房屋预售款制度亟待调整
摘要: 预售制度需要作较大调整 房屋预售制度是目前房地产融资制度的核心，这种制度健全与完善不仅决定了国内房地产市场能否健康持续的发展，也决定了国内银行业的风险高低、银行业发展前景。 可以说，在国内房 ...
| 预售制度需要作较大调整 房屋预售制度是目前房地产融资制度的核心，这种制度健全与完善不仅决定了国内房地产市场能否健康持续的发展，也决定了国内银行业的风险高低、银行业发展前景。 可以说，在国内房地产市场发展初期，住房预售制度的设立，目的是为了扶持成长中的房地产开发企业，降低房地产行业的进入门槛，鼓励更多企业进入房地产，以保证中国的住房制度改革得以成功。但从实践经验来看，房屋预售制度一方面在一定程度上推动了国内房地产市场繁荣，另一方面由于住房预售制度缺陷也为房地产开发商利用其制度缺陷掠夺社会财富创造了条件。比如，房地产商通过“炒楼花”来制造出楼市的虚假紧缺，借机囤积居奇抬高价格；对房屋面积缩水、建筑设计变更、环境描述浮夸种种行为来侵犯购房者的权益；把已抵押的房屋再预售，把已预售的房屋再抵押，或者进行房屋重复预售，最后“携款潜逃”等问题。可见，房屋预售制度不仅妨碍国内房地产市场的健康发展，侵害了消费者利益，也给国内银行发展带来了一系列的风险。 正是针对这些现象，央行房地产金融分析小组撰写的《2004年中国房地产金融报告》指出，很多市场风险和交易问题都源于商品房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以建议取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。但是，就目前国内房地产市场的情况来看，这种的制度改进还得有一个过程。因此，相关部门正在考虑对商品房销售的预售款进行专户管理，应该是对住房预售制度一项比较大的制度调整。 预售制度风险分担机制模式 在国际发达的市场经济国家和地区，尽管住房预售制度被广泛采取，但是这种制度安排必须以完善法律制度为基础，必须以法律来形成有效的风险分担机制，必须有严格的监管。比如，美国的住宅销售制度，在住宅预售的各个环节中美国政府对预售市场进行了严格的监管，预售资金专款专用，详尽披露预售房信息，各环节的风险分担使得预售的风险大大降低，广大购房者也愿意购买预售房。美国房地产销售风险分担机制首先体现在严格的法律监管，即买卖双方通过合同来定义商品的属性和各自的责任义务，并严格遵照合同执行。 美国的购房者在购买预售房时一般需要支付定金，定金的多少由开发商和购房者通过合同约定。而且不同的销售商和购房者可以达成非常差异化的预售合约，多样化的选择为购房者分散降低了风险。为防止开发商挪用客户资金用于非建设项目，购房者交付的定金会被存放在开发商的代理律师事务所负责管理的托管账户上（EscrowAccount），直到正式交房的时候，开发商才能拿到这笔钱，但是信誉好的企业则不会受此限制。在支付保证金后，购房者可以立即向银行申请抵押贷款，按揭成数一般为总房价的70%。但按揭贷款一般在房屋建造完成后发放，金融机构在发放抵押贷款时往往对完工有一个确认标准。为保证贷款的安全，银行一般会在给予贷款许可前，对开发商的信用进行审验。如果购房者不能在开发商要求的时间期限内取得贷款许可，开发商可以选择终止合同，并将保证金退还给购房者。而如果购房者放弃购买，他们将失去已经支付的保证金。此外，风险分担机制还在于充分披露购买期房的风险。 在美国，所有的州都要求开发商在销售房屋之前向州有关部门递交企划书（Offeringstate-ment），大部分的州将州首席法官办公室（officeofthestateattorneygeneral）作为负责审查开发商企划书的部门，只有在企划书获得批准以后开发商才能正式开始房屋销售，因此对房屋预售的约束主要来自于企划书。递交审查的企划书中需要附带开发商的销售合同，开发商与购房者签订购房合同时，需向买主提供一份企划书副本，大部分的企划书都会被要求详细描述购房者可能面临的风险，如买方是否能收回首付款、开发商资金不足和破产的可能性、建设工期拖延的可能性等等。买卖双方在信息充分披露的前提下严格按照合同约定进行交易。通常，只要开发商在企划书中明确指出了购房者可能面临的风险，政府部门就不会对此予以干涉。 在香港，对于未开工即已售出的房屋，预售合约会对支付的时间和数量作出确定。通常签订合约时购房者需要支付一定的保证金，保证金的数额一般为总价的5%～10%，如果购买者有个性化的定制要求，则需额外增加5%～10%。施工到某一程度时交付一定的金额，完工时最后清算，分段支付金额由合约具体确定，没有一概而论的标准。购房者可以利用建筑贷款（Constructionloans）来支付这些金额，建筑贷款指从未来将获得抵押贷款中提前取出用以支付房屋在建时分段给付的款项。大部分建筑商会为施工质量和施工材料提供担保，在一些地区这种担保是强制的。市场上的活跃者大多为资金实力雄厚的大财团，而且财务透明度高，同时政府监管制度完善，保障了出售楼花所得款项专款专用。一些小型或不知名发展商，通常由提供建筑贷款的银行一并承办楼花按揭，发展商是他们的客户，贷款银行对其情况比较了解，而且该发展中的物业已经押于该银行。此外对承建商的资信也需审查，开售楼花一般不会超过正式入伙前的18个月。政府规定发展商必须先向银行或其他方式的担保，确保有足够的资金完成建筑，才能获准发售楼花，并规定小业主支付楼花的款项必须存入律师行的托管账户，律师行作为托管人代发展商持有款项，在得到承建商的证明后，律师行才把款项付给发展商用以支付建筑费。 预售款专户管理影响深远 对于住房预售制度问题层出不穷的今天，一个重要的问题是如何保证房地产金融安全高效地运作。从其他国家和地区的经验来看，房屋预售制度促进房地产业的良性循环关键在于设计合理的风险担保机制以分散其各个环节的风险。无论是严格的准入或退出制度，预售资金的专项管理，严格的法律监管，或是为购房者提供更多合约形式等等，这些都是风险分担机制的重要组成部分。 在我国，银行对房地产业金融支持的资产结构使银行正面临巨大的风险。由于信息不对称，购房者面临房地产商的各种不道德行经，鉴于住房预售制度中存在的不确定性和脆弱性，我们意识到应当建立完备的风险分担机制来保障住房预售制度下的金融安全，即风险应该由多个利益主体依风险与收益对等的原则共同分担，包括开发商、房地产投资者、建筑商、银行及购房者。这种风险分担机制应该贯穿于住房预售制度始终，合理分散或降低各环节的风险，它应包括严格的市场准入与退出机制、房地产市场信息披露机制、多种合同选择与谈判机制、住房预售款专项管理制度、市场的惩罚机制、风险分担机制、风险约束机制、监管机制以及保护购房者利益的救助机制等。 可以说，住房销售制度对预售款进行专户管理，应该是完善国内房地产市场制度重要的一环，它的推出对国内房地产市场的影响不可低估。同时，也应该看到，这种政策的推出也预示着不久前结束的全国“两会”后，有关部门正在从各方面来落实温家宝总理政府工作报告中关于今年房地产调控的任务。从而既促进国内房地产市场发展，也防范房地产市场及银行可能面临的风险。 |
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