限外新政只限购房影响不大

　　此次限外新政只限购房，对于进入开发环节，或通过收购公司股权进而持有物业的行为，并无更具体和严厉的限制，而近几年外资用于直接购买房产的资金并不多，这便使得政策的实际影响力有限。

　　近期，住房和城乡建设部与国家外汇管理局联合出台了《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》，进一步规范外资在内地的购房行为。其中引发关注的内容有两点：境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房，在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。

　　事实上，提及限外，业内人士并不陌生。2006年，原建设部就与外汇管理局等6部门联合出台过《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》 171号文 ，对外资购房及进入开发领域予以规范。当时政策的核心内容是：境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习时间超过1年的境外个人，可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，但不得购买非自用、非自住商品房；港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。

　　两相比较，此次新政堪称171号文的“升级版”。171号文虽然规定了购房只能自住，但没有明确限购套数，如果有些境外人士认为需要两套房才能满足自住需求，如市区一套公寓、郊区一套别墅，地方政府是否会放行呢？不难想象，必定有些地方政府会自行其事，只是，一旦管理松散就难以达到限制外资炒房的目的。而新政限购一套等明确措施，属于“一刀切”式管制。

　　那么，为何此时再出限外政策呢？笔者认为，原因有二：

　　一是配合当前进行的房地产调控。中央正在进一步抑制投资投机需求，部分城市已实行限购，没理由对境外投资投机者网开一面。在“9·29”新政加码之际，确有必要重申和加强限外政策，绝不能让外资继续享受“超国民”待遇。

　　二是防范境外热钱涌入。自2005年7月我国实行汇改以来，除了2008年受国际金融危机影响以及人民币对美元暂停升值外，境外游资一直源源不断地进入内地，其中部分进入楼市。今年6月重启汇率改革后，人民币对美元重新步入升值通道，近日更是屡创新高。进入国内的热钱将越来越多，应警惕大量热钱大规模投资房地产。

　　尽管限外令恰逢其时，然而总体看来，政策影响并不大。主要是近几年外资用于直接购买房产的资金并不多。实际上，近几年境外游资在内地房地产市场已折腾了好几番。大致从2004年开始，海外基金整栋收购成熟物业和散户炒房的规模迅速增长，助推了一线城市的房价高潮。2005年前后，上海外资购房占新建商品住宅销售比重约6% 8%，但是，近两年却已大幅下降至2%左右。尤其是2008年下半年以来，部分海外基金欲抛出在沪物业而无人愿接盘。

　　值得关注的是，近期外资进入开发环节的资金增长较快，这一点可以从开发商资金来源的结构变化中看出来。

　　笔者观察，前几年，外资进入内地房地产业的方式主要有两种：一是进入房地产开发领域，拿地建房或投资企业股权；二是以投资基金的形式购买物业。

　　但是，近两年，外资投资内地房地产市场又增加了新路径，国内、外合作的房地产基金大行其道。金地、中海、恒大、绿城等国内企业纷纷成立外币基金，去到国外募集资金，再拿着这些钱来内地投资房地产，且多数进入开发领域，只有少数用于直接购置物业。

　　显而易见，外资进入房地产市场的途径已经发生了变化，而此次限外新政只限购房不管开发，对于进入开发环节或通过收购公司股权进而持有物业的行为，并无更具体和严厉的限制，这便注定了政策的市场影响力不大。

　　不过，聊胜于无，这一政策也属完善外资政策之必须，而对于少数热衷于在个别城市，如深圳、上海购房的港台人士，应该会有明显的抑制作用。