是一个居住区，后来变成一个旅游的著名的区域，然后地产这个价值就增值很多，所以我想就说定位就说要从长远考虑，这是第一个。 第二就说商业的里面的介入就说包括你像新天地，上海新天地并不是赚钱的，其它几个，最后成为很著名的，开始也不是这样，到后来，实际上商业的作用非常大，到哪里，比如说那个品牌店，或者是店，其实在哪里已经不是赚钱了，它只是在打牌子，因为房租太贵，他们赚钱部分了钱，他们是打牌子，所以这个我从一个角度讲，这个商业要综合来，不是一个房产本身，而是一个商业大的模式在运作。 曹雷：我理解陈先生提到一个层次比较高的，有时候商业可能不仅仅考虑商业自己的效果，可能考虑地区的影响，包括商业品牌，包括跟城市的结合，跟当地文化的结合，商业上升到一个更高的层次，这方面我想可能待会下面会有人给您这方面的问题，那么我们现在把话筒交给傅先生。 傅国华：其实我觉得在整个商业地产当中，建筑师规划工作的反对是非常友善，非常小的，所以更多是讲团队合作的精神，从某种意义上来说，如果合起来的话，会产生一个很大的力量。 我们有一个蛮好的经验，在整个设计当中，罗马是非常一个成熟的公司，有非常强烈的模式，非常固定化的模式，所以运作起来是非常非常快的，但是同样道理，如果在中国，做一个罗马还可以，但是做其他建筑的话，从我们自身的经验，经验教训来说，很累很累，如果商业模式不确定的话，脑子会很疲劳很疲劳，会很困难，到最后到了一定的阶段，他们自己把这个事情搞定了，大家模仿好了，当你做第二个就非常顺当，所以我认为在中国的话，还有很长的路要走。 曹雷：刚才傅先生，也提到了一个设计师，有的时候设计师确实很无奈的，尤其在商业地产中涉及的因素确实很多，但是我觉得其实商业地产业，在这种比较困难的环境之下，确实也给了你一种机会，如果做的，如果能够充分发挥我们设计师的能力跟创造力呢，其实还是能够做出特别好的项目来，我不知道这个想法是不是李先生您能力深入的谈一谈。 李元：谢谢主持人，刚才大家说，商业运作，商业开发，实际上作为住交会，其实商业开发是为了更好的居住，实际上居住环境，实际上我认为城市空间的一个细化，它实际上整个，在于城市化的发展的过程中，现在在环境设计，包括商业运作方面，是越来越，被人认识，一方面人们认识到好的环境景观，实际上带来更高的生活品位。包括它身心的这种状态，同时开发商这边也更加认识到环境景观的设计，它是作为整个商业开发运作，包括营销手段的必然措施。我实际上比较同意傅先生的这个。 现在由于市场的运作开发，造成了很多，好比从销售角度，经营角度，实际从土地资源的开发，造成了场地的失缺。我觉得设计实际上更多的是一种解决问题的方法，更多的是不属于这个能力，因为设计很纯洁的，技术方面的。 曹雷：谢谢李先生精彩的发言。今天在台上坐的几个嘉宾，是各方面的专家，我不知道在座是不是对这方面都是有一些心得，我想现在给大家一个机会，就说我们做一下互动，就是说台下的观众，不妨把你们的问题，或者把你们的，也可以把你们的经验，或者是哪方面的想法，能够提供给我们，给在座的专家，我希望大家能够抓住这样一个机会，在这样一个场合下，能跟专家来进行交流，分享一些成果吧，我不知道在座的各位有没有理念跟想法，看能不能举一下手，谁要发言的话，其实今天是一个很好的机会，我也希望我们今天的论坛是一个互动的方式，而不是一个单向的。无论是哪方面的问题，今天我们的主题就是说，商业地产，我们的今天的主题是商业地产成功的趋势跟成功的案例，我不知道在座的各位看有没有什么问题，看哪位有问题？ 其实我觉得这个机会挺难得的，没关系，待会大家有问题的话，可以随时把手举起来，我会关注你们的这个想法的，现在我们第一轮的发言，可能大家更多的是关注一些，我理解是战略层面的问题，就是说从企业开始，商业地产的策划，团队的运作，包括后期的景观配合，更多的是从项目宏观整体的方面，其实一个成功商业地产的运作，其实我们作为一个设计师或者专业团队来的话，还是有一定的发展空间的，国内一些比较成功的商业地产，我们商业地产是不是把它限于纯粹的商业有点太窄了，其实包括的范围很多，还有一些文化业的、娱乐业的，包括一些酒店，我认为广义的商业，应该泛指这些，对居民服务的一种行业吧。 