国外住房过滤模型的研究现状及启示(1)

^^^^住房过滤是住房市场中常见的一种现象。所谓“住房过 滤”，是指在住房市场中，最初为较高收入房客建造的住房， 随着时间的推移，住房发生老化，房价降低，较高收入的房 客为了追求更好的住房，放弃现有住房，而较低收入的房客 则接着继续使用该住房的这一过程。可见，过现象反映了住 房生命周期的各个阶段，是对住房经济行为的全面体现。考 虑过滤现象的住房过滤模型，^^可以对住房在市场中的整个 “流动”过程进行跟踪分析，特别是从住房等级和收入等级 的角度来研究供求结构，因此在国外的住房市场上得到了广 泛的应用。下面就对国外住房过滤模型的发展状况做一简介。 ^^^^（一）国外住房过滤模型研究现状 ^^^^过滤理论的最早说法是由伯吉斯（E.W.Burgess）^在二 十世纪二十年代初期解释芝加哥住宅格局时开始提出的。但 过滤原理的优势并不只是用来描述城市格局，它可以对住房 市场的经济运行链条进行模拟分析。但是在二十世纪六十年 代之前，^^人们对它的理解都是模糊的，^^直到1960年劳瑞 （Lowry）^对过滤现象作了概念性的解释之后，人们才对其 有了比较明确的概念。他指出过滤的主体是住房，而非各收 入阶层，过滤产生的原因在于住房老化及新建，简单地说， 过滤就是住房本身市场价值的变化。 ^^^^过滤模型的建模基础源于二十世纪七十年代住房耐久性 概念的引入。这里所说的“耐久性”，是假设住房质量随时 间折旧的，考虑了住房正常使用这一过程。 ^^^^真正具有理论和实际价值的模型出现于二十世纪七十年 代中期以后。从那时至今，人们建立了几个考虑过滤的、比 较规范的住房市场模型。^^如Sweeney^^（1974a）^^模型、 （1974b）模型、Ohls（1975）模型、Braid（1988）模型、 （1991）模型。 ^^^^这些模型中第一个和最重要的一个是Sweeney于1974年^ 发展的模型。它对过滤模型的建立提供了一个概念型的框架， 并得出了一些有用的结论。他首先从厂商的角度建立了一个 住房租赁市场模型，设立了维护支出函数这一重要的函数来 考虑耐久性问题，假定住房单元质量的恶化程度只依赖于维 护水平，认为不同等级之间的住房在使用时是可以互相替代 的。通过模型可以解出住房的新建率、租金、住房存量这些 有秀的变量。该模型由于首次同时考虑了住房的耐久性和住 房质量等级（这是过滤模型的基本特点），因此得出了一些 以前的文献在没采用过滤方法时所无法得出的结论。例如， 结论指出：^1、如果政府为同时减少低质量单元数量和降低 低收入阶层的房价，则要么政府必须采取一些对房客的补贴 政策，^要么依赖于房客收入结构分布发生改变；2、政府住 房补贴会对没有接受补贴的房客产生不利的影响；^3、而对 开发商提供补贴并不能降低房租水平，但可以通过新建计划 在所有质量等级范围内降低房租。 ^^^^Ohls对过滤模型的研究也做了较大的贡献，二十世纪七 十年代，美国国内对如何制定低收入阶层的住房政策一直存 在着争论，这时人们迫切需要了解住房市场的运作机理。为 此，Ohls建立了一种较为成功的一般均衡住房市场过滤模型， 假设住房市场处于完全竞争状态；房客的目标是追求效用最 大化；开发商的目标是追求利润最大化。为此建立了一些均 衡条件，并通过均衡条件来模拟市场行为，并相应地编制了 计算机程序。应用计算机模拟，指出通过对低收入阶层提供 住房货币补贴来增加穷人住房消费的政策（如租金优惠计划 rent^Voucher^Program），从政府成本的角度来衡量，会比 政府直接为低收入者新建住房的政策^（如政府新建计划New construction^Program）更有效。 ^^^^上述两个模型虽然对住房市场的远作机理有了深刻的理 解，但他们的不足是都没有考虑区位条件和经济增长的影响， 而Braid于1988年和1991年建立了一种单中心经济增长住房^ 过滤模型。该模型考虑了区位条件和经济增长因素，从开发 商的角度推导了在各阶层收入水平，人中规模，交通成本、 房建成本、房屋老化率等条件已知的情况下，求得城市内部 各阶层居住密度、寓所密度，建房边界、过滤边界、弃房边 界，各阶层所占土地的区位边界，房客的效用水平等。 (未完待续) ^