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开发商的目标
无非有两个其一为该项目利益的最大化，其二为创精品扩大品牌影响力。
对于品牌开发商来说，第二个目标也作为其长期的战略规划。为此需要在策划和设计上投入相当的精力，力图创造市场上没有的产品。表现在规划和户型上的新思路，或者在形式上有所创新，这样会产生一种新鲜感，充分吸引到公众和业内的眼球，并因此产生某种对行业的领先力和影响力。比如万科的第五园的中式住宅概念、工业化的概念等。创新不是那么容易的，需要厚积薄发，需要研发的投入，需要不断参考发达国家的经验。王石最近频频到日本搞帆船比赛，其醉翁之意不在酒，而在于日本的集合住宅经验也。创精品的目标是为了长远的利益，甚至会有一定的市场风险，因为新的东西需要有个市场接受度的问题，而市场只有卖了才知道。因此，二流的开发商往往采取紧跟战略，主要选择成熟的东西来建。
市场营销
一个没有市场营销介入的规划设计，往往是幼稚的设计。而对于设计公司来说，其设计人员是没有实际的营销经验的，有的也多是一些二手或者书本的知识。因此，这个短板就需要开发商的资源来提供支持了。中小的开发商，由于开发的项目较少，因此这方面的经验也是不足的。此时只能借助外界的力量，比如房产中介和市场调研。而对于有实力的开发商，则可利用其自身的市场营销团队来协助策划和设计。市场营销人员战斗在一线，对那些产品好卖，对客户千差万别的需求和反应有最鲜活的感受，对市场的细微变化感同身受，他们的意见是设计决策重要方面。
成本核算
听开发商算账是一件挺有意思的事。对于什么样的产品能买个什么价钱，还是市场销售的人员拿捏得比较准。这些人会把自己的产品跟周边的竞争对手做出对比，对手的房型有哪些配置，装修标准如何，环境如何，会做一番综合比较。然后根据自己的经验作出综合评价，推算出自己自己的价格区间。这样，实际上就是进行了产品策划的工作。
他们会定出户型的面积区间，甚至会建议某些重要空间的面积标准，辅助房间的配置标准，到了后期会做出精装修的配置产品、标准建议。如电梯的标准，房间是否设新风系统等。这项功力许多设计人员都不具备，这种经验确实也难以从书本获得，需要长时间的积累和用心才能获得。如果设计师做过甲方，则这种经验会多些，因为甲方的经历使得他会多一个视角来思考问题，换位思考对这些人是非常容易的事。国内的设计师向来成本控制的意识比较薄弱，原因是缺少这种教育，甚至不屑于思考这种事，认为设计是一种艺术。其实，对于多数住宅设计来说，它具有一个产品和商品的属性，而不是某些富豪的不计成本的奢侈品。
设计师确实要补充成本核算的知识，而不是应付人的一个估算了事。如何对产品策划之处就进行成本的控制？这不是凭借个人力量能够达到的，如果一个有实力的设计公司有意识地进行这样的技术积累，并贯彻到设计中来，则此公司的市场竞争力会大大加强。一些公司已经意识到这一点，而在香港这种工作是由有经验的建筑师来操作的，是一个非常有技术含量的工作。
打擦边球
在许多方面政府和开发商是一条战线上的，地方政府的财政收入很大一部分来自于土地的出让费，因此地方政府会不遗余力地支持房价的攀升。高房价意味着高地价、高利润，这样开发商和政府获得双赢。但是当房价被推高到一个如此的高度，中产阶级也难以负担如此高的房价。于是出现了一个现象，中心地段的房子只能是富人的消费品。
这样一来又产生了一个矛盾：政府的9070政策和别墅用地的禁批，逼着开发商在中心地段造小房子。那么开发商会这么做吗？答案是否定的。开发商不会按照政府的路去走，那么走的结果是富人不买穷人买不起，最终死掉！于是开发商会与政府做游戏，或去买通政府官员。于是我们看到9070的政策执行不下去了；看到本来是多层住宅的用地，硬是被开发商造成了“四层”的联排别墅；看到大量的“偷面积”；看到规划限高被突破。如此一来，开发商成为为少数富人服务的人，未来的城市的核心地段会充斥的“大房子”，而大部分被逐出城市。
这一切罪恶的根源都源自中国的贫富差距，来自于高的基尼指数。这才是本质，试图靠一些政策来改变开发商的行为是不可能的。中国的收入结构并不是健康的两头小中闲大的橄榄型，而是财富集中在少数人手里，而中产阶级也远远没有成长起来。因此，我们可以断言，没有藏富于民，就没有健康的房地产业。我们也可以断定，中央政府的“良好”的政策也永远不会被有力地执行、落实，这种荒唐而又现实的猫和老鼠的博弈和游戏也将继续上演。设计师也会永远被迫在这个夹缝中痛苦地生存。 |
