万科面临偿债存货双高峰 或领军第二轮降价

　　尽管楼市降价呼声一片，但经过了2008年降价引发的负面风波，房企至今对降价讳莫如深。在3月13日万科举行的2011年业绩新闻发布会上，万科总裁郁亮用含蓄的方式回应：从来不降价，只是积极定价。

　　2012年楼市寒冬依旧，万科面临偿债到期和存货上升的双重压力。郁亮表示，2012年将继续“多卖房，少拿地”的万科模式。有猜测认为，万科继去年下半年降价之后，可能会进行二次降价以加速销售回款。

　　业内人士指出，去年下半年万科降价对公司整体业绩影响并不大，对加速周转反而有益处。正如深圳某地产代理公司高管所说的那样，万科今年上半年扩大降价促销范围的可能性很大。

　　偿债存货双高峰来临

　　2012年，房企进入信托偿债高峰期，而一、二月份，众多房企已经迎来了还债的第一波高峰。

　　资料显示，房地产信托本金到期兑付第一个高峰期是在二、三月份。据不完全统计，2012年房企总到期信托债务规模达1758亿元，其中7月为年度高峰，达504亿元，一季度达366亿元。

　　国泰君安发表报告称，万科一、二月份到期的信托资金均高达10亿元，成为今年第一波房地产信托兑付高峰期内兑付压力最大的房企。从全年来看，万科2012年需到期兑付的信托资金为43.18亿元，仅次于中华企业的43.94亿元。

　　此外，据万科2011年财报显示，万科短期借款和一年内到期的长期借款达到235.7亿元，资产负债率达77.1%，同比增加2.41个百分点。

　　尽管截至2011年末，万科仍持有货币资金342.4亿元，明显高于短期债务，但万科今年的资金链压力不小。

　　日前，万科发布公告称，为满足项目开发的需要，分别向华润深国投信托有限公司申请金额为10亿元和20亿元的信托借款，借款期限均为2年，年利率分别为10.6%和10.5%。加上去年万科向华润申请的10亿元的信托借款，万科去年向华润寻求的44亿元信托融资额度已经用完。

　　对此，万科董秘谭华杰在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，万科今年希望与华润扩大在房地产基金方面和其他机构的融资合作。

　　对于缺钱一说，万科总裁郁亮在2011年业绩发布会上予以了否认。他表示：“如果真的缺钱，是借不到钱的。”

　　除了面临债务和融资方面的掣肘，万科2011年的存货也创下历史新高，达到2083.35亿元，同比增长56.2%。

　　统计显示，2011年万科重点监控的全国14个重点城市成交面积继2010年同比下降29.6%后，继续下降19.2%，成交处于低迷态势。

　　楼市成交放缓，房企销售速度下降，使得万科的去库存化压力加大。年报显示，万科2011年实现销售面积1075.3万平方米，新开工面积1448万平方米，相比年初计划的1329万平方米增长9.0%。但万科方面回应称，由于坚持以新推盘月度销售率60%为控制指标，目前的库存去化压力相对较小。