高利润难以为继 各大地产商开始较量成本控制

　　最后一家披露中报的大型地产商保利地产，净利润增长35%的业绩给房地产企业的上半年业绩画上较为完美的句号。但在这份被地产分析师称为“亮丽成绩单”的中报中，保利地产用最为直白的语言点明了自身对中国房地产行业“利润下滑”的担忧。

　　相继披露的开发商中报显示，毛利率显著下降，成为开发商盈利水平逐渐下降的明显信号。在“土地红利”一去不返的大背景下，何以确保相对高的利润率，势必成为众多企业未来不得不正视的课题。

　　高毛利难以为继

　　多年来始终维持着的高利润，是吸引众多资金涌向房地产的最大诱因。但今年上半年众多大公司毛利率集体下挫，给房地产的盈利能力蒙上阴影。

　　最先发布中报的万科A透露，公司上半年实现营业收入218.1亿元，净利润25.2亿元，较上年同期分别增长26.4%和22.5%。每股收益0.23元，较上年同期上升22.34%。房地产业务毛利率为23.69%，比上年同期下降了5.54个百分点。

　　中海地产、碧桂园、富力地产披露的盈利数据呈现相同的下降走势，三家公司的毛利率分别为37.3%、31.8%、30.2%，较去年同期分别下降6.4、20.7和5.9个百分点。金地集团、华侨城、招商地产等企业，也都在上半年呈现毛利率小幅下降的趋势。

　　房地产公司今年上半年的毛利率集体下降，跟行业特殊的会计结算方式有关，即销售的商品房需要在交付使用后才可以结转计入公司经营收益中，因此，上半年结算的经营收入，多数是去年销售的房子。所以，毛利率的下降，间接反映了2006~2007年土地成本的增加以及2008年房价下跌，对公司经营利润造成冲击。

　　联合证券分析师鱼晋华指出，今年房地产公司毛利降低主要受到去年房价大幅下降的影响。随着今年房价逐步走高，相信明年的情形会有所改观。

　　以毛利下降较为明显的碧桂园为例，其上半年结算面积较去年同期增长超过100%，达到174万平方米，但由于结算单价由去年同期的8012元/平方米下降到本期的4973元/平方米，下降37.9%，致使公司的房地产收入并没有跟结算面积成正比例增长，只是略微增长了24.8%。

　　虽然房价的变动给开发商利润造成压力，但最根本的原因，还在于土地价格走高。因此，鱼晋华表示，因为土地上涨而导致开发商利润空间压缩，将是一个无法轻易逆转的大趋势。

　　压缩成本

　　为了弥补利润下滑带来的负面影响，万科今年年初就确定了压缩成本的思路。该公司中报显示，上半年的管理费用比去年同期降低30.3%，销售费用比去年同期降低22.2%，管理费用、销售费用合计占营业收入的比例比去年同期降低41.9%。

　　金地集团董秘徐家俊表示，大多数公司都在去年关注到行业利润下降的大趋势，内部也都出台了各自不同的应对措施。以金地集团为例，主要从压缩成本和提高盈利水平两方面来防止利润大幅下滑。压缩成本主要体现在集中采购、压缩产品造价以及缩减管理营销费用；而提升盈利水平方面，则是凭借提高资金利用率以及缩短开发周期，以降低财务成本。

　　毛利率在行业中一直处于较高水平的招商地产，也没有放弃对成本进行严格控制。该公司今年上半年的毛利率为43%。但有关负责人也表示，降低成本的措施从去年就开始全面铺开了，大致的方向与金地相仿，即在开发周期、财务成本上做文章。“公司明确下文，管理费用必须压缩5%~10%。”

　　某大开发商一个区域公司负责设计的人士表示，公司控制成本越来越死，例如一个图纸出来，含钢量超标，老板就被叫过去问话，要求改设计，把含钢指标调低到最合理的水平。

　　不过，徐家俊表示，建安成本可压缩的空间非常小，毕竟从技术和新材料等方面改造来省钱的方式还是比较冒险的，很多公司目前只是常识性地去操作，不会大面积推广。因此，多数公司现在可以做的跟万科的思路一致，即主要压缩管理、财务和销售成本。

　　尽管各家公司都试图做各种努力从成本控制上做文章，但最终的收效并不明显。业内人士指出，管理、营销等费用在房地产开发总成本中所占比重太低，例如营销费用，没有哪家公司的营销费用占成本超过4%，因此，即使营销费用下降40%，对整体利润的贡献也非常微薄。

　　因此，该人士表示，开发商在管理和营销上面压缩成本，更像是一种姿态，实际上改变不了利润下降趋势。

　　拿地的较量

　　管理、营销等成本的压缩，对于房地产开发商来说，无异于杯水车薪。上述业内人士直指：即使目前土地市场公开的招拍挂背景下，开发商的利润空间也绝大部分取决于拿地的成本和方式。

　　保利地产便在中报中明确提出：随着房地产市场的不断发展和规范，房地产企业依靠“土地红利”获得超额利润的时代已经不复存在。随着行业集中度的逐渐提高及行业外大型企业大举介入房地产业，行业的竞争也日趋激烈。虽然截至6月30日，公司共拥有可结算资源1911万平方米，但在重点城市和中心城区的储备仍显不足。而随着土地市场竞争的日益激烈，在核心区域获取优质房地产项目的难度越来越大。

　　保利地产同时表示，如何以合理的成本获取公司发展所必需的土地资源，不断提高公司项目储备的含金量和分布的合理性，是公司面临的一大挑战。

　　另一开发商则表示，现在的土地市场上，一方面地价不断飙升，另一方面，出让的规划要点中附加内容越来越多，例如配套的市政建设、经济适用房配套等。这使得开发商的土地成本大幅增加。

　　有开发商透露，开发商早期拿的项目能做到50%以上的较高毛利，但也有项目的毛利只能达到10%或者5%，甚至有的项目没有利润也在做。“现在开发商都在打时间差，尽量把原先土地成本低的项目，赶在房价高的时候出手，来拉高公司的整体利润。至于将来如何，就得看各家拿地的水平。”

　　事实上，更多公司将目光从土地一级市场转向了二级市场，以及其他的土地获取方式。据了解，金地集团正与相关方面洽谈以协议方式获得上海两幅地块的开发权。有消息称，保利地产也在试图通过与地方政府合作参与土地一级开发，来获取相对低廉的土地。

　　上述业内人士称：“方法还是很多的，例如华侨城通过旅游产业来获取土地、大连万科凭借商业获取土地、招商通过工业园获取土地，以及深圳佳兆业专门收购烂尾楼等等。不过无论哪种模式，未来付出的成本都会比较高。”