山西321户居民20年不知房屋仅部分产权

　　2006年6月30日，来自山西北方兴安工业有限公司(简称“兴安公司”)的一纸通知，激怒了1979年以来陆续搬进东安化工厂小区新房的321户居民，自以为拥有现住房屋全部产权的居民被告知，他们仅拥有“46%、49%和71%”的产权，住户需补缴余款及利息才能换发全产权的“大红本”，涉及金额约400万元人民币。

　　自2006年接到通知之日起，王承荣、陈德胜、王国政、王文清和吕世荣等平均年龄70岁的数位居民代表便多次往返于太原市房地局等相关部门，拒绝补差并要求承认其拥有房屋全部产权。

　　太原市住房改革主管部门拒绝的理由则是，原东安化工厂对公房出售政策解释不力，破产前未履行换证义务才致使居民20多年后得悉真相，且住房制度改革初期难免百密一疏，属于“摸着石头过河”的探索阶段，全国如此，仅太原市相似情况就达数十万户。

　　缺失的房产所有权

　　1992年12月开始，12级工人月收入不过40余元的东安化工厂职工以每平米200元的价格一次性付清房款，购买了现在位于太原市北城区迎新街卫化巷的单位公房，有的还举借外债，次年年底职工们终于领到了所有权性质一栏明确为“私产”的太原市房产所有权证。

　　2000年，兴安公司依法接管破产的东安化工厂，2006年夏天看到通知后，王承荣等人开始上访，并援引并政办发【1988】108号《太原市公有住房出售暂行办法》(简称《办法》)第十七条“售房单位领到房屋产权证书后，对购房者一次付清房款的，房屋产权证可发到购买者手中”的规定认为，持有产权证书，即证明买房人缴清了房款，交易合法，证书有效。

　　根据《物权法》第十七条规定，不动产权属证书记载的事项应与登记薄一致，记载不一致的，除有证据证明登记薄确有错误外，以不动产登记薄为准。王承荣要求按照“私产”标准确认居民拥有房屋的全部产权。

　　《办法》第四条规定认为，旧住房售价按重置价成新折扣和环境系数等按质论价。

　　太原市住房制度改革办公室政策指导中心提供的《太原市公房出售评估登记表》亦可证明，东安化工厂小区62-67号楼建设于1979年到1985年，符合《办法》 第六条“新旧住房时间划分以1988年7月1日为界，在此以前交付使用的住房为旧住房”的规定。

　　王承荣认为，“要达到按质论价的规定，就得把原住房的固定资产原值(即房屋成本)作为售价”。

　　吕世荣出示的其从东安化工厂财务部复印的《公房出售情况登记表》显示，原厂62-68楼总成本价327万元，总建筑面积21895平方米，因此得出约149.44元每平方米的平均成本价，再去除新旧成数，环境系数，污染等因素，居民代表计算旧房的实际重置价应是129.44元每平米，故此认为，居民不仅拥有房屋全部产权，而且还每平米多付了80.56元。

　　根据建设部《关于开展房屋产权验证和房屋登记工作的通知》建房(1996)314号文规定，房屋产权验证和登记过程中，部分产权的要核查产权比例。

　　太原市房地产管理局于在东安化工厂居民的房产所有权证上加盖了“验证”章字，仍未注明产权比例。

　　陈德胜据此认为，这表示太原市房地局认同产权人持有的产权证是全产权证书。

　　2000年，东安化工厂经营不善被迫破产，由兴安公司接管，“太原市中院认定，破产企业债权债务全部结清，并未提到职工拖欠工厂房款，”所以王承荣认定，“根本不存在补交房款的问题。”

　　但上述要求被太原市住房制度改革办公室政策指导中心拒绝，经过太原市法制办行政复议处两次复议，仍被认定，王承荣等321户居民拥有部分产权。

　　1988年至1993年底太原出售公房均为部分产权

　　1988年2月25日国务院颁布了国发【1988】11号文件《关于印发在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案的通知》(附件1)第五条明确指出，旧住房的标准价，按重置价成新折扣和环境因素按质论价。

　　《办法》正是基于此出台，其中第四条规定“职工出售新建住房，按标准价计算，新建住房标准价包括：住房本身建设造价；征地和拆迁补偿费，地区级差”，但关键的“标准价”三个字被省去，变成了“旧房按照重置价成新折扣和环境因素等按质论价”。

　　由此引发了围绕每平米200元是标准价还是重置价的争议。

　　王文清认为，1992年9月10日的《太原市公房出售评估登记表》显示，太原市北城区迎新街卫化巷62—67号楼标准价200元，错误的适用了政策，混淆了重置价与标准价。

　　太原市住房制度改革办公室政策指导中心主任阎继萍解释，旧房售价不过是在新房标准价基础上乘以成新折扣，区别仅此而已。

　　“所谓重置价，不过是有了成新折扣的标准价”，曾参与起草国务院43号文件的房改专家徐建荣表示：自1988年房改始，至1993年底太原公房出售“都是标准价售房，没有一套房是按成本价出售的”，这意味着在此期间购买的公房均为部分产权。

　　徐建荣分析，标准价就是只有建造价，即征地拆迁补偿费，勘察设计工程费、住宅小区配套费、税费等七项中只有人工材料费一项，从价格构成因素看就不是全价。

　　此外《办法》第十三条规定，职工购买住房后，产权归个人所有，可以使用、继承和出售，购买五年后(暂定)可进入市场出售，对购买单位自管产的住户，在住房出售时，必须出售给原产权单位。

　　1994年国务院颁布国发【1994】43号《关于深化城镇住房制度改革的决定》(附件5)第二十一条规定，职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益全和处分权。

　　徐建荣解释，王承荣等人房产所有权证上标注“私产”，只是为区别于公产，唯一不妥处即是未在1997年注明产权比例，但徐建荣认为应历史的看问题，不能脱离当时的历史背景。