南宁市“城中村”改造建设管理若干规定

【实施日期】2004/12/28 【颁发文号】南府发〔2004〕119号 各县、区人民政府，各开发区管委会，市直各委、办、局（公司）： 　　《南宁市“城中村”改造建设管理若干规定》已经市人民政府办公会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。 　　　　　　　　　　南宁市“城中村”改造建设管理若干规定 　　第一章 总 则 　　 　　第一条 为了加强“城中村”改造建设管理工作，合理利用城市土地，优化城市空间布局，改善城市居民生活环境，提升城市形象，加快城市化进程，建设国际性现代化城市，根据国家有关法律法规，结合本市实际，制定本规定。 　　第二条 在本市城市建成区范围内“城中村”的改制和改造所涉及规划、国土、建设、房产、市政管理的，适用本规定。 　　第三条 本规定所称“城中村”是指在本市城市建成区范围内仍保留农村管理体制，使用集体土地的村民委员会或村民小组。 　　第四条 “城中村”的改造范围经市规划行政主管部门确定，报市政府批准后向社会公布。 　　第五条 “城中村”改造包括申请改造和征地改造两种方式。 　　申请改造是指在实施“城中村”综合改革过程中，经“城中村”村民会议或原集体经济组织改制后的股份经济合作组织的股东大会同意后，由集体经济组织或股份经济合作组织提出“城中村”改造申请，按本规定的要求得到批准后，依法由农村集体经济组织或改制后的股份经济合作组织直接实施改造，也可委托合作者实施改造，但涉及经营性土地的，必须公开招标（或挂牌、拍卖）。 　　征地改造是指将依法征用的“城中村”土地地块，通过公开招标（或挂牌、拍卖）确定改造项目实施单位，并进行改造。 　　第六条 “城中村”改造建设管理，应当坚持因地制宜、一村一案、统筹规划、民改公助、配套建设的原则。 　　第七条 南宁市“城中村”综合改革工作领导小组成立“城中村”改造建设管理工作办公室，设在市建设委员会，负责全面指导与协调全市“城中村”改造建设管理工作，各城区成立相应机构开展工作。 　　第二章 规划管理 　　 　　第八条 “城中村”改造规划按城市规划要求编制，不再执行村镇规划标准。 　　第九条 各城区“城中村”领导小组负责组织编制“城中村”详细规划，合理布置“城中村”改造后住宅、市政公共设施、公益事业设施、生产经营性设施等功能用地，由市规划管理部门审批后实施。 　　第十条 在“城中村”改造范围内的建设项目必须依法办理《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》。 　　第十一条 “城中村”改造范围内建设临时建筑的，必须按规定报建。批准的使用期满且未取得延期的临时建筑必须自行拆除。 　　禁止在批准临时使用的土地上建设永久性建筑物、构筑物和其他设施。 　　第十二条 市规划行政主管部门应对“城中村”改造范围内的建设工程进行监督检查。 　　第三章 土地房产管理 　　第十三条 实施改制、未列入近期改造计划或列入近期改造计划但未列入改造范围的,按本规定第十四条、第十五条、第十六条、第十七条的规定执行。 　　第十四条 “城中村”的集体土地转变为国有土地后，按照国有土地进行管理，办理国有土地使用权证。 　　原集体土地合法土地使用权人和用地功能性质不改变。原集体经济组织经依法批准兴办的企业用地，土地使用权作价入股后确认给该企业，其他土地使用权确认给改制后的股份制经济组织。宅基地使用权人可继续使用原宅基地，根据相关规定核发国有土地使用权证和房屋所有权证；原农用地承包人可继续享有国有农用地的承包经营权。 　　第十五条 “城中村”集体土地转为国有土地后，原房屋状况没有变化的，权利人应持原《房屋所有权证》等材料向市房产管理部门换领国有土地《房屋所有权证》。 　　房屋所有权主、客体已发生变化的，权利人应当按照现行城市房屋权属登记的有关法律、法规、规章的规定向市房产管理部门办理房产转移、变更登记。 　　第十六条 原集体经济组织改制为股份经济合作组织的房产，股份经济合作组织应当持《国有土地使用权证》、原《房屋所有权证》或房产权属证明文件、集体经济组织改制的批准文件、工商登记文件等材料到市房产管理部门办理房产变更登记，领取国有土地《房屋所有权证》。 　　第十七条 未办理集体土地《房屋所有权证》的房屋，权利申请人应当向房屋所在城区房管部门补办集体土地房屋权属初始登记。 　　第十八条 实施改制、列入近期改造计划的，按本规定第十九条、第二十条、第二十一条、第二十二条、第二十三条、第二十四条、第二十五条、第二十六条、第二十七条的规定执行。 　　