从房地产泡沫争论中我们看到什么

新闻背景 建设部政策研究中心否定“地产泡沫论”引起争议 针对今年以来国内房地产价格高企，特别是为了回应经济理论界人士对国内房地产业“泡沫预警”的忠告，建设部政策研究中心课题组日前写出了一份专题报告，得出的结论是中国“地产泡沫论”并不成立，中国房地产金融危机在可控范围内。关于房地产泡沫问题的争论再度形成一次高潮。 据媒体报道，课题组成员、建设部政策研究中心赵路兴处长说：“我们的确是针对那些‘地产泡沫论’者才出台了这份报告。国外某些机构只是根据一份数据报告或者是一种现象就将中国地产盖上了泡沫的帽子，这是一种极端行为，可能更具有炒作意义。而我们这份报告是整个课题组长期以来进行的一系列科研成果的综合，之前，只是分散地针对某个观点向外发布过，这次是个汇总。” “中国的经济不同于外国的经济，它是更为复杂的。”赵路兴说，目前中国地产的真实现状应该是“局部过热，结构有一些问题。”赵路兴再次强调报告中所得出的观点：“即使局部地区可能出现房地产过热或结构性过剩现象，也不能就此判断房地产已经是‘泡沫经济’”。 建设部政策研究中心主任陈淮博士对媒体说，“我从来没有说中国房地产一点泡沫都没有，但也没有说中国房地产整个都出现了泡沫”。正如“泡沫论”的主要论据是目前中国的高房价一样，陈淮也用房价来回应地产泡沫论：“未来10年，中国房价还将平稳上涨。” “现实房价在发展过程中必然有涨有跌、有起有落，甚至是大涨大跌、大起大落。”赵路兴认为从中长期趋势看房价总体是看涨的。 “实际上，现阶段房价下跌不一定就是好事。”赵路兴指出，“如果住房降价，首先是广大有房居民因‘住房资产缩水’而受到伤害。特别是用抵押贷款买房还处于还款期的居民，房价降多了，就会产生一种特殊的‘住房资产负债’，甚至导致‘理性违约’，由此带来的金融风险和社会负面作用可想而知。”（华青） 建设部政策研究中心的一份研究报告，使已近平息的关于房地产泡沫的争论再度“热”了起来，成为人们近期关注的焦点。我不是专门从事房地产研究的学者，也不是房地产业内人士，对房地产泡沫之说似乎没有太多的发言权。不过，考虑到否定房地产泡沫的一些观点明显有失偏颇，我觉得还是有必要就这一问题略陈一孔之见。 局部过热不等于泡沫经济吗？ “房地产局部过热不等于泡沫经济”，这是泡沫否定论者的一个重要观点。言外之意，只有“全局”过热才算泡沫经济。但“局部”和“全局”如何划分？依什么标准划分？按理说，房地产的“局部”和“全局”应该是一个地域概念，“全局”指的应该是全国范围。但实际上，由于不同地区的经济发展水平、人们的购买力水平、房地产供求关系等影响房地产业的诸多因素存在明显差异，全国的房地产业在同一时间段内都过热的情况是不可能出现的。也就是说，就全国这个大的地域系统而言，房地产业总是表现为局部过热。如此看来，按照泡沫否定论者“局部过热不等于泡沫经济”的观点，那房地产业岂不是永远都不会过热？在我国，京、沪、穗、杭、宁等经济中心城市的房地产市场以其庞大的供求规模和较高的市场份额成为全国房地产市场的风向标，其走向在很大程度上影响甚至左右着全国房地产市场的走向。近年来，这些地区的商品房价格节节攀升，屡创新高，北京、上海的房价收入比更是达到了10倍以上，远远高于发达国家3至6倍的水平。今年1至9月全国房地产价格比去年同期上涨了13.9％，远远超过了居民收入的增长速度。如果再考虑房价统计方面存在缺陷可能导致房价失真的因素，则房价实际水平会比公布的数据更高。