平静与喧嚣共存：2007年全国地价整体状况述评

2007年中国的土地市场，平静与喧嚣并存。平静中，规范与秩序进一步完善、健全；喧嚣中，地价持续攀升，并在工业用地方面颇有“令人瞩目”之举。其实，不论是快速上涨还是小幅波动，对土地价格的解读绝对不是简单的数字比较，而需要鉴别与分析。

年度地价基本状况

根据全国城 市地价动态监测的数据显示，2007年，全国重点城市反映出的地价整体水平持续趋高且变化速度普遍快于2006年同期水平；长江三角洲、珠江三角洲等重点区域的表现则各有不同，具体情况如下：全国主要城市地价整体走势：持续上升，居住和工业地价增幅高于商业地价截至第三季度，全国主要城市综合地价总体水平为1653元／平方米，2007年第一到第三季度全国主要城市地价总体环比增长率水平为7%，与2006年第一到第三季度同期相比，增幅上升4.39个百分点；商业、居住、工业地价环比增长率分别为5.13%、8.14%、8.18%，与2006年第一到第三季度同期增长率相比分别上升2.68、4.92、6.05个百分点，并已分别超过了2006年全年各类用地的地价增长率。其中，第三季度的地价总体增速最为显著，与同年第二季度的环比增长率达到3.59%，与2006年同期相比，增幅同比上升2.49个百分点。就居住用地价格而言，2007年第三季度环比增幅最大，达到4.88%；就工业用地而言，增幅最高值出现在2007年第一季度，受工业用地最低价出让政策的“强力拉升”效果影响，第一季度工业地价增幅首次高于商业、居住用地同期增幅，达到4.70%；与居住和工业相比，2007年的各季度商业地价可算是“不温不火”的小幅上涨，但也明显快于2006年水平。

典型区域地价状况及其特征：京津地区增幅高于其他重点地区

截至第三季度，长江三角洲、珠江三角洲、京津地区平均地价水平分别为3775元／平方米、2414元／平方米和3041元／平方米。第三季度与2007年第二季度比，增长率分别为1.54%、2.02%和5.78%。第三季度与2006年第三季度同期相比，长三角、京津地区同比增长分别为1.31、5.05个百分点，珠三角地区同比下降0.81个百分点。分用途而言，三个重点区域居住用地增幅均高于商业、工业用地增幅，其中长江三角洲地区商业、居住、工业用地第三季度增幅分别为1.51％、

2.07％和0.33％，珠江三角洲地区为2.09％、2.42％和0.94％，京津地区为5.38％、6.83％和4.12％。京津地区受北京市房地产市场拉动，三类用途地价增幅均高于长三角和珠三角地区。

地价曲线背后的热点与争论

市场新政下的工业地价――经济、资源与民生三者间的统筹如

上所述，2007年，工业地价划出了“不平凡的增长曲线”，其原因不是市场的无形之手，更多在于政策的强势之手。2006年底，国土资源部下发了《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》，于是，自2007年1月1日起，工业用地出让有了“价格红线”；紧接着，国土资源部、监察部联合发布《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》，将2007年6年30日作为处理工业用地出让遗留情况的最后期限，在政策上成为工业用地的协议出让的“时间红线”。出让方式与出让价格的双重限定为本年度工业地价的“不凡表现”奠定了基础。仅到2007年9月底，工业用地平均地价就上升到524元/平方米，并呈现继续上涨趋势。今年前三季度平均增长率分别为4.70%、1.53％和1.81%，累计增长率超过8%。其中，除了第一季度，由于最低价标准初步实施的政策因素，造成了监测价格的跨跃式补涨外，总体增幅趋于平稳，但普遍高于以往。

这与前几年工业地价季度增长率不超过1%的情况迥然不同，体现了工业用地价格正逐步趋向理性回归。但是，应当注意的是，2007年，土地新政处于实施初始阶段，一些地方的市场尚未及时跟进，于是工业用地市场上出现了三种价格的“纠缠”，即内在价值、市场价格、最低限价。其中，市场价格是市场上买卖双方达成一致的价格水平，受已往扭曲市场的延续影响，在一些地区已经形成了工业用地出让中的低价位市场、“以项目选地”的买方市场，此时的所谓“市场价格”，是一种低于成本的、非正常的价格。而最低限价则更强调了政府以价格杠杆配置稀缺的土地资源，并促进经济良性发展与产业合理布局的政策目标。一个是低价出让的工具，一个是政府调控的手段，必然造成旧的“市场价”与新的“政策价”之间存在显著差距，并偏离于其内在价值，从而为工业地价监测、评估工作带来一定技术影响。这种情况，预计在规范的工业用地市场普遍形成、具有较大的交易数量之后，可以逐步得到缓解。