关于东北宜居城市建设的几点思考

　　“宜居城市”的概念，是2005年1月国务院批复北京城市总体规划时，首次在中央政府文件中出现。随之，“宜居城市”越来越受世人关注，许多城市将宜居城市建设纳入政府重要议事日程。长春、沈阳、大连、哈尔滨等东北城市也在近年来相继提出建设宜居城市的目标和措施。什么是“宜居城市”？衡量“宜居城市”的标准是什么？目前，国内外关于“宜居城市”尚没有统一的概念，标准和认识也不一致，都在探索中前行。去年，沈阳、长春、哈尔滨和大连四城市，为进一步探讨如何更好建设宜居城市途径，在长春召开以宜居城市建设为主题的“东北四城市市长峰会”。

　　长春市市长崔杰在“东北四城市市长峰会”上说：“长春市在建设宜居城市中确定了一些方向。一是宜居城市一定是经济繁荣、很现代、很时尚的城市，只有繁荣才有精力解决更多的社会问题。第二，宜居城市一定是一个以人为本的城市，发展经济建设城市，就是让人们的生活质量有所提高，包括在基础设施建设上，能够满足市民工作、生活和发展的需求。第三，宜居城市一定是人和自然和谐相处的城市，人是自然之子，人在本性上能够亲近自然，在享受现代生活的同时，又能够亲近自然、体贴自然，这是我们所追求的。第四，宜居城市应该有很强的文化韵味，在城市里不仅有丰富的物质生活，还应该有丰富的精神生活、文化生活，城市既有繁荣面，又有历史和文化层面。”这段对宜居城市的阐述，可谓言简意赅、给人启迪。

　　“宜居城市”的内涵是多方面的，房地产是宜居城市建设的一个重要组成部分或重要支撑。房地产业又是地域性很强的产业，同一的关东文化，同属于东北老工业基地，相同的地理、气候、生态环境，自然灾害少，土地储备充足等，为东北宜居城市建设提供了有利条件。不利因素是冬季漫长寒冷，建筑施工期长，墙体厚、供暖设施、房屋造价高等。本文试从房地产和地域文化层面，浅析东北宜居城市建设。

　　1、宜居城市要易居

　　宜居，首先是易居，即“住得起”。不论从民生角度看，还是从房地产市场的消费主体看，宜居城市的宜居，首先重点关注的应是大多数人的“住有所居”，即广大中低（含中等）收入群体“住得起”的问题，只有“住得起”的问题解决了，才能谈得上安居乐业和自身发展等更高层次的需求。“住得起”主要指两点，一是买得起房子，主要指普通商品住宅、经济适用住房和二手住房；二是租得起房子，包括廉租住房、公共租赁住房和市场租赁住房。

　　实现易居的途径，要靠健全的住房保障体系和健康发展的房地产市场“两条腿”走路。低收入者住廉租住房，中低收入者住经济适用住房，中等偏下收入者住公共租赁住房，中高收入者住普通商品住宅。对高收入者尽可以放心、放手地让他们到市场去解决宜居问题。高收入者不差钱，哪个城市、地方适合宜居，哪儿的气候、景色宜人，就到哪儿买高档住宅、别墅。

　　在建立健全住房保障体系，廉租住房建设和棚户区改造方面，东北城市在全国是靠前的。但经济适用住房建设还需要加把力，公共租赁住房尚未起步，需要加快步伐推出。因为，公共租赁房的作用不仅仅是解决城市“夹心层”的住房困难，更重要的是将改变国人“重购轻租”的旧观念，加快城市“住有所居”的目标实现。

　　规范和发展房屋交易市场和租赁市场，稳定房价、促进房地产市场健康发展是东北宜居城市建设的重要支撑。

　　（1）规范交易市场稳定房价，主要是稳定普通商品住房、经济适用住房的价格。对中高收入者需求的普通商品住宅，房价要合理适中，户型面积要合理适用，也就是中低价位、中小户型，不能过高过大。

　　非普通商品住房，特别是高档商品住宅、别墅的房价，可以完全市场化。

　　近年来，东北大多数城市房地产市场发展平稳健康，房价相对比较低，基本是刚性需求支撑楼市。2009年长春商品住宅平均房价每平方米3886元，沈阳、哈尔滨每平方米也就4000元多一点，大连房价相对高一些，但与一线城市比还不高，2010年1—5月，长春商品住宅均价每平方米4463元，与全国40个重点城市相比，位居39位，仅列西宁之前。沈阳、哈尔滨5000元多一点，大连相对高一点，不算过高。有人说，东北城市人均收入水平也比较低。不错，从房价收入比看，还是明显低于一线和沿海城市。目前，东北城市房价处于全国“洼地”，要防止东北房地产市场房价上涨过快，不可掉以轻心。

　　易居，不仅要稳定房价，政府还要尽力降低中低收入群体的居住成本，减少就业、上学、看病、交通等费用支出。同时，还要大力规范和发展二手房市场。发达房地产市场的商品房与二手房销售比例为1:1，东北城市相对滞后。长春楼市最好时期是1：0.7，一般情况为1：0.4左右，今年1—5月是1：0.3。

　　（2）租赁市场，进一步规范和培育住房租赁市场，重点建立稳定的租房体制。如廉租住房、公共租赁住房。公租房是由政府或公共机构所有，以低于市场价向新就业职工、大学毕业生、外来务工人员等人群出租。面向的范围广，人数多，中低收入人群和流动人口均涵盖在内——此前，他们或因户籍非本地或因收入不够低，没能进入原有的住房保障体系，被称为“夹心层”，漂游在城市边缘。此番公租房大规模推进，突破原先住房保障“重售轻租”的框架，从另一角度求解“住有所居”的实现路径；同时可以解决很多人就业问题。在一些发达国家，租住房都占有一定比例，面向中低收入的公共租赁住房，尤其受到各国政府的重视。法国的租房率达48%，加拿大为44%，瑞典43%，美国为36%。在人口密度极高的日本东京，持有住房的人仅占4成，剩下60%均为租民。我国香港地区居民住户中租房户占70%，接近一半的家庭租住在政府提供的公共住房里。需要注意的是，发展公共租赁房是部“好经”，但要防止在具体操作中被“念歪”，出现“宝马租客”。

　　要转变人们特别是青年人的住房观念，中国传统观念“有恒产才有恒心”，应变成“有恒心才会有恒产”。只要横下心打拼，面包会有的、牛奶会有的、房子也会有的。其实，青年人结婚不一定都要买房，如果这个观念不转变，像社会上讲的丈母娘看你是否有套房才把女儿嫁给你，那中国的住房问题永远都解决不了。日本青年不理解，为什么租房子不能结婚？