碧桂园销售目标零增长 资金短缺借新还旧

　　以超低成本大量拿地，大规模造房后便宜卖出，这是碧桂园前些年得以迅速崛起的模式，但在持续两年的地产调控之后，这一荒地造城模式遭遇前所未有的阻滞。

　　据投资者报报答，碧桂园提前终止了与美林四年前签订、2013年才到期的对赌协议。这反映出公司对房地产后市和今年业绩态度悲观，碧桂园今年甚至定下了全年销售额“零增长”的目标。业绩增长放缓和资金短缺的双重压力正考验着这家地产公司原有模式。

　　销售目标转向“零增长”

　　碧桂园前不久公布了2011年的经营情况，全年实现合同销售金额为432亿元，实现合同销售面积687万平方米，同比分别增长31%及15%，超额完成了全年430亿元的合同销售目标。

　　业绩也因此水涨船高，2011年实现近348亿元总收入，毛利上升至120亿元，同比分别增长35%和44%；实现净利润58亿元，同比增长35%。

　　能实现增长主要与碧桂园一向采取薄利多销的营销战略有关，其楼盘价格整体水平较低。与此相关的一个典型例子是，位于广东惠州的十里银滩碧桂园项目和位于江苏句容的碧桂园凤凰城分别在推盘两天内达到了70%的销售率，成为碧桂园薄利多销模式的典型代表。为此，2011年碧桂园推出的16个新项目总共为其带来了128亿元的销售额，新项目的高销售率确保了碧桂园的推盘节奏。

　　但销售的高增长背后是，碧桂园业绩增长放缓的现实，公司此前高增长的势头或因此终结。

　　碧桂园的高增长始于2007年，公司实现总收入177亿元，同比暴涨123%，净利润41亿元，同比大增172%。但这种爆发式增长上市以来只持续了一年。2008年，在金融危机和国内房地产首轮调整的夹击下，公司业绩出现大幅下滑。

　　即便2009年这个楼市迅速回暖之年，碧桂园的增速也没有多大起色。全年实现收入176亿元，同比增长12%；净利润接近21亿元，与上一年旗鼓相当；而2010年其业绩增长也不过是恢复常态，总收入同比增长近五成，净利润增九成，但2011年净利增速不到四成。

　　也就是说，虽然碧桂园过去三年业绩都不断创出新高，但增幅逐渐放缓。

　　碧桂园为此下调了今年全年销售额的增长预期。碧桂园总裁莫斌对记者表示，“基于市场形势和政府对房地产的调控政策，今年在维持去年销售目标的情况下，希望通过努力有所增长。”

　　这意味着，今年碧桂园的销售目标与去年的432亿元相差无几，相当于“零增长”目标。但就这样非常悲观的目标，在花旗、高盛等投行分析师眼里，还是“过于乐观”。

　　碧桂园总部一名张姓销售经理对记者说，虽然他们非常有信心实现今年的销售目标，但公司还是减缓了推盘量。莫斌表示，今年计划开发11个新盘，比去年有所减少，如果市场观望情绪较浓，或者新盘的销售率达不到预期要求，公司还会调整开发节奏。