因为目前我国的房地产价格主要是从生产方统计、从开发商那里而不是从市场采集数据，而开发商有可能在利益驱动下人为操纵原始数据，使房价数据与实际情况发生严重背离（中国社科院的专家尹中立已经注意到了这一点，他还用上海的情况加以说明。根据上海市房地产交易中心的数据，上海目前商品房的加权平均价约在8500元/平方米左右，而上海市对外公布的数据是5135元/平方米。前者比后者足足高出67％）。从商品房空置面积看，更是逐年大幅度增加，空置率远远超过了国际通行的10％的警戒线。凡此种种，难道还不足以成为房地产泡沫的佐证吗？ 将新增城镇人口的住房需求全部视为有效需求，是模糊了有效需求概念，把有效需求人为扩大化 “我国目前的住房需求是真实需求，有真实需求就不会出现泡沫”，这是泡沫否定论者的又一观点。为了进一步说明问题，否定论者还算了一笔账，指出随着我国城市化水平的提高，到实现“全面小康”的2020年城镇居民将增长到8亿至8.5亿人，此间将有3亿至3.5亿左右的新增城镇人口要解决住房问题，而每个城镇居民的人均住房也要再增加10平方米以上，达到35平方米。从数据上看，我国居民的住宅需求真的是很庞大，似乎足以支撑起供给迅速扩张的房地产市场。 但否定论者在这里犯了两个错误：其一，纵使这些是经得起推敲的、科学性与真实性均很高的数据，也只是说明未来需求而不是说明现实需求的，而未来需求是不能支撑现时房地产供给的。自然，未来需求再大，也不能成为说明现时房地产市场没有泡沫的根据。显然，否定论者在这里颠倒了时间概念。其二，对房地产的有效需求，应该是购买者有支付能力的需求。而未来的新增城镇人口中，有相当一部分是工作不稳定的打工者和没有固定收入的居民。他们没有足够的货币力量买房，也难以取得银行按揭贷款，属于望“房”兴叹的、在房地产市场中的“弱势群体”。这些人有着“居者有其屋”的强烈愿望，但却不能成为拉动住房供给的现实力量。他们对住房的潜在需求，实际上是不能转化为现实需求的无效需求。将新增城镇人口的住房需求全部视为有效需求，是模糊了有效需求概念，把有效需求人为扩大化了。至于说目前的住房需求都是真实需求，也未免绝对化。因为庞大的住宅需求中，不仅包括前边谈到的购买力不足形成的无效需求，还包括购房者基于投资或投机目的所形成的住房需求。上海《解放日报》的一项抽样调查显示，参与调查的25个小区居民中，有26.55％的购房者是出于投资或投机。人们所熟知的温州炒房团，更是这方面的典型，民间的说法是其炒房资金高达1500亿元左右。这类投资和投机需求，严格说来是不应该划入真实需求的。实际上，这两种需求已经成为推动房价非理性上涨、助长房价泡沫的重要动力。也许还应指出的是，一些开发商的肆意炒作，某些媒体不负责任的舆论误导，个别房地产大腕别有用心的言论，使人们形成了强烈的房价上涨预期，从而有一部分人提前消费进入了购房者的行列。这部分超前需求也是拉动房价上涨的一个动因。 房地产市场只能“做多”不能“做空”的“单边市”运行到一定阶段时，房价高企使得风险高度积聚，房地产泡沫必然破裂 “住房降价会使有房居民因住房资产缩水而受到伤害，因而不能认为房价下降就是好事”。泡沫否定论者这种为房价上涨辩解、否定房价泡沫的理论，姑且可以称之为“房价上涨有益论”。房地产市场的运行是持续的、生生不息的，随着时间推移进入这个市场的购房者也是大量的、源源不断的。按照泡沫否定论者的观点，要使每一时间段购房者的住房资产都不缩水，房价必须节节攀升，持续走高。如果真是那样的话，房地产市场岂不成了只能“做多”不能“做空”的“单边市”？