太原楼市违规预售严重 百亿公积金未使用

　　2003年6月，太原住房公积金管理中心成立，每年公积金的新增归集额以20亿至40亿元递增。至2010年9月底，太原市住房公积金用户总数79万余人。但是，公积金累计发放住房公积金个人贷款3.2万户，占缴纳用户比例的4%；发放贷款金额31.4亿元，个贷率仅为10%左右。加上职工离、退休和购、建、大修住房等提取的住房公积金，省城太原的公积金使用率偏低。至2010年年底，太原市公积金中心的累计归集总额已近200亿元，除去发放贷款等，还有上百亿存放银行，个贷率、使用率较低。一面是大量资金在银行账户沉睡，一面是公积金用户贷款难。连日来，本报记者进行了调查走访。

　　房地产违规预售现象严重 公积金无法使用

　　2008年年底，太原市某职工医院职工陈琳在省城某项目购买了一套三居住房。陈女士本打算用利率低的公积金来还房贷。但向太原市公积金中心咨询后，陈女士得知自己得提供太原房管部门网签的正规购房合同、房屋预告登记证、首付款证明。“网签购房合同、房屋预告登记证得等到楼盘预售证办理后才能提供。可等到那时，好户型早售完了。”陈女士称，先让业主买房，开发商再慢慢办理预售证的事情在太原很普通，她的好些朋友购房子入住多年后，项目才办好预售证，开发商再和业主补签网签购房合同。

　　太原搜房网、新浪房产太原站、住在龙城等房产网站公布的省城8月新盘显示，有九成新盘没有取得预售证便开始变相违规预售、收定金。在太原房管局官方网站商品房预售证查询信息页面上，记者看到今年取得预售证的项目近四十个，但八成项目在2010年、甚至是2009年即开始发售。而按照公积金发放购房贷款的要求，用户只有购买五证齐全的项目才能获得公积金贷款。楼市管理混乱，违规预售普遍，这让众多公积金用户在楼盘发售初期，即户型全、价格低的第一时间里无法申请到公积金贷款，大家只好放弃公积金贷款买房。

　　正规项目开发商不给公积金用户阶段性担保

　　公积金中心不支持客户购买违规预售的项目。那么，购买有预售证的在售房源是否一帆风顺呢？8月10日上午，记者对省城有预售证且有待售房源的6个知名楼盘进行了采访，销售人员无一例外地称开发商不给公积金贷款业主提供阶段性担保，购房客户只可选择商贷。

　　学府街某项目的销售人员李先生告诉记者，商品房项目取得预售证后，楼盘仍处于建设状态，业主贷款买房必须提供相应价值的“实物抵押物”。通常而言，开发商会将业主购买的房子当作抵押物，并给业主作阶段性担保。个别业主在楼盘未竣工、产权证未办妥的情形下，如发生断供，商业银行会按与开发商签订的个贷合作协议，扣除保证金来保证阶段性贷款的安全。

　　“个人住房贷款是最安全的贷款业务，业主发生断供的几率特别小，银行中心对保证金的收取比例由过去的10%，逐年减少到现在的5%。”李先生说，特别是多数上市企业只给个贷业主做信誉担保，支付给商业银行的担保金为零，而公积金中心仍然不肯降低保证金10%的收取比例。所以，开发商不愿给公积金用户做阶段性担保，不支持业主用公积金贷款买房。

　　太原市公积金中心某工作人员称开发商不支持公积金阶段性担保，主要是因为公积金中心不能给开发商做开发贷业务。“这已是业内的潜规则，无论是哪个商业银行，谁支持了某项目的开发贷，就会失获得此项目的个贷业务，开发商和银行有利益交换。”但接受记者采访的开发商及销售代理却表示，支持项目个贷业务的商业银行未必一定支持过项目的开发贷，这与银行主动上门服务意识强、办理业务方式灵活有关。

　　记者了解到，公积金用户参加单位团购商品房或购买单位集资建房，由单位出面统一办理公积金贷款更为顺利快捷。用户个人到预售证件齐全的楼盘购房，因阶段性担保无法落实，通常很难办妥公积金贷款。

　　住房公积金五种担保方式 总体说来贷款有难度

　　历经数次与公积金中心沟通合作无果，数位房地产业界人士表示，他们已完全放弃与公积金中心的合作，也不会主动给公积金用户作阶段性担保。

　　目前，住房公积金有五种担保方式，除了最常用的由项目开发商作阶段性保证加房产抵押外，公积金贷款用户还可以选择房产抵押、自然人阶段性保证加房产抵押、担保公司担保、质押担保。

