莫尼塔观察：房地产行业2012年将打破僵持局面

　　在莫尼塔观察来，房地产市场的基本面在2012年的变化将由对峙到打破僵持。莫尼塔表示，市场之所以处于量跌价滞的对峙局面，是因为2011年开发商的资金紧张并没有达到被动降价的程度。莫尼塔解释说，因为历来行业调整过程中开发商主动调价的行为都较难发生，唯有资金压力才是迫使企业降价的真正动力。

　　莫尼塔系统测算开发商目前和历史资金压力状况。从06年至10年，开发商资金盈余占总支出的比例约为9%至29%。莫尼塔按目前企业获得银行贷款的难易程度和销售回款速度计算，今年年底或明年初，开发商资金将滑落至历史最差水平，房价下降通道将被打开。

　　而在政策面，莫尼塔表示，房地产的调控政策会由空白到松动预期。莫尼塔介绍说，房价下跌的初期中央层面调控不会也不应该放松，否则取得的调控成果容易前功尽弃，因为2010年的实际调控效果已经说明了这一点。

　　莫尼塔介绍，国家在2010年4月份出台严厉调控政策，对交易量的效果比较立竿见影，二季度销售面积出现负增长，价格涨幅也得到了明显控制。但在四季度由于担心经济增速下滑，又放松了货币政策，贷款增速和存量货币在7月份开始触底回升，导致了在四季度再次出现量价齐升的局面。由于有了去年的经验，中央层面短期即放松调控的可能性较小。

　　至于明年房地产对经济影响几何这个问题，莫尼塔分析，房地产对经济影响体现在两方面，一是从支出法考虑，房地产投资的回落会直接影响经济增速；二是从收入法分析，房地产投资回落会影响关联产业的总产值和增加值，从而拉低经济增长。

　　1.按11年的投入产出比例，1单位房地产投资增速的变化，会影响0.069个百分点GDP增速的变化，我们判断2012年房地产投资增速由29.4%下滑至17.8%，也即房地产投资回落11.6个百分点，则GDP增速回落0.8个百分点。

　　2.房地产投资的影响力系数为1.5，在假设其关联产业增加值率为7%前提下，1单位房地产投资的变动会通过关联产业合计影响GDP增速0.011个百分点，对于12年而言，房地产投资增速下滑11.6个百分点，会拉低经济增速0.13个百分点。

　　莫尼塔综合考虑，如果房地产投资如我们所预期，在不考虑其他因素变化前提下，明年房地产对经济增长会有0.93个百分点的影响。莫尼塔预测，国金宏观预期2011年经济增速为9.2%，按此计算2012年经济增速将回落至8.3%。

　　在以上数据的基础上，莫尼塔给予关注者的投资策略是相对保守的。莫尼塔估计，房地产市场在明年上半年处于基本面下滑而政策难松阶段，所以成交量不会超预期，但由于目前重点上市公司估值水平处于历史低点，下跌空间也不大，所以明年上半年地产股主要以震荡行情为主；下半年经济和地产调控之间的跷跷板效应会体现得较为明显，存在政策松动预期，地产股估值水平有望得到一定空间提升，莫尼塔预测，更多投资机会将出现在下半年。