当这种“单边市”运行到一定阶段时，房价高企使得风险高度积聚，房地产泡沫必然破裂。此时，摔坏的不仅是接最后一棒的购房者，还有国家的金融安全和经济安全。住房虽然是特殊商品，但其定价也和一般商品一样，要遵从市场法则，受制于市场供求关系。世界上没有只涨不跌的股市，也同样没有只涨不跌的房地产市场。像一般商品的价格在消费者购买前后会发生变化一样，住房价格在购房者购买前后发生变化也是再自然不过的事情。否则，还叫什么市场定价？对于购房者来说，当然不希望自己的住房资产缩水，但要每一个购房者的住房资产都升值而不缩水，不过是一厢情愿的幻想，是绝对不可能的事情。如此看来，有悖于经济学常理的“房价上涨有益论”真的应该休矣！ 对某一经济问题具有不同的认识和看法，原本是很正常的事情。如果舆论一律，缺少争论和不同观点的交锋，反倒会坏事儿。因此，对房地产泡沫问题具有不同观点，给出不同的价值判断，是完全可以理解和接受的。但若否定声音基本上来自同一利益集团或相关的既得利益者，人们就不能不在心底打个硕大的问号，不能不有所警觉以至深思了。“天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往！”出于维护既得利益的考虑，利益集团提出并张扬有利于自己的观点是很自然的。但政府决策部门和宏观调控部门不能人云亦云，被这些观点模糊了视线。毕竟，行业暴利所引致的房地产泡沫不仅是钢铁、水泥等行业投资过热的根源，而且是金融风险的重要滋生地，其会严重危及国家的金融安全及经济安全。日本房地产泡沫导致经济长期萧条和金融问题久治不愈的教训，值得我们认真思考。 房地产价格：乱花渐欲迷人眼 　　 据媒体报道，今年8月在海南举办的“宏观调控、土地与信贷紧缩下的中国地产”研讨会上，几乎所有发言的土地开发商（房地产商）均宣称，目前的宏观调控对他们几乎没有影响。该媒体写道：“这似乎表明，在中央政府限制土地和信贷的‘组合拳’下，房地产业却越挫越勇。” “越挫越勇”，笔者认为，对目前的房地产业和房地产商来说，是一个相当准确到位的形容。最新的一份国家统计局中国经济景气监测中心的研究报告显示，在房地产开发投资增长仍高于合理区间约9至14个百分点的情况下，房地产投资降幅却开始大大减缓，甚至出现反弹苗头。与房地产的投资热情同步增长的，还有房价。国家统计局中国经济景气监测中心的研究报告显示，当前我国房价持续大幅攀升，今年1至8月商品房价格增长13.5％，增幅比前5年分别高13.1、12.1、11.6、9.5和7.8个百分点，比今年前两个季度分别高5.8和3.8个百分点。作为我国这次宏观调控的重点行业之一，房地产业“越挫越勇”的表现让人困惑不解，尤其是“持续大幅攀升”的商品房价格，委实令笔者越来越摸不着头脑。 有意思的是，尽管宣称“宏观调控对他们几乎没有影响”，但并不防碍房地产商们将商品房价格的持续上涨“归功”于宏观调控政策。房地产商中的主流声音是，新土地供给政策造成供应量过少，招拍挂（招标、拍卖、挂牌）的土地上涨是促使目前房价上涨的首因。对此，国土资源部负责人曾公开表示，土地需求的变化是受房屋市场需求变化影响的，是房屋市场价格上涨，才造成地价上涨。不料这反倒给房地产商提供了新的话题。而如果将地价与房价孰因孰果这个话题继续下去，笔者相信，这将会成为类似“先有鸡还是先有蛋”这样的诡异命题一样令人乐此不疲，却对解决实际问题没有丝毫意义。令笔者不懂的是，新土地政策不是刚刚实行么，目前房地产商正在开发的土地有多少是在这项政策推行后获得的呢？