　　但据记者了解到，房产抵押是将贷款人自有、共有或第三人所有的住房抵押进行贷款。如果贷款人是首次购房，且与他人无共有房产，找不到第三人所有的房子当房产抵押时，这项担保不能成立。选择担保公司及质押担保，同样需要贷款人找到具备一定价值的房产、有价证券作为抵押物或质押物作抵押。

　　另外，自然人阶段性保证加房产抵押的可操作性也有难度。即贷款人可以在所购新房未取得房产证阶段，找到由两名以上公积金缴存人提供阶段性连带责任性的保证，用于保证借款人在房产抵押办理前按时足额偿还贷款。这两名公积金用户得同意自愿冻结公积金账户，等公积金贷款用户的房产证办妥抵押后，才解除公积金冻结。

　　同时，这两名保证人所在单位必须为太原地区行政事业单位，在公积金缴存余额总额需不低于借款人借款总额的10%，保证人预计剩余缴存年限不短于5年。自然人阶段性保证加房产抵押不还需要签订《自然人阶段性连带责任保证书》。“贷款人在亲朋、同事间找到两位符合担保条件，愿意承担连带责任风险，且在一定时期内确保不使用公积金的公积金用户确实存在困难。”业界人士赵先生称。

　　省城购房业主目前无法选择组合贷

　　省城的房价逐年上涨，公积金的个贷额度虽已经数次上调，但面对合法预售项目以中高端楼盘居多的省城市场，无法满足贷款人的需要。楼盘销售李先生算了一笔账，以恒大绿洲、富力现代广场的在售房为例，一套面积为90平方米的房子，总价达65万至75元之间，商行首付三成，19.5万元至22.5万可办理贷款。公积金减去最高额度为45万元的贷款，需要业主支付20万至30万元的首付，远比商业贷款付的首付多。另外，一些中高端项目，均价很高，公积金贷款最高额度无法支持业主所需。

　　在房价高、公积金贷款额度同样有限的一线城市，业主可以选择公积金与商业银行的组合贷，省城的银行及公积金中心就如何分配断供后的风险问题，双方对此事从未有过实质性沟通。

　　贷款装修等用途 公积金利用率很低

　　“公积金贷款买房存在一定难度，但用户办理商业贷款后，可以将商业贷款转到公积金，或者等房子办好《房屋预告登记》后，提取公积金来还商业贷。”知情人士称，太原市公积金中心对公积金宣传力度不够，许多用户对公积金使用方法、功能了解不全面。

　　在太原市公积金中心的网站上记者看到，公积金除了可以贷款买新建商品房外，还可以贷款买经适房、拆迁房、二手房及用于自家房屋的装修。但记者从各方了解到，这些功能的利用率也很低。

　　以商贷转公积金为例，转接贷款的银行或金融机构先得解决客户在上家银行的所欠贷款余额，再将业务转到自家银行或机构里。而据知情人士透露，太原市公积金中心的商转公成功业务仅有一例。

　　办理装修贷款、提取公积金购房同样需要业主提供《房屋所有权证》或网签购房合同，但因为省城楼盘违规预售现象严重，许多业主入住多年后才能拿到房产证，这些业务的使用率同样有限。公积金无用武之地，使太原市公积金中心的巨额归集资金常年沉睡。

　　公积金贷款办理门槛高

　　商业银行对个贷用户的职业、单位、身份、贷款额无限制，只要买房人出示有效身份及婚姻证明，就业所在单位、户籍所在地的街道办、村委会出具的属实收入证明都算数。

　　相比之下，公积金贷款业主在申请贷款前必须连续足额缴存住房公积金满6个月以上，且借款人及其配偶均无住房公积金贷款债务、未向其他公积金借款人提供过贷款担保或辅助借款。去年发售的西华苑三、四期经适房，购房者多为收入有限的中低收入家庭，太原市公积金中心和建设银行在售楼处设立了个贷服务点，每天商业银行服务点前熙熙攘攘，公积金服务站前门可罗雀。原因是这些低收入家庭成员中，鲜有公积金缴存用户。公积金的覆盖面非常有限。

　　太原市小店区、晋中市榆次区两个项目的营销负责人称，不愿和公积金中心签订贷款合作协议的另一重要原因，是公积金中心给开发商的放款周期太长，增加了开发商的资金周转时间。“客户办理完贷款手续后，商业银行最长三个月，最短一周就会把给业主的贷款本金放给开发商。”房产营销总监蔚女士称，业主在商业银行办理完贷款手续后，银行给开发商的回款周期短，而且会全额回款。公积金中心要扣担保金，回款时间往往长达半年以上，对于现金流需求巨大的开发商来说，显然无法接受。

　　滨河东路某项目的项目经理张建华先生透露，“每天上门约我签个贷合作协议的商业银行一大堆，他们的服务态度和工作效率让业主和开发商都满意。开发商用不着主动找公积金中心签个贷合作协议。”