产业地产的运营要从寻找政府的“痛”开始

摘要：产业地产的选址，基本已经决定了项目成败的一半。如何匹配城市和区位？城市力强的地方区位可以弱，城市弱一点区位必须强。把政府当做你的客户，去研究政府的正面需求是什么，你把他的痛点找到了，你就找到了卖点。

找到政府的“痛点”，产业地产就找到“卖点”

     “把政府当做你的客户，去研究政府的正面需求是什么，你把他的痛点找到了，你就找到了卖点。”4月20日，在深圳清华大学研究院创业创新学院主办的“产业地产高端论坛”上，北京联东投资集团地产事业部副总裁梁环宇谈及产业地产选址与招商运营时，表达了上述观点。

     产业地产的选址，基本已经决定了项目成败的一半。如何匹配城市和区位？“城市力强的地方区位可以弱，城市弱一点区位必须强。”梁环宇在“产业地产高端论坛”上进一步解释，“一线城市能量足够强，土地稀缺，2000万人口以上的城市，能够拿到地就很好；二线城市城市中，以武汉、郑州为例，是一个省里的绝对中心，如果没有特别好的因素基本舍弃；三线城市中，基本只考虑长三角、环渤海的三线城市，落后的三线城市土地还处于粗放招商阶段，最大的对手是政府。”

     梁环宇认为，产业地产选址至少要考虑以下几个维度：第一看经济总量，第二看产业结构，第三看市场活力，第四看政府效率，第五看其他一些要素———金融领域是一级分行还是二级分行、竞争能不能活跃、能不能拿到市场比较好的竞争条件？同时还要考虑的是工业土地的供应量以及目前的供应模式：未来土地放量越少，供需矛盾越突出，价格也更有支撑。

     “选址某种意义上并不是搞政府关系，产业地产是给政府带来正面的东西，全是正面的价值，没有必要搞关系。”梁环宇总结自己与政府沟通过程中的经验，最关键的要把政府当做客户，去研究政府的正面需要求是什么，在城市发展中的重点是什么，“你把他的痛点找到了，你就找到了卖点”。

     对于目前产业园区全国开花的现象，梁环宇认为有两个需要谨慎。其一是做政府补贴的主题园区要谨慎，第二便是做单一业态的产业园区要谨慎，两者对于长期运营及盈利模式都会带来极大挑战，风险比较大。