土地自然供给弹性与经济供给弹性

　　土地自然供给弹性为零，只能通过不同用途之间土地的互相转换，实现经济供给弹性。然而，在我国土地供应受到多种限制的情况下，加大供应弹性的方法都难以实现。这也是房价不断刚性上涨的重要原因。

　　上期，笔者论及房地产行业的长期高额利润导致了其他产业资金的跨界转移，大量投资进入房地产领域。

　　数据显示，2003年时，我国房地产全年开发投资为10106亿元，而今年1 8月，该数据已达28355亿元，全年数据估计将超过2003年的4倍以上。

　　经济学理论揭示了一个规律，如果存在一个有着超额利润的行业，并且可以自由进入，那么其他投资将会流向该行业，从而增加产品供应，平衡供求关系，使得该行业的利润率下降，最终降至社会平均利润附近。一般情况而言，这个规律很管用，看看那些不断出新产品又不断降价的电脑、家用电器、汽车等，基本都符合这个规律，但是这条规律在房地产行业却开始失效。

　　如此大量的资金投入房地产开发领域，不仅供求关系不见缓和，反倒越显紧张；不仅没有换来行业利润的降低，反倒只见房价的不断高涨和房地产暴利的各种报道。这不得不让人感叹当前房地产市场何其特殊！究其原因，这种特殊性的根源就在于土地供应的弹性上。

　　一般商品市场面临大量投资进入时会产生供需变化，原因在于其生产原材料的供应弹性很大，当对这些原材料需求增加时，只要价格稍微上涨，供应便会迅速反应。如投资生产电脑，CPU、主板之类的元件一定会确保供应，很快生产出来进行配套。而房地产开发所需的最不可或缺的土地，在供应能力上却有着很大的局限性。

　　一般的土地经济学教材，都把土地供应弹性分为自然供给弹性和经济供给弹性。由于土地总量不能增加，所以自然供给弹性为零。但是，不同用途之间的土地可以相互转换，那么经济供给弹性就形成了。比如房地产价格上涨时，便可以增大用地供应，将农地或其他存量的利用效率较低的房地产或其他类型用地，转换用于住房建设，这两种方法都能增加房地产用地供应，实现土地的经济供给弹性。

　　但是，以第一种方法来看，我国近年来实现的是政府垄断一级市场供应的供地方式。因此，地方政府是否有能力随着市场需求增加土地供应，是否愿意增加供应，成为土地供应弹性的制约因素。如在深圳2010年的供地计划中，住宅用地供应总量减少近六成，其中商品住宅用地供应减少近七成，面积为60公顷。而实际上，今年前九个月深圳只出让了一块住宅用地。政府控制供应环节，使得房地产用地的供应弹性更小。

　　至于第二种方法，存量建设用地的盘活，在我国现有政策下也缺乏进入市场的有效途径。虽然按照法律规定，原有业主可通过补交出让金的方式重新开发建设进入市场，但在具体实施中，往往人为设置了众多障碍，使得市场化之路并不通畅。

　　客观来说，不管在哪个国家，土地供给弹性都比较小。因为适合建设用的土地在短时间内增加供应的数量总是有限的，即使是在人少地广的国家，要使土地达到开发要求，也需要经过各类基础设施的建设周期。因此，当市场资金较多，尤其是出现经济泡沫的时候，如果土地供应速度增加较慢，资金进入就会导致价格暴涨。因此，任何经济泡沫都不会放过房地产市场。因为它符合投机资金最青睐的两个条件：持有成本低，不会在持有期间变质；供应增加速度较慢。

　　而在我国，土地供应受到的限制则更多，不仅有政府开发能力的约束，还有刻意控制供应的倾向，更有为了维护垄断供应而限制其他途径供应的强制。因此，只要赶上外部资金充足，投机需求旺盛，房价就会猛涨。

　　大量资金进入开发领域，只能在有限的土地供应数量上做更激烈的竞争，这也正是各路地王频出、地价不断创新高的根本原因，也是房地产行业不会因为开发投资增加而平抑价格、房价仍然不断刚性上涨的原因之一。

　　也因此，除开外部资金过于充裕之外，要平抑市场价格，还需要从增加土地供给弹性考虑。这又牵涉到一系列土地财政、耕地保护、存量土地盘活方式等一系列的改革，任重而道远。