地方债务危机来临 开发商等待地方政府割肉
经过2008年的快速增长，地方政府平台融资已累积高达10万亿元的负债。如今，这些债务将进入还债高峰期。而今年至今各地土地市场的低迷，让地方政府依赖土地出让金还债的期望化为泡影。自去年以来，来自城投公司等地方融资平台贷款受到监管当局的警示。 今年4月间，云南省公路开发投资有限公司向债权银行发函，表示“即日起只付息不还本”。该公司在建行、国开行、工行等十几家银行贷款近千亿元。 广州卖地样本 6月8日，广州市政府举办一场近年来最大规模的土地推介会，共推出54宗用地。 按照广州财政局预计，今年广州市土地出让金收入为646.5亿元，其中很大部分将优先用于城投公司还债。 据媒体报道，广州城投债务今年需偿还部分涉及总额估计超过200亿，但今年广州土地出让收入并不理想。根据公开数据，今年上半年，已成交金额加上土地推介会中已勾地块意向金额，广州今年的土地出让金收入也不足100亿元，仅为今年计划的15%。 中房信·克而瑞分析师崔琳指出，除了土地出让收入难以支撑还债的险局，对地方财政而言，保障房项目的巨大资金缺口，同样是悬在他们头上的利剑。 按照有关规定，土地出让收入的10%要用来建设保障房，今年广东省分配给广州的保障房建设任务为8.5万套。 根据广州国土房管局制定的计划，今年广州出让住宅用地将配建0.63平方公里保障房，占计划出让用地面积近两成。如果开发商不拿地，配建保障房或将无从说起。 崔琳认为，京沪穗等一线城市正在放弃此前的观望态度，开始主动大规模推地。而这种积极策略，或将更多的向二三线甚至三四线蔓延，成为下半年土地市场的风向标。 买方的心思：抄底 土地市场卖家焦虑尽显，而买家却不着急出手。 尽管广州为土地推介会已做足了功夫：有意向的可先洽谈“勾地”，全部都将“熟地”出让。但多家房企内部人士对本报记者表示，参会主要目的还是看看土地市场的情况，“探探风声”，暂时不考虑拿地。 即使在当日在被勾出的地块中，热门地块金沙洲、大学城以及番禺新客站综合体的宅地开价都只是4000余元/平方米。 “配建保障房就几乎是亏本，现在还要加上公共配套，很不划算。”一位大型地产商代表私下向记者表示，大家对政府的土地推介好似欲迎还拒，都只是观望而已，一旦发现拿地成本超预算，就会果断放手。 6月15日，在北京计划成交的3宗地块中，位于房山长阳镇的一宗土地出现流标，原因是除配建限价房外，中标人还需无偿提供2330平方米的商业用房，以及1960平方米回迁安置房，由长阳镇政府以2000元/平方米价格回购。 让开发商们表现克制的还有他们越来越紧张的现金流。国家统计局数据显示，今年1-5月房地产企业自筹资金增长30.9%，而贷款增幅只有4.6%。 进入二季度以来，万科、保利、中海、金地等公司纷纷放缓了土地储备的步伐。 “土地价格面临下行压力：公司对下半年地产市场持谨慎态度，销售速度将进一步下降，开发商资金状况将进一步收紧。”本报记者获得的万科5月销售电话会议记录中，透露了开发商们的判断和心态，随着地方政府土地供给的增加，下半年土地流拍会愈加频繁。万科认为在土地流拍大量出现之前，政策不会放松。 花样年集团总裁潘军也对本报记者表示，花样年暂时不考虑拿地，“我们等着地方政府割肉。”他说，土地市场的底部还远未到来。 |