我记得，几年前在北欧做一个项目的时候，我记得那个形式，用了一个向心性比较强的形式，它想营造一种集中的氛围，我有时候到各地走一走，发现有些地方做的很好，结合一些地方文化的建筑，都做得非常精彩，我不知道这方面哪位能够有，他过去做的比较成功的例子，能给我们介绍一下，对以后商业地产的开发能够提供一些可借鉴的例子，我想从这方面讲更加深入一些，要不然很难深入下去，观众也很难提出一些具体的问题讨论，我看这样，哪位有成功的例子？是不是有例子可以介绍一下？ 李元：针对这个问题，我说几句，我主要是搞景观环境设计的，作为当今的这种景观环境这种的大的规划，设计，发展基本有几点，第一更强调地域性，就是他的地域文化，包括城市的传承，第二是多元性，更要时尚，又要国际视野，另外休闲，这种功能，另外还有一个，人文性，增加有追求的人与自然的一种和谐，第四点我觉得原创性，景观受环境的限制，不像工艺品，保证每个设计都有独到之处，特别是植物景观这方面，受到地域影响，那我们公司实际上在这方面，很多项目是成功的，譬如就是从大型的规划，我们在珠海，海豚湾投资的，过去在珠海一个海湾处，过去的资源就是海滩，海滩地，现在作为一个主题的，南方的温泉渡假酒店，有点像欢乐谷的公园，从规划到建设实际上是一个成功的建设，另外大家知道三亚的南山佛教公司，在2002年的时候也是一个荒地，也是经过开发商前期的设计，地域的了解，已经开发了现在是三期，南海观音，三面佛的观音。有高尔夫社区，渡假、休闲，是一个综合的，另外作为单体项目，现在做了四期，最早做一期的时候，参加规划设计，实际上也是很成功的，把人文文化，加上自然山水，结合建立开发的特点，从前期的开盘，六千七千，到现在卖了三万四万，我觉得这些项目都是通过商业运作，建筑规划的统一，最后构成一个很好的。 曹雷：刚才这个李先生介绍了一个比较好的，景观实际上商业市场的开发有着一些不可忽视的影响，这里面让我也想起了一个，今年9月份的时候，业务的关系跟一批朋友到美国去，因为我知道几位都是从美国那边过来的美加州。我正好去参加一个地方，它是一个小城，不大，非常漂亮的景观公路，大概有五十分钟的车程，它是非常成功的，文化、商业结合的非常好。小镇不大，但是非常有特点，它的建筑景观都是非常美的，非常独具渡假的风格。我就提一个，特别有意思的，他小镇规定，因为是商业小镇，它是规定，全部没有门牌号，主要门牌号，它那个非常独特，没有门牌号，那我就问他，你怎么送这个？因为商业，大家都知道，在美国每天会收到很多宣传材料，那你怎么送呢？其实每家店都有每家店的特点，拿到这个邮件就知道是给谁的，根本不需要门牌号，其实提这个，也是给大家活跃一下想法，我不知道这方面，傅先生您有没有成功的案例让我们分享一下。 傅国华：从商业建筑来说，我们大家也参与了近20年来，我觉得从商业建筑来说，我们基本上可以分成两大类，一个经典的商业建筑，可能它的模式也是非常小，但是非常经典。我觉得最大的特点，就是把商业的性质抬高，商业建筑有一个很大的不同，可能是五年一换，八年一换，经常在换，所以在这其中，作为一个建筑师来说，建筑师在里面的份量不是很大，你怎么样把商业的模式操作好，来通过建筑师来实现相关部门的团队合作的精神，为大家服务好，我觉得这才是最重要的。 商业建筑有一个特别的模式，我觉得就说，商业建筑本身有一个特别的模式，我觉得是蛮大的一个，因为我们现在看到，很多老厂房，把它改称，商业延续叫创业延期。 曹雷：比如像北京的798，上海的新天地。 傅国华：上海的新天地，把它改成商业建筑，商业建筑跟时装秀也差不多，经常在变化，怎么样来适合不停的审美的变化，我觉得这才是最重要的，所以说从某种意义上来说，建筑师对商业建筑来说，最重要的是配合时尚的作用来体现，我觉得这是我们20多年工作的经验，因为我们觉得就说，可能有些经典建筑是保持不变的，有些绿化，有些建筑是不变的，但是更多的80%的建筑是经常在的，必须是不停的变换，适应更多的人参与到这里面。