依托区位优势 谋划城乡结合部发展大计

　　——北京市朝阳区崔各庄乡何各庄村变迁轨迹

　　在北京市朝阳区崔各庄乡西北部有一个千人小村名叫何各庄，这个原本名不见经传的村庄近几年发生了翻天覆地的变化，一场以农民住宅租赁市场化运作为主题的实践，不仅有效解决了地区人口、增收、资源、环境之间的矛盾，而且创新了农民增收方式，被各级领导和专家誉为“何各庄模式”。为大城市城乡结合部的发展提供了范本。

　　很难想象，这个充满中国北方传统民居特色的小村庄，就在几年前，这里还是一个环境脏乱、矛盾重重的地方，村民们靠出租房屋“吃瓦片”维持生计，村庄基础设施、公共服务同样不堪重负。近几年，不仅村里的艺术气息越来越浓，经济发展水平也越来越高，村容村貌也有了明显的改观。

　　发展才是硬道理

　　“要把对矛盾的解决落实在发展的手段中”。2006年8月，以田兴为首的新一届村领导班子走马上任，充分认识到只有解决了发展的问题，才能有效化解各种矛盾，促进各项工作的开展和进步。他们把目光瞄准了这些普普通通的村民住宅。具体实施方案是：在村民自愿原则的基础上，由村委会与农户签订委托协议书，双方约定：在不改变房屋权属的前提下，由村委会出面租下房屋再组织资金进行改造运营。房屋租赁期10年，租金以166平方米的宅基地面积每年6万元为基数，宅基地面积每增加1平方米，年租金增加100元。租金每3年上调10%。租赁期满后，村委会再将改造后的房屋无偿交还农户，由农户自己决定继续出租还是自用。由于房屋权属没变，村民租金收入有了长远保证，村庄改造计划得到了越来越多村民的支持和响应。

　　2008年10月，中共中央政治局委员、北京市委书记刘淇在考察何各庄村后，对“何各庄模式”给予了充分肯定。

　　截至目前，已有100多户村民与村委会签订了“委托改造运营”协议，将宅基地交给村委会改造运营。房屋改造装修及招商工作也在顺利进行中。近几年何各庄村各项指标在全乡名列前茅，先后荣获北京市“五个好”村党组织、先进村民委员会和首都文明村等称号。

　　利用区位优势进行资源整合

　　“何各庄模式”成功之处在于：地方政府在寻常处整合资源，找准定位，引进社会资本，建立创新机制，从而焕发出新的市场商机，形成政府、村民、社会投资人多方共赢的局面。

　　何各庄村是典型的城乡结合部村落。村民收入来源单一，传统方式是“瓦片经济”，靠出租房屋为收入来源。如何在现有规划基础上，充分利用和整合现有和潜在资源，既保护环境又获得良好增值作为一个命题被提出来。

　　何各庄村现有300多套房子，房屋结构、机理保存较好，属于较典型的老北京风格。房屋结构和传统居住方式使整个村子的建筑风格显得古朴，安宁。何各庄毗邻中央别墅区，处于798艺术家集聚区与中央别墅区的中间地带，是联接两个高端消费区域的必经之地和“价值洼地”。何各庄特殊的区位优势，从另外一个角度审视就成为它独特的资源禀赋，吸引与整合资源就成为市场自然选择的结果。

　　何各庄村果园餐厅的老板吴运涛十多年前，他从海外归来后，在何各庄村专心经营果园餐厅。如今这家餐厅是北京市排名前十名的西餐厅，西餐厅的西餐用料全部自园内新鲜采摘。这个院子被称为一号院。

　　除了吴运涛改造的一号院外，何各庄村现有的一号地艺术园区，也聚集了众多的艺术机构和艺术家。何各庄一号院的改造，果园餐厅的成功，以及艺术园区的集聚效应，使崔各庄乡政府从中看到了何各庄发展的未来和要走的路。高端资源的存在，使崔各庄乡政府决定了何各庄要走高端路线，而何各庄的成功则在于它巧妙整合了周围资源。

　　创新管理运营方式

　　何各庄一号院的改造成功像一粒种子，给何各庄的发展拓展出未来。一号院运营后，收到良好的市场反馈和投资回报。于是何各庄吸引来更多的社会投资人，“李唐千秋”是一家雅致的餐厅，是何各庄村改造的第二个院子，改造后也颇受高端客户欢迎。他们量身打造生活解决方案，从而在实践中探索出何各庄新的发展模式。

　　在此背景下，在崔各庄乡政府的牵线搭桥和何各庄村委会的配合下，统合多种资源的实体公司应运而生。崔各庄乡政府乡长助理付琳说，这种组织化经营模式充分发挥出各方优势。这是“何各庄模式”成功的重要价值点之一。乡政府在其中起到重要的协调作用，在基础设施建设方面提供条件。而村委会将当地村民的房子集中起来运营管理，房屋经由实体公司统一运营管理，既发挥资源优势，又促进产业发展，保护环境，同时，村民获得房屋增值收益，社会资本获得投资回报。在“瓦片经济”状态下，村民年收入只有1.5万元，现在提则高到每年收入6到8万元。而且，按照与村委会签订的委托合同，村民的房屋每三年递增10%收益。

　　政府总体规划引导发展方向

　　付琳介绍，未来运营公司将更多致力于对周边商业生态资源的整合与宜居生态的打造。在崔各庄乡的规划中，中央别墅区周围，毗邻着绿色休闲产业带，何各庄旁就是湿地公园。奥特莱斯shopmall、国际学校等高端生活配套设施也将慢慢进来。而何各庄周围以一号地艺术园区、果园餐厅等具有文化创意产业元素特征的兴盛业态已渐成产业链。

　　与此同时，在乡一级产业链形成的同时，何各庄村也致力于营造出一个有文化气息的更细致的高端综合居住生态。原有房屋规划中所有房子都用来居住，但后来发现仅是居住，没有相应的生活配套，难言是真正的高端，必须要有餐厅、娱乐休闲等高端生活配套，建立起一个满足高端需求的产业链生态才能使何各庄真正的高端居住业态落地生根。

　　下一步，何各庄还要引进传统文化和非物质文化遗产，比如京戏、大碗茶等，使传统的文化元素充实到高端社区，和周围浓烈的文化创意产业氛围融为一体，使何各庄真正成为一个服务高端人群的居住社区。

　　而这一切都在进行时，何各庄房屋装修改造正如火如荼进行中。从乡到村的两层产业链既满足附近高端人群所需，又促进高端产业业态发展。以文化，居住，休闲为关键元素，打造高端综合居住业态成为何各庄发展的方向。而何各庄模式恰为北京城乡结合部如何发展提供了实证经验。