研究报告称数万套小产权房成广州城中村改造难点

　　“小产权房不能简单的作为违建方式一拆了之，应该采取多元化的拆迁赔偿方式，来合理安置现有小产权房里的居民。”

　　昨日，广州大学广州发展研究院发布《城中村“小产权房”拆迁补偿的历史遗留问题及解决方案》研究报告。研究报告在调查分析城中村的“小产权房”的成因、拆迁补偿方案以及存在的政策漏洞和操作层面的不足的基础上，提出了一些改造城中村的建议。

　　研究报告认为，对于小产权房不能以简单的违建处理方式一拆了之，应该采取多元化的拆迁赔偿方式，来合理按照现有小产权房里的居民。这样才能够真正加快城市三旧改造步伐。

　　数万套小产权房成城中村改造难点

　　研究报告称，“小产权房”形成于上世纪八十年代末、九十年代初期，一般是指一些乡镇、村庄在农村集体所有的土地上开发的房地产，并销售给城市居民或非本村村民，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以又叫做乡产权房。在历史上，“小产权房”一直是被禁止、且未被认可的，其所谓的“乡产权证”也不被认可，不具有法律意义。但小产权房在我国各大城市中特别是城中村却普遍存在，且范围广、存在时间长，购房者众多。

　　报告指出，由于“小产权房”的不合法性，目前的“三旧”改造政策中，对“小产权房”的拆迁补偿是没有规定的。但是又不能以简单的违章建筑的处理方式一拆了之，小产权房里的居民安置等问题却不得不面对的。那么，“小产权房”的非法性以及对“小产权房”居民的处理与安置的矛盾将目前的“三旧”改造政策置于尴尬的地位。

　　研究报告介绍，目前，广州的“小产权房”主要集中在白云、天河、海珠、芳村等区域，至少有几万套小产权房集中在这些区域。而这些区域正是“三旧”改造的重点区域。在目前的“三旧”改造中，广州市52条全面改造的城中村都不同程度地遇到了小产权房拆迁补偿难的问题。

　　声音：小产权房政策应合理安置现有住户

　　对于广州近日原则通过的《广州市“城中村”改造成本核算指引(试行)》，研究报告并不赞同其中关于“无证小产权房在城中村改造中当做违建拆除。”的做法。

　　“‘三旧改造’应该遵循可持续性和公平性原则，毕竟在小产权房里的住户住了那么久，应该合理安排好他们的安置问题。”担纲此次研究报告主笔的广州市社科院城市管理研究所所长黄石鼎认为，对于小产权房的政策，应该结合“三旧”改造实际，对在1996年12月之前开工建设的，没有经区以上规划管理部门批准但不影响城市规划的集资房，补交土地出让金等手续后予以确认权属，应可享受城市居民户均住房面积的拆迁安置，超出部分面积不再另行补偿。

　　对于自1996年12月之后开工建设的“小产权房”属于明令禁止情况下的违法建筑，在宅基地手续齐全的情况下，研究报告建议可以分以下两种情况处理：购房者是广州城镇居民的，可选择货币补偿(按“小产权房”成交时的宅基地房屋价格1：1补偿)，或补交当时商品房与宅基地房的差价后，在村民住宅复建房中获得一定面积的拆迁安置，具体面积由村集体与购房者协调；购房者是外地城镇居民或村民的，一律给予货币补偿(按当时的宅基地房屋价格1：1补偿)。

　　对于选择货币补偿的屋主，政府可优先向其提供公共租赁房服务。超过期限，且拒不拆迁的“小产权”房屋不予补偿，依法拆除。对宅基地房屋使用手续不完全，且违法乱搭建的部分，一律不予补偿，并依法拆除。

　　建议：“私私合建”可考虑采用集体用地补偿

　　另外，对于部分城中村房屋通过本地人与外地人合作共同建成的“私私”合建房，研究报告称，这种“私私”合建模式的主要特点是由本地村民提供土地，外地人提供资金，房屋投入使用后村民拥有产权和部分使用权，外地人拥有永久使用权，并通过合约、合同形式予以确认。使用权的共享意味着房屋经济利益的共享，《关于广州市推进“城中村”(旧村)整治改造的实施意见》第21条对非本村村民房屋拆迁补偿办法规定为“原则上按产权面积予以货币补偿。”，但未对拥有使用权而无产权的情况作出规定，这使得此类房屋在城中村改造过程中拆迁补偿中遭遇尴尬。

　　对于“私私合建”的拆迁，研究报告建议要界清产权和资金的归属。由于本村村民只提供了土地而对房屋没有投入资金，因此拆迁时可采用征收集体用地的补偿标准，考虑到历史原因，可适度给予补差价置换回迁房的优惠。