怎么样把人留下来，必须形成好看的东西，形成好的心情，才能把人留得下来，就像我们做时尚的人，头上顶着一个大红花，可以在舞台上走来走去，如果一个商业建筑头上顶一个大红花，大家都可以走上去绕一圈的话，那就非常成功了，我是认为的。 曹雷：下面我看黄女士把话筒拿到手里了，是不是就您的一些经验给大家做一些介绍。 黄馨谚：我蛮同意刚才两位先生的说法，现在国内商业地产市场的，包括在国外，境内的规划师和建筑师，国外建筑师的角色还是蛮单一的，很多发展商是承担着总体统筹的角色，有时候找不到市场策划顾问，直接找规划师或者建筑师，我觉得第一挑战之一，要求我们原来的建筑师和规划师，这个视野包括能力，要有一个介入市场的分析能力和吸收市场信息的能力反映到设计中。 我想介绍一下我们在广东介绍的一个动漫新城的例子，他是广州2号线的一个地下的商业物业，当时业主找我们的时候，他想做成动漫的这样一个主题，那么那个时候，中国做动漫的商场还非常少，那么他们的报告我们看下来，还不是很专业，在这样一个前提下，业主当时是广州地铁公司，他对我们的期望值已经超出了，你们能不能同市场介入，广州一个市民广场的下部，首先要注意两个问题，一个是在市场规划中，没有一个主力店的概念，如何把人吸引到地面三层，这个主力是很重要的，如何把广场跟商场的联系发生关系，这个时候我们就请建筑师用动漫的理念做了一个很时尚，很虚幻，一个棚子，晚上通过灯光的效果，像一个标志性，通过这样一个关系把人群引进来，对于我们建筑师来讲，尤其我们有很多境外的建筑师有这样的体会，他们觉得到中国来，有一个很大的挑战。 第二我觉得现在一个商业的趋势，就是综合的商业地产的，有很多大型的地产集团，成立了商业地产部，有综合的商业部，动辄都是二三十完平方，对我们的要求是最好在两个月内设计出来，因为他们要迅速占领市场，我们接触的很多地产集团就是这样的要求，这样对建筑师的综合设计要求高，我们划分的非常细，有做酒店的，有做写字楼的，如何把这三个专场方面的能力组织起来。就是综合的商业地产的这样一个类别，我是觉得就是随着中国地产发展的趋势在这两点上，对于中国的规划师是一个蛮大的挑战。 曹雷：谢谢黄女士的精彩的经验。由于时间的关系，由陈先生做一个发言。 陈劲：我回国也就三五年，但是我觉得一个奇怪的现象，美国、欧洲人比较少，中国人是人太多，结果搞商业，还特别做得还要过分，我觉得就是，这是一个比较迷惑的，我也是在思考的问题，那么我是也是以环境为主，这样设计，我觉得一个中心点，其实是以人为本，人的行为和他的商业行为，设计普通的，走在街上这样一个行为来分析，作为我们专业设计人员来做，那我们现在建成的例子没有，但是我们有一个正施工的，叫宝矿国际广场，就在上海的火车站附近，大家知道，上海火车站的人流太多，我们的设计怎么样组织人流，怎么样分割，我们的设计就是一个组团，五星级酒店，有高级写字楼，要招商都是顶级的品牌，但是你知道火车站的人流是很复杂的，吸引什么样的人来？也要做一种分析，我们从环境，景观还有人流进行。做得应该说，你有一个固定的，感觉到商业的环境是很开放的，所以这里面提一点，是以针对人的行为，商业行为和人的一般的行为来考虑的，组织我们的设计，这是很重要的。 曹雷：实际上说商业地产这块，商业建筑总设计，不管上我们设计师，景观师的工作了，还要加上研究行为学，社会学的、生物学、生态学的、经济学的方方面面的来参与我们商业地产的设计、规划实施。 今天非常高兴来请方方面面的专家介绍我们商业地产成功的经验，现在还有一分钟，我想看看是不是在座的还有什么问题需要来问，如果没有的话，就结束今天的话题了。 好，谢谢各位的参与，非常高兴各位能参与我们的对话吧，希望下次能有更多的机会更多方面的指导经验，谢谢大家！ 主持人：好，谢谢曹博士，这个题目很那讲，中国设计的趋势很难讲，所以我们在这里，再一次给我们五位嘉宾非常热烈的掌声，谢谢大家今天来。 今天上午在结束之前，我们介绍几位幕後的嘉宾。我们这里给他们一些掌声，非常感谢他们，在这里今天早上的活动就到这里。下午1点30分准时开场。希望大家准时回来，我们的展馆是7号馆，今天感谢大家的到来，谢谢大家！