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许立凡:楼市仍存在结构性问题

2013-8-18 20:37| 发布者: ccbuild| 查看: 1165| 评论: 0

简介:  Q:25岁的地产企业在行业里应该是属于“长辈”了,你如何评价泰达建设这25年?   许立凡:从泰达建设1984年成立到现在已经25年了,从1992年开始走市场化发展道路也走了17年,走到今天积累了很多的经验,也抓 ...

  Q:25岁的地产企业在行业里应该是属于“长辈”了,你如何评价泰达建设这25年?

  许立凡:从泰达建设1984年成立到现在已经25年了,从1992年开始走市场化发展道路也走了17年,走到今天积累了很多的经验,也抓住了一些机遇。从产品开发能力上、团队建设上和管理能力上都有很大的提高,在这几个方面的能力,在天津乃至全国的地产业还算是走在前面的。

  Q:你眼中的未来房地产公司的发展趋势是什么样的?

  许立凡:我个人认为大型化、金融化是未来地产公司一个必然的趋势。而且在地产公司大型化、金融化之后必然转型成为地产的专业化投资企业,从买地到施工到销售,一直到物业管理这种全程式的开发模式不会持续太久,地产公司将会延伸出来各种专业化的细分,或者一部分项目进行专业化管理。地产管理产业是个庞大的系统,房产公司的投资必然会带来大型化、规模化,在规模化集中之后问题就是地产公司的管理辐射力会大大的减弱,这个过程中我们传统的产业经营模式会出现巨大的管理问题,这个过程中主要靠一部分专业化细分和专业化管理,其实就是专业化外包来弥补管理上的缺陷。当我们过于把一个规模化以后的企业的产品模板化以后,会降低成本,但是会出现产品个性不突出的情况,住宅产品有很强的地域化特点,和产品所处地域的历史、人脉、生活方式等等有直接的很多的关系。

  Q:就您本人来讲,是不支持类似于万科这样的不同地域去进行复制已归纳好的产品模式吗?

  许立凡:不是不支持,是不能极端化,这不是针对万科而言,而是针对所有有志于全国化的公司。还是要根据地域化产品的特点,否则的话我们历史上为什么形成了有徽派建筑、有福建民居等等各种民居方式,就是由于它的各种资源条件、人文的条件不一样,所以带来的特色是不一样的。实际上我们虽然今天进入了工业化社会,城市快速现代化,那么绝大部分消费的产品都具有很强的通融性,但是房地产作为带有很强烈的生活特征的这种居住型产品还是有地域文化的。

  Q:泰达建设的远期目标是什么?

  许立凡:泰达建设其实没有什么特别的目标,毕竟泰达的不断发展壮大是个必然的选择,未来的行业一定是走大型化、全国化的发展之路。简单说来就是,立足于天津滨海新区的大发展,在本土做大做强企业,同时理智、积极地走向全国。

  怎么来给大型化定标准?泰达建设现在虽然在天津市本土企业算最大了,但就全国而言并不是大型化的,我们的融资能力、市场的占有率都还有所欠缺,根据习惯说法,地产公司要全国化、大型化,区域的市场占有率必须超过5%,我们现在大概2%。区域化市场占有率到了5%以后,在本地发展的空间就有限了。

  Q:什么样的行业环境是最理想的状态?

  许立凡:从去年到今天整个楼市走出了一个从极衰到乐观的过程,虽然有很大程度已经有了向好的趋势,但是不得不承认这个过程中仍然存在结构上的问题,而且此前宏观调控的几次新政策对整个楼市是带来影响的。过去一年里,土地审批是紧缩过,开发商也尝过退地苦果,去年四季度的行业经济危机也经历过,对于形势的判断也悲观过,这些可能带来未来的市场供应量问题,所以对于未来市场我们还需要认真的考虑,这个开发企业要想,政府也要想。我觉得至少天津政府还是比较积极的,能够积极面对这个结构性的问题。需要强调的是,开发商本身不希望所处的社会环境和市场环境波动过大。大开发商自觉与不自觉的必须要考虑到社会信誉问题,随意提价或攫取超大利润无疑是自掘坟墓。虽然主观上开发商都希望赚大钱,但是客观上根本做不到,因为要是这么做了,下一步就做不了了。

  Q:在前几年你比较早的倡导京津一体化,现在怎么看?

  许立凡:我觉得,我们可能把一体化更多理解为行政一体化,其实并不是这样,应该更多的是经济的共同性、互补性,这种互补性是产业之间的互补。我觉得这是早晚的事,是必然的趋势,包括结算方式、包括结算模式等等。京津一体化首先是观念一体化,领导观念一体化、民众观念一体化。这个问题靠行政力量不可能推动,一定是靠未来的经济推动,大家不得不选择一体化了。现在应该还处于初级阶段。

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