房地产调控呈现僵局 楼市出路在哪？
一场中央政府导演的新形势下的房价调控“攻坚战”已经开打。在房产市场预期遭受重创的另一面，调控在实际执行中的结果仍然过于保守，亟待有效的经济手段来加以辅佐。 近两个月来，仍然高烧不退的房价遭遇了频繁的调控狙击。9月底，中国人民银行、财政部、住房和城乡建设部、国土资源部等部门相继出台了进一步强化房地产调控的政策措施，加码房地产调控。人民币存贷款基准利率也在10月20日开始上调0.25个百分点。至此，除尚未落实具体何时开征及如何开征房产税外，中央政府已经祭出了堪称真正“史上最严”的调控政策“组合拳”。 在这组政策“组合拳”中，还加码了信贷、税收和行政等调控工具。同时，一些城市相继出台了“限购”政策。北京、深圳、上海、杭州、广州等一线城市和宁波、厦门、温州、福州、海口、三亚等二线城市相继出台政策松严不一的“限购”政策。“限购”一时间成了地产业最热门的话题。由于新政策明确要求各地“立即”制定旨在严格落实中央政府调控政策的执行细则，已出台细则的地区要进一步调整和完善，因此，随着时间的推移，“限购”政策或将在全国更多城市推行开去。 事实上，一场由中央政府发起、强化地方政府落实执行中央政策为重点的房价调控“攻坚战”，已经开打了。接下来，房产市场预期或将遭受重创，但另一面，调控在实际执行中的结果仍然过于保守，亟待有效的经济手段来加以辅佐。 市场预期遭受重创 这次新政策或能浇灭房价反弹的苗头。新政延续并强化了4月份出台的“新国十条”政策内容，使此前的政策措施更加完善、更易执行，堵住了此前一些政策因具有可选择性而出现的执行漏洞。此前人们对调控信心的动摇并不是主流，在绝大多数人在继续观望市场的时候，投资、投机者不断有人撤离市场，市场大势是在继续调整，调控政策已经开始显效并在储蓄发酵。 尽管新政冒着可能对经济增长造成不利影响的风险，但不难看出，这表明了中央政府捍卫政策公信力、反击近期房市回暖房价上涨炒作、强化抑制投资投机性购房、打击房价上涨预期的态度与决心，不但使得调控加速深化，还对市场此前的“回暖”炒作、房价反弹苗头进行及时的“灭火”。 从目前的市场来看，全国各地房地产市场不同程度地产生了政策反应，传统的“金九银十”已经风光不再，全国市场均普遍“遇冷”。特别是在央行加息后，房地产市场预期更是遭到空前打击，全国各地市场随即一落千丈，以一线城市为代表成交量相比下降了50%左右，有的地区下降幅度甚至更大。 于是，一个铁的事实摆在公众的面前：此前被一些人疯狂炒作的市场“回暖”突然蒸发不见了——那些所谓的市场“回暖”其实只是假“回暖”。可以说，一旦开征房产税这只靴子落地，将来继续加息，房地产预期还将进一步遭受打击，房地产调整还将继续深化，调整的周期还可能继续拉长。 不过也要看到，虽然房地产市场的预期遭受沉重打击，成交量大幅下跌，但房价下降的空间似乎有限，或下降的幅度并不明显。这说明，调控还是比较保守，需继续强化。 调控依然保守 调控的前景依然形势严峻。目前，导致房价依然坚挺、调控陷入僵局的现状，主要有如下因素： 第一，多年来房地产调控均见成效、房价越调越涨的严酷事实，让市场各方对调控产生了经验性“抗体”。 第二，多年来房地产调控无效而终，所出台的诸多政策执行不到位，尤其是政府在2008年的救市举措，让公众对政府的调控及调控决心产生了质疑甚至不相信的心理反应。 第三，即便中央政府进一步增强了调控房价的决心，加大了调控力度，尤其强调了要加大地方政府执行中央政策的力度，但客观上讲，地方不太愿意真正下功夫去调控房价，在执行中央政策方面总是不积极，效果大打折扣，甚至想方设法去化解中央政策。只有14个城市出台了“限购”政策，这就是一个典型的地方执行中央政策不力的例子。 第四，尽管不断出台各种调控政策，但并没有触及土地财政这个问题。地方政府出于拉动经济增长、确保土地财政等目的，对调控政策执行不到位，乐于维持、保护甚至推高本地房价，不断推高并极力维持高地价。 第五，多年来住房保障工作严重滞后，欠账太多。虽然中央政府在此轮调控中提出加强保障性住房建设，但对整体市场来说一时难见成效。即便各地能完成计划，但离满足市场需要还将相差甚远。 第六，政府出于刺激经济增长的目的，大量投放货币和信贷，造成市场流动性持续过剩，同时经常化维持负利率状态，在一定程度上容忍乃至放任投资泡沫和通货膨胀，使得公众选择购买房地产等资产以求保值增值，强化了房地产的投资功能。 第七，在当前物价持续快速上涨的现实下，人民币存贷款基准利率上调仅0.25个百分点，加息幅度过于偏小，对调控房价和打击通货膨胀的效果依然有限。 总体来说，政府既想调控房地产又想不伤害GDP增长，既想控制房价上涨又不想触及政府自身以及银行、开发商、已购房者等各方的利益，采用了带有投机性的“中庸思维”，“保守疗法”。目前，公众还无法准确量化出政策可能对市场成交量以及房价产生的效果，那么大家既在对房市走势和房价继续观望，也对政府的调控行为和调控效果予以观望。 深化调控的经济手段 既然政府的调控显得保守，那么采用其他方式进行深化调控应该是不错的路径选择，这就是经济调控的手段。 首先，强化税收调控手段，加大税收调控力度，加快出台、实施房产税实征方案。但同时也要防止出现这种情况：如果采取一套免征、税率过低的方案，就可能导致有限的税金最终转嫁到租房者身上。否则，其结果将不但对持房者产生不了调控作用，未能达到所设想的通过增加持房成本而调控房地产的目的，相反却可能推高租金。 其次，在经历一段经济增长时期、经济总量基础增大后，政府应正视经济增长速度可能正常化放缓的事实，不妨合理下调经济增长速度的目标，提高让老百姓切实受益在社会经济大盘中的份量，公众对房地产市场的心态、房价预期将会产生相当大的变化，有利于房价调控，其效果甚至会比出台任何一个专门性的房地产调控政策要强。 第三，政府应正视中国社会经济实际情况，正视社会保障确实不力，老百姓对养老着落担忧的现实和老百姓储蓄的习惯，科学看待刺激消费、刺激经济增长与容忍老百姓习惯性储蓄的关系，并让老百姓能通过储蓄获取合理的利息回报。 第四，政府应合理压缩货币投放和信贷规模，适当、有效地收紧市场流动性，遏制投资过热，打击资产泡沫。 第五，继续加息，逐步使负利率转正，打击通货膨胀。这对调节资金配置、资源配置、通胀或通缩、财富二次分配以及影响资产价格等方面起着重要作用。 |