何况，土地价格对房价的影响应该有一个相当长的滞后期，房地产项目开发的时间同样大约需要两三年，那么，新的土地交易政策一推出，就会以成本的方式影响现行房价吗？土地成本当然是房屋生产最重要的因素，但后来的土地价格可以影响到已经销售过房屋的价格吗？笔者还听说，仅仅在2003年的8个月里，北京市就有近1.1亿平方米的土地被协议转让，这些土地相当于北京市前10年房地产使用土地的总和。笔者很想知道此举对房地产商们来说意味着什么？ “普遍上涨意味着需求存在”。面对一路上扬的房价，笔者发现有很多人在“需求决定价格”这一经济学原理上达成了共识。据说，“到2020年，我国城市化水平将达到55％至60％，城镇居民将增长到8亿至8.5亿人，仅此一项构成的现实需求是每年须新增住宅5.4亿平方米。”而且，“现在的人均收入增长高于房价的增长。比如，北京地区人均收入连续8年的增长超过10％，而房价增长低于10％。”所以，过去5年里房屋累计价格涨幅超过30％“在正常的范围内”；目前我国房地产价格已经高到了一套普通的住宅大约等于城市居民10至15年收入的水平，还“实属正常”。 以一种“加减乘除”式简单的算术方法得出“每年须新增住宅5.4亿平方米”的庞大市场，这在统计学上是否具有实际意义笔者一直深表怀疑。而以“人均收入增长高于房价的增长”来作为高房价的理由，更令笔者对论者的勇气十分钦佩。地球人都知道，住宅成为大众商品，应该是在终止福利分房之后的1998年。在最初几年，商品房的消费仅活跃于处于购买力塔尖部分的小众群体，最初的购房者都有很高的收入，这些高收入人群的消费能力对普通百姓来说并没有代表意义，而就是这种无形中被夸大了的市场购买力，成了现在某些人眼中商品房价格的基数。 房地产市场上的需求是不是被严重夸大？房地产市场是不是处于过度扩张状态？目前还很难下一个确切的结论。有确切结论的是，现有常住居民改善现有住房条件仍然是住房消费市场的绝对主力。但笔者搞不懂的是，不是说“需求决定价格”么，为什么1月至8月，全国经济适用住房投资同比仅增长4.4％，占开发投资的比例由去年同期的6.2％下降到5.0％，部分地方经济适用住房供应量减少更加明显？为什么一些城市中低价位普通商品住房供不应求，部分城市中低价位的住宅所占比例不到10％，而高价房却占到40％以上？这是市场的力量，还是“越挫越勇”的房产商的力量？ 有关房地产的各种论调层出不穷，足以令人眼花缭乱。比如，在市场经济条件下，真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子，或者居民的消费需求需要多少房子，而是社会普遍的经济预期；比如，房地产投资能拉动十几个行业或者说一百零几个相关产业；再比如有关房地产空置率计算方法的争议等等。奇怪的是，我们听见了房地产商的声音，我们听见了专家学者的声音，我们也听见了政府官员的声音，我们惟独没有听见饱受高房价之苦的消费者———普通百姓的声音。这又是为什么呢？ 多少年前，古代的诗人吟出“乱花渐欲迷人眼”的时候，他面前应该是一片春意盎然的景象。但在有关房地产的形形色色论调声中，这句话对笔者来说，只有晕头转向的感觉而已。 写到这里，忽然又瞥见一条消息，北海市宣布，自10月20日起至2005年3月，将举全市之力，彻底消灭“烂尾楼工程”。该消息称，“再过6个月，依附于北海身上长达10年之久的‘泡沫经济’痕迹将不复存在。”想想北海当年房地产热引发的恶果居然10年不散，不禁心底生出一丝凉意。 本人早就有这样的需求：一套距离工作单位较近的宽敞住宅和一辆轿车代步。