调控政策是否能做减法

　　目前的宏观调控以做加法为主，但对于真实的自住需求应多做减法，即减轻税赋，大幅度降低贷款利率，扶持大多数家庭通过市场解决住房问题。否则，政府将背负更多的住房保障包袱，负载累累。

　　最近一个朋友算了一笔账，她在2003年购买了一套商品房，贷款30万元，25年还清，贷款利率3.78%，在享受一定折扣后，每月还款1250元，总还款额中有利息7.5万元。2009年她又买了一套房，还是贷款30万元，25年还清，但是，由于第二套房执行1.1倍利率，她每月需还款2073元，总还款额超过了62万元，其中，利息支出高达32万元，超过了本金。

　　对比可见，近年来，个人住房消费负担呈日益加重的趋势。按2009年公布的居民家庭人均可支配收入17174元计算，三口之家年收入约5万元，月收入4100元。按2009年城镇居民家庭恩格尔系数36.5％计算，基本的食品支出约1500元，如果月供2000多元，那么，这个家庭连教育经费等其他消费都没有了。进一步来看，目前大部分城市房价较高，也很少有贷款30万元的了，如果贷款50万元，月供将达到3455元，几乎接近家庭月收入的全部了。

　　用月收入的1.3还贷，是国际公认的不会影响家庭正常生活的消费支出，但是对我国的许多家庭而言，这个比例高达80%。这也表明，在当前的贷款利率下，大多数家庭无法通过自身能力在市场上选购商品房，只能被动等待政府提供保障性住宅，这也无形中扩大了保障人群，加重了政府的保障负担。

　　为了抑制过快上涨的房价，不断调高贷款利率，这对于打击投资与投机行为是有效的。但与此同时，没有明显差别化的信贷政策，也会极大地提高自住型、改善型的住房消费负担。其中也包括了一批原来不在保障范围内、依靠自身努力可以自行解决住房问题的群体，他们因为贷款利率的不断上调，反而变成了名符其实的“夹心层”。

　　其实，房地产市场应该划分两个不同的市场：一个是商品房市场，这个群体要占到总人口一半以上，甚至70%左右，即能够依靠自身努力解决住房问题，如果能力不足的，则需加上政府补贴；另一个是住房保障，对于那些不能靠市场解决住房问题的，只能由政府承担起保障的责任。但是，由于我国人口众多，即便只有20%-30%的家庭需要保障，绝对数额也非常庞大，这就需要政府制定一个切实可行的保障规划，通过多种方式采取轮候制，逐步改善这些家庭的住房条件。

　　在这种国情现实下，笔者认为，我们的政策导向，应该一方面加大力度抑制投机投资需求，另一方面鼓励家庭通过自身努力而不是依靠政府救助解决住房问题，这就需要有一定的扶持政策，其中税收和利率政策效果最为显著。

　　比如，对于首套自住房，依然可以采用过去一些城市实施过的所得税减免政策。同时，大幅度降低商业贷款利率，减轻这部分家庭的负担。事实上，经过住房制度改革和住房商品化的快速发展，大部分城市家庭都已经拥有了一套住房，因此，购买首套住房的主要是新结婚的年轻人，所占比例并不是很大，实行贷款利率优惠也不会给银行带来多少负担，但却能从政策上体现出一种导向性。

　　同时，更应对首次使用住房公积金贷款的家庭实行七折或五折的优惠利率，这才能体现住房公积金存在的意义和作用。住房公积金并不是宏观调控的手段，其本身便是只针对自住和改善型需求发放贷款的。

　　鼓励年轻人自力更生，要比把他们划入住房保障范围内更有利于市场体系的完善和住房保障制度的多元化，也有利于社会的和谐稳定。但现实情况是，各种利率和税收轮番增长，只做加法，却很少有针对政府明确鼓励的自住消费实施较大幅度的优惠，没有减法，就没有鼓励，到头来，政府将背起更加沉重的包袱，负载累累。何不做点减法，放下很大一部分包袱呢？

　　具体来看，在北京、上海等房价绝对值较高的城市，即便房价下跌20%，普通工薪阶层依靠自身能力依然买不起。因此，这些城市的住房问题必须通过大量建设公共租赁房来解决。而在中小城市，需要政府组织建设一些经济适用房，通过中低收入家庭的自己努力结合政府扶持，解决住房问题。当然，对于“夹心层”，也可以通过租金补贴或建设一定数量的公共租赁房来解决。

　　总体而言，中国的房地产市场比较复杂，需要分类指导，因地制宜才能事半功倍。