上海土地市场“冷酷”到年底

　　今年前8月，上海仅完成全年住宅用地总任务的49.91%。全年供地计划可能无法完成。后四月上海将迎来供地高峰，但底价成交之风可能继续吹。

　　九月第一天，上海嘉定区四地连拍，其中两幅住宅类地块现场均只有一家竞买人，难逃底价成交的境遇。这次“甩卖”正是前三季度上海土地市场冷清现状的缩影。

　　后四月推地高潮即将来临

　　今年4月份，上海公布2011年上海住房供地计划，计划供地1200公顷，为近年来最高。计划中，纯商业住宅类型用地仅为360公顷，占总量30%，而保障房性质的住宅用地占供地量的70%。如今八个月过去，上海完成供地计划的情况并不理想。

　　据21世纪不动产提供的数据显示，截至8月底，上海共成交住宅类土地面积约598.94万平米，其中纯住宅用地179.87万平米，商住用地31.56万平米，动迁配套等保障性用地328.5万平米。如此算来，前8月仅完成全年住宅用地总任务的49.91%。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭指出，今年的土地供应计划难以转化为实际供应，到年底公布的计划可能无法完成。

　　推地任务还有一半以上未完成，宅地成交遇冷，可以预计未来4个月上海将出现集中供地的盛况。

　　21世纪不动产分析师罗寅申认为，即使北京、上海等一线城市下半年集中推出大批土地，仍不能扭转今年以来土地市场的整体低迷行情。但相关教育、城市建设费用均需要土地收入来支撑，地方政府并不会因此放弃土地财政。

　　因此，罗寅申认为下半年上海推地的节奏将逐步加快，9、10月份会是小高峰，11、12月将是一个向冲击年度任务的高潮。住宅类用地中将主推保障性安居工程用地、中小套型商品房用地等类型，而商办用地及纯住宅用地或占较小比例。

　　底价成交之风还会延续

　　今年以来，上海已有多幅地块以底价成交，这轮底价成交之风持续时间之长、涉及地块数量之多，业内为之惊讶。8月上海住宅类用地推出42宗，面积达215万平米，而最后成交仅20宗，流拍率达52%。

　　而这20宗住宅类土地中仅有3宗是溢价成交，其余均以底价成交，平均溢价率为15%。其中，8月上海最大纯住宅用地青浦区白鹤镇吴淞江北侧地块由绿地以底价夺得，总价5.23亿元，楼面均价仅为1812元。

　　同策咨询研究部总监张宏伟预计，随后几个月的土地交易市场依然会延续底价成交、流拍的情况，土地价格也将维持上半年水平，不会有明显上涨，土地市场甚至可能出现“降价跑量”现象。他认为，底价成交出现一方面是因为房价过高、上涨过快的二三线城市将面临限购、限贷等政策紧缩预期，将会传导到土地市场；另外，高库存、融资难将助推土地市场降温。

　　在统计中，《东地产》记者发现，今年推出土地的底价普遍偏高也是导致众多地块底价成交的一个重要原因。和去年同期相比，很多地块的起拍价都上涨了一倍还多。土地市场明显冷清了，信贷持续紧缩，各家开发商的口袋里都没有那么多钱了，拿地也更为谨慎。

　　各大新城或成推地“大户”

　　北孚地产研究所所长刘光东指出，下半年上海推地的重点区域将在奉贤的南桥新城[最新消息 价格 户型 点评]、嘉定新场、南汇临港新城、虹桥枢纽、青浦新城等外环以外地区。特别是南桥新城，下半年将逐步兑现7月19日“南桥新城土地资源专场推介会”承诺推出的2000亩土地。

　　上海市规划和国土资源局数据显示，截至9月5日，9月份上海将一口气推出6块南桥新城土地，其中的4四块为纯住宅用地。

　　而在嘉定区域，今年前8个月共成交经营性用地29幅，成交面积共计146.82万平方米，累计成交面积约占全市经营性土地成交面积总额的18%，居各区之首。

　　在政策的叠加效应下，土地市场下行将是未来一段时间的趋势。