南京国土局推近两年最贵地块 总价直逼60亿
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10月30日下午南京将竞拍近两年最贵“巨无霸”地块，市场人士称，该地块若顺利成交将标志南京土地市场升温。南京国土资源局27日挂出土地出让公告，南京下关区滨江路以西2号地块56.2亿元为起拍总价，而这是南京近两年出让的总价最贵地块。吞下该“巨无霸”地块的房企，资金链和利润率压力都将比较大。 上述地块东至城河北路，南至城河路，西至规划滨江路，北至方家营路；出让面积达36.4万平方米，土地性质为商住混合用地，综合容积率1.99；竞买保证金为11.3亿元，加价幅度为2000万元或者整倍数。除此之外，按照上述数据计算，这幅地块未来的建筑体量将达到72.4万平方米，其中商业办公建筑面积占地上建筑面积比例不少于45%，住宅用地面积占比不大于54.4%，且住宅容积率需大于1.0。 事实上，南京住宅成交均价虽然在持续上涨，但南京地王的命运依旧不好过。虽然该地块附近一些中高端产品销售均价大多在15500-24000元/平方米之间，但该地块项目入市后的利润率很高尚难判定。对此，张大伟表示，虽然上述地块总价较高，但目前区域内住宅售价一般在20000元/平方米以内，超过20000元/平方米的在售产品几乎都是升级产品，或者地段优势突出。 在上述市场背景下，商业配套比例达到45%的混合属性大体量地块，楼面起拍价就达到了7754元/平方米。据此看来，张大伟向记者表示，“利润空间并不会非常高”。 “即使该地块底价成交，按照起拍价格7754元/平方米和2000-2500/平方米的建安成本计算，加上10%的税费，其基本成本接近11000元/平方米，还有不可控的资金成本和叠加销售成本，”张大伟进一步分析，“由此推算，该项目最终入市价格至少要销售13000元/平方米才达到保本价格。此外，大体量项目销售周期一般相对很长，其资金成本会更高”。 “利润情况是与房企的整体布局和市场状况相关的，如果开发商其他区域销售利润贡献较好，企业资金链也比较充裕，市场趋势向好，房企还可以扛住；如果地王本身拿地价格不高，资产本身估值会不断提高，其利润也会随之升高”，张宏伟向本报表示，“如果这两种情况都把控不好的房企吞下上述地王项目，风险将非常大，甚至有撑死的可能”。 更值得注意的是，上述地块为南京老城改造地块。有分析人士称，预计在未来的改造开发过程中，诸多老城区改造问题将再现，因此开发商压力不容小觑。 |