第十九条 实施“城中村”改造或城市规划需要使用原农村集体经济组织土地的，按南宁市征用集体土地的补偿安置有关规定予以补偿安置。 　　利用本村（组）土地安置原村（组）集体经济组织成员或改制后的股份经济合作组织的，其土地不予补偿。 　　第二十条 经核查，原集体经济组织的产业留用地面积尚未达到规定安置标准或尚有未安置人口的，由“城中村”改造实施单位按照《南宁市征用集体土地及房屋拆迁补偿安置办法（试行）》第十五条规定补充安置。 　　依前款核定补充安置的集体经济组织，在执行第十九条时，不得进行重复安置。 　　经市人民政府同意，以申请方式改造的“城中村”可在符合本市土地利用总体规划和城市规划的原本村（组）集体土地上，按不高于规划定点的“城中村”改造范围面积的5%，增加产业留用地，因城市规划或原村（组）无土地安排的，按经同意增加留用地面积结合《南宁市征用集体土地及房屋拆迁补偿安置办法（试行）》第十五条规定增加实物安置。 　　第二十一条 “城中村”改造范围内，安置村民（居民）的住宅建设用地和集体经济组织或改制后的股份经济合作组织用于生产建设的产业用地、主（次）干道用地、城市公共绿地、公共设施用地等按划拨方式供地；商品住宅、商业、旅游、娱乐等经营性用地，按国家有关政策规定，通过招标（拍卖、挂牌）出让方式供地。 　　第二十二条 “城中村”集体土地建设用地使用权和房屋所有权按以下规定确权： 　　1、1986年12月31日前，经乡（镇）人民政府批准使用农村集体所有的土地建设房屋的，确认农村集体土地建设用地使用权和房屋所有权； 　　 　　2、1987年1月1日至1990年3月31日，经乡（镇）人民政府批准使用农村集体所有的土地建设房屋，用地面积符合当时国家规定标准的，确认农村集体土地建设用地使用权和房屋所有权； 　　 　　3、1990年4月1日至1998年12月31日，经乡（镇）人民政府批准使用农村集体所有的土地建设房屋，用地面积符合当时国家规定标准的，予以确认农村集体土地建设用地使用权，所建房屋具有城市规划管理部门核发的规划批准文件的，确认房屋所有权。 　　 　　4、村民委员会或农村集体经济组织经依法批准使用本集体所有的土地建设房屋的，予以确认农村集体土地建设用地使用权和房屋所有权。但1990年4月1日之后建设房屋的，还应持有规划管理部门核发的规划批准文件，确认房屋所有权； 　　5、1999年1月1日后，权利人提供用地、规划批准文件和房屋竣工验收合格证明等文件资料的，确认农村集体土地建设用地使用权和房屋所有权。 　　未能提供当时批准文件，但由原批准机关出具证明材料的，审核机关应当通过查看地籍（形）图，进行公示，召开座谈会，派出所和乡镇、街道办事处、村委会提供相关证明等方式进行复核。 　　第二十三条 鼓励“城中村”集体经济组织建造多层（或高层）公寓，集约利用土地。 　　以申请方式进行改造的，优先安排住宅安置用地，经市“城中村”综合改革领导小组批准后，安置的建筑面积可按南宁市征用集体土地补偿安置标准的150%计算；实行货币安置方式的，由“城中村”改造实施单位按合法产权部分的房屋拆迁补偿款给予被拆迁人5%的奖励。 　　第二十四条 “城中村”改造范围内的土地出让收益（扣除出让成本后的出让金净收益，下同），以申请方式进行改造的，其“城中村”改造范围内的经营性土地交由市土地交易中心公开对外招拍挂出让，土地出让金净收益全部留给原集体经济组织或股份经济合作组织，并由所在城区政府监管；以征地方式进行改造的，出让收益纳入市财政专户管理，由市“城中村”综合改革工作领导小组统筹用于全市“城中村”综合改革。 　　第二十五条 “城中村”改造异地建设需要土地的，由市政府采取置换方式予以保障，并办理土地登记手续。置换出的土地，纳入南宁市土地储备。 　　“城中村”改造范围外近期城市规划属经营性用地的，原则上纳入本市土地储备，具体储备办法由市人民政府另行规定。 　　第二十六条 “城中村”原集体经济组织的各类违法占地、违章建筑，在“城中村”改造时按市政府的有关规定处理。 　　第二十七条 自然人、法人或其他组织应当按照现行城市房屋权属登记的有关规定向市房产管理部门办理国有土地房屋权属初始登记。 　　第四章 市政设施建设管理 　　第二十八条 “城中村”改造范围的市政公用设施应与改造的其它项目同步规划、整体推进、分期建设。 　　第二十九条 “城中村”改造的实施单位按规划自行配套，完成改造范围内及相邻城市主（次）干道的拆迁腾地和小区级道路、管网、路灯、绿化等设施建设。 　　第三十条 在“城中村”改造初步方案的审批过程中，市建设行政主管部门依据规划，牵头对由财政承担的规划道路等建设项目调查摸底、分类排队，纳入城建计划。条件许可的，可以编入“城中村”改造初步方案或招商初步方案中，做到与“城中村”改造同步。 　　