这样可省去工作和生活中的诸多不便，大大提高工作效率和生活质量。可鉴于自身的财力，这一潜在需求短时间很难得到满足，目前只能蜗居斗室，挤公交大巴“健身”。可见，潜在需求与现实有效的需求相距甚远。 1936年，凯恩斯提出了有效需求不足理论，其基本定义是，只有愿意得到而且支付得起的需求才是有效需求。由此，我们不难理解，为什么有人会往大海里倒牛奶，并非没有喝奶的需求，而是缺乏有支付能力的需求而造成供求失衡。这也就是为什么扩大内需要从增加城乡居民收入做起。 依据2020年我国城市化水平将达到55％至60％，人均居住面积可达到35平米，来论证中国房地产有巨大的需求，以此得出房地产总体上不存在泡沫的结论，或许有一定的道理。但需加上一个注解，即有何财力保证人均居住面积达到35平米？若像目前，北京、上海的房价与年收入相比早已超过了12倍，人均35平米全靠个人埋单，即使有按揭信贷，对缺乏偿付能力的相当一部分人来说，这个美好的设想恐怕只能是海市蜃楼。 从不缺乏需求，关键在于是否有效。论证了很长时间，从东直门到首都机场的磁悬浮列车项目不上了，并非因为人们不喜欢这种先进、快捷的交通工具，而是害怕人们买不起昂贵的车票，使得项目投资效益低下。 在商品房价格由开发商主导，且空置率较高的情况下，不顾居民的有效需求，还大干快上，最先遭殃的恐怕就是放贷的银行了。 相关链接 易宪容认为 目前房地产泡沫已经吹得很大了 社科院金融研究所易宪容认为，虽然业界对房地产泡沫的界定众说纷纭，但有几点衡量标准应该是被基本认可的：一是房价收入比；二是房地产投资与房价增长速度；三是房地产泡沫只会是局部的，而不会有全国性的。 对于房价收入比，国际惯例认为，3至6倍是合理范围，但北京、上海早超过了12倍。易宪容认为，房地产泡沫只能集中在一个或几个城市，没有在全国都出现的可能。如果说，在中国大城市出现房地产泡沫，还用拿小城镇的房地产价格来比较吗？“就用这几点现有的数据，国内的房地产‘泡沫’已是吹得很大了。”易宪容说。 就建设部政策研究中心关于“目前的房地产需求是真实需求”的说法，易宪容认为，房地产与一般商品不同，它既是耐用消费品，也是投资品。因此，衡量房地产需求不能简单地把消费需求或投资需求分开来衡量，建设部的报告仅是把潜在需求看成是真实需求，结论令人质疑。目前国内住房市场的热销仅是以往“存量需求”的释放，而不是潜在需求真正地转化为有效需求。这种存量需求的释放又基本上依赖于银行信贷及代际的收益转移来完成。尽管住房消费信贷创造性地扩展了年轻人住房“存量需求”的释放，但如果经济形势变化使得个人预期收入下降，这种“存量需求”释放所暴露出的矛盾会十分尖锐。 对于国内房价猛涨的主要原因，建设部政策研究中心的报告强调，既不是商品房供不应求，也不是居民对住房需求增大，而在于社会普遍的经济预期对房价的影响。易宪容不赞成“社会普遍的经济预期对房价的影响”的说法。他认为，由于房地产产品本身具有一些特殊性，再加上某些现行制度安排得不完善，使得房地产市场完全处于垄断或寡头垄断的结构状态。商品房的价格基本上由房地产开发商来主导，购买者对房价影响根本不存在。他认为，这种把实体商品虚拟化，就好比让人们看到美国纳斯达克股市吹起的泡沫。在纳斯达克股市泡沫吹破之前，市场上市公司的价格主要看该公司预期的投资价值，结果是纳斯达克股市的泡沫很快就吹大与破灭。 易宪容认为，国内房地产的泡沫是不争的事实。但是面对着这样大的泡沫，为什么总有人出来为之辩护？为什么反对的声音会那样大呢？当然是利益问题。政策需对此保持警惕。