保利：新贵族的圈地运动

　　从上市到迈入200亿门槛，保利地产只用了3年的时间，这是在200亿门槛内别的企业远远不及的速度。

　　从7个人、56万资金开始创业，到实现房地产销售收入过百亿；从27平方米的简陋办公环境起步，到66个楼盘遍及全国10余个主要城市，到国内综合实力排名第二的房地产上市公司；从一张桌子，几个凳子的办公设施，到建成运营国际顶尖水平的写字楼保利国际广场，保利地产用了16年的时间。但用从上市到迈入200亿门槛，保利地产只用了3年的时间，这是在200亿门槛内别的企业远远不及的速度。

　　其实，更准确的来说，从2006年7月底到2009年4月，保利上市还未满3年。而这样的增幅与万科、中海相比，足以让万科、中海黯然失色。当然，或许保利地产的国资背景为其迅速壮大而提供了不少支持与保证，但仔细研究保利地产上市后的发展，又不难发现其迅速发展的重要原因亦是土地的扩张与选择。

　　上市与泡沫

　　2006年，保利地产上市元年。

　　7月31日，保利房地产(集团)股份有限公司在上海证券交易所上市。保利地产因此成为股权分置改革完成、IPO重启后，首家在内地A股上市的房地产企业。

　　上市首日，保利地产以19.89元开盘，盘中最高冲至21元，并以20.21元报收。相比每股13.95元的发行价，保利地产上市首日升幅达到44.87%。

　　银河证券分析师丁文当时就表示，上市将加速保利在全国扩张的步伐。保利上市募集资金的顺利来源于机构投资者的热捧，而机构投资者的信心又来自于对保利地产大股东的信心。

　　保利地产的大股东为保利南方集团有限公司，发行后其持有股权比例高达55%，其实际控制人中国保利集团更是实力雄厚，是国资委直属的国有独资公司。

　　保利地产的资产质量主要体现在保利地产的央企背景上，有人如此评价。自2002年进行股份制改造以来，保利地产取得了94%的总资产年均增长率，114%的销售额年均增长率和117%的利润增长速度。

　　事实上，2002年，保利地产完成股改后，就开始了全国扩张的计划，而在随后的几年中，保利地产取得了大面积的土地，上市更重要是为这些土地筹集开发资金。

　　保利的扩张路线的特色是“以点带面，网状扩散”：在珠三角，以广州为核心辐射佛山；在环渤海地区，以北京为核心辐射天津、山东；在长三角，以上海为核心辐射南京、杭州；在西南经济圈，则以重庆为核心辐射成都。

　　而根据保利地产2006年的中报来看，保利在全国10个城市拥有土地储备规划建筑面积达877万平方米，折合每万股储备159平方米，是目前地产上市公司中最高的。目前在建项目12个，总建面积640万平方米。拟建项目13个，总建面积487万平方米。当时，保利地产总经理宋广菊对保利接下来的发展规划是：保利地产的下一个目标是凡是300万人口的城市都要布点。

　　经查2006年保利地产年报，公司在期内新增项目11个，总占地面积约221万平方米，规划建筑面积约385万平方米。其中，广州项目4个、包头2个、佛山、武汉、沈阳、北京及上海项目各1个。

　　截止2006年12月31日，保利地产拥有土地储备823万平方米，在建未售面积175万平方米，已售未结转面积61万平方米。土地储备中普通住宅占75%，中心城市储备量50%。可以看出，保利地产的上市与扩张都赶上了一个好时候。虽然在2006年年初有人说全年很悲观，但现在回过头却发现，2006年的市场不但没有悲观，反而是07年疯狂的一个前期铺垫和预兆。

　　2006年，全国完成房地产开发投资19382亿元，同比增长21.8%，其中完成商品住宅投资同比增长25.3%。经济适用住房投资出现回升，同比由上年下降14.4%转为增长32.7%。2006年前11个月全国累计完成住宅施工面积13.77亿平方米，同比增长19.2%；商品住宅竣工面积2.51亿平方米，同比增长8.9%；商品住宅销售面积4.16亿平方米，同比增长12.6%。全国完成土地开发面积1.98亿平方米，同比增长38.1%，比上年同期上升40.3个百分点。

　　也就是这一年，中国的房地产市场开始呈现一种非理性的状态。而这种非理性，蔓延到了2007年，中国房地产最大的泡沫开始产生。

　　2006年，保利地产完成了超过100亿元的投资，如此超常规的扩张也带来巨大的财务压力。据2006年年报显示，截至报告期末，保利地产净利润增长了62%，但其经营性现金流净值却为-40亿元，成为已公布年报上市公司中此项指标最低者。

　　千亿俱乐部

　　2007年是注定会载入中国房地产史册的一年。对于保利而言，07年的疯狂或许是以后很难再有的速度。

　　根据07年的年报统计，截止到2007年12月31日，公司营业收入81.15亿元，同比增长101.31%。其中，净利润为14.89亿元，同比增长121.77%。

　　据了解，保利过去有一条发展策略叫做“等量销售，等量拿地”。也就是说，销售了多少面积的项目就拿多少面积的土地，公司的土地储备总量是不会有太大变化的。

　　很明显，这样的策略已被保利放弃。截至2007年底项目储备面积约1800多万平方米，比06年同期，保利地产的土地储备扩大了一倍左右。

　　在报告期内，保利地产新拓展项目20个，扩征用地1块，占地面积368.2万平方米，规划建筑面积754.5万平方米，其中公司权益面积639.6万平方米。