以申请方式进行改造的，城区政府可以根据本辖区的经济发展情况，提出所需优惠政策，经市“城中村”综合改革领导小组批准后，组织有关单位和个人投资兴建“城中村”改造范围内的市政公用配套设施。 　　第三十一条 根据“属地管理”原则，城区市政管理部门负责对已改造“城中村”的道路临时占用、静态车辆保管点、洗车点进行日常管理，对规划路幅红线20米以下的道路、排水、桥梁、路灯等配套设施的维护和管理，对规划路幅红线20米以下道路的挖掘进行初审、报市市政管理部门审批并负责监督实施。 　　第三十二条 城区市政管理部门负责对已改造“城中村”内公共厕所的建设、管理和卫生监督，负责道路清扫保洁和垃圾清运，组织开展市容环境卫生综合整治及专项整治。 　　第五章 建设工程管理 　　第三十三条 建设工程的勘察、设计、编审工程造价必须由具有相应资质的单位承担。 　　第三十四条 建设工程的施工、建筑装饰、房屋拆除，必须由具有相应资质的企业承担。建设行政管理部门必须对项目的开工条件、招投标、工程质量、工程造价、安全生产、竣工验收等进行监督和管理。 　　第三十五条 以申请方式进行改造的，安置村（居）民的住宅建设工程的城建配套费、建筑垃圾处置费和墙改费一律免收；“城中村”改制后的股份经济合作组织用于发展经济的建设工程，经市“城中村”综合改革领导小组批准后，城建配套费减半收取，其他城建收费项目除了质量安全监督、劳保统筹外，一律免收。 　　第六章 改造项目管理程序 　　第三十六条 根据城市建设需要或“城中村”集体经济组织申请，市“城中村”改造建设管理工作办公室会同有关部门、城区政府召开专题会议，研究确定近期拟推进的“城中村”改造项目；属征地改造的，应适时向社会公布，提前做好招商及安置的准备工作。 　　第三十七条 以申请方式进行改造的，由城区政府指导“城中村”集体经济组织进行前期调查工作；以征地方式进行改造的，由城区政府负责前期调查工作。 　　第三十八条 “城中村”改造建设管理工作办公室对前期调查报告提出审查意见，向有关部门征求项目建设条件意见，并据此向市“城中村”综合改革领导小组上报项目的初步实施意见。 　　市规划行政主管部门根据市“城中村”改造建设管理工作办公室的实施意见，出具“城中村”改造的规划红线图和具体规划设计条件。市“城中村”改造建设管理工作办公室根据市“城中村”综合改革领导小组的意见最终形成项目建设条件意见书，拟定项目优惠政策，报市“城中村”综合改革领导小组审批。 　　第三十九条 根据改造条件意见书和项目优惠政策，申请改造的集体经济组织（或改制后的股份经济合作组织）在城区政府的指导下拟定“城中村”改造初步方案；属征地改造的，其改造初步方案由城区政府拟定，经依法批准后实施。 　　“城中村”改造初步方案应包括房屋拆迁安置初步方案、居民住宅建设初步方案、市政设施建设初步方案、“三产”发展初步方案和房地产开发初步方案；如需委托其他单位实施改造的，应将委托改造实施初步方案纳入“城中村”改造初步方案中。 　　第四十条 以申请方式进行改造的，其改造方案由市“城中村”改造建设管理工作办公室会同城区政府、“城中村”集体经济组织（或改制后的股份经济合作组织）及市建设、规划、国土、房产、财政等部门进行政策性综合研究后，提出审查意见；确实可行的，报市“城中村”综合改革领导小组审批（“城中村”申请改造需委托其他单位实施改造的，确定委托实施单位的具体办法由市政府另行制定，涉及经营性土地的，必须公开招标或挂牌、拍卖）。 　　以征地方式进行改造的，根据市“城中村”综合改革领导小组对改造初步方案的审批意见，由市“城中村”改造建设管理工作办公室会同城区政府、市规划、市国土部门制定招商方案。 　　第四十一条 以申请方式进行改造的，集体经济组织（或改制后的股份经济合作组织）在城区政府的指导下，根据“城中村”改造方案的要求直接组织或委托其他单位实施改造。 　　以征地方式进行改造的由招标（或挂牌、拍卖）确定的项目受让人依法实施。 　　第四十二条 任何组织和个人不得擅自改变已经批准的“城中村”改造方案。 　　确需修改或调整时，由市“城中村”改造建设管理工作办公室根据本市经济和社会发展需要，会同市建设、规划、国土、房产、财政等部门研究后进行调整，并报市“城中村”综合改革领导小组批准。 　　第四十三条 “城中村”改造中涉及市级部门收取的管理费，由市财政部门按照减免权限进行减免。 　　第七章 附 则 　　第四十四条 快速环道以内、仍在使用集体土地的农、林场改造，经市人民政府批准，可按本规定的要求实行改造，并可享受各项优惠政策。 　　第四十五条 本规定自颁布之日起施行。 　　第四十六条 本规定由市建设、规划、国土、房产、市政管理部门负责解释。