京沪等一线城市推地潮骤起 9月土地市场或将爆发

一线城市土地市场变幻莫测

    从8月下旬开始，北京、上海、杭州、温州、武汉、石家庄、厦门等多个城市密集推地，各地土地市场节奏骤然加快。除对土地市场预期较好之外，土地出让收益的减少被认为是地方政府密集推地的重要动因。所推出的土地数量之多、面积之大近几年来均不多见。在地方财政收入增速放缓的情况下，土地市场作为地方主要财源的重要性日益加剧。应警惕“土地财政”回潮，避免地方经济增长对房地产业产生过度依赖。

    在经济增速放缓的背景下，土地市场的火爆或将加剧地方财政收入对房地产的依赖程度。根据上海某房地产研究院的统计，现阶段，土地收入和房地产税收收入占据地方财政收入的3成以上。同时，与房地产有关的多个上下游产业的景气程度，也随楼市的阴晴而变化。

    中国房地产学会副会长陈国强向中国证券报记者表示，本轮房地产市场调控和经济结构调整的应有之义，便是降低经济发展对房地产业的依存度，减轻地方财政对土地出让收入的依赖，但要完全实现这个目标并不容易。

    事实上，从上述城市近期推地的相关细节中，不难看出地方政府“增加收入”的初衷。其中，上海、厦门、温州等地新增供地均以商业、办公用地为主，这虽然可以获得较高的土地价款，却不能从根本上增加住宅供应。

    此外，上述城市新增供地的出让方式，以“价高者得”的拍卖为主，甚少有土地采用考量综合能力的招标出让，这也将在一定程度上推高土地的成交价款。其中，在北京本月新增的27宗土地中，仅有5宗采用招标出让，其余均为拍卖出让。

    在经历了今年第三个宅地“零成交”月份后，9月北京土地市场有望迎来爆发。根据北京市土地整理储备中心的信息，9月北京将入市交易的土地共计27宗，其中住宅用地14宗，相当于前8月成交的宅地数量总和。这批土地的入市有望缓解此前北京土地市场的冷淡局面。今年前8个月，北京仅成交土地95宗，成交土地总价款为244.6亿元，同比下降63.5%。其中，今年3月、5月和8月，北京住宅用地均出现“零成交”。

    无独有偶，上海也将在9月迎来今年最大的“推地潮”。据上海市国土局的信息，本月上海市将推出26幅经营性用地，其中包括6幅纯宅地，2幅商住综合用地，15幅商业、商办用地，以及3幅动迁房用地。上述土地的起始价就达101.04亿元。此外，厦门将于9月7日公开出让17幅地块，其中以商服、办公土地为主。温州则在8月25日一次性推出52宗土地，土地面积共计3220亩，其中商服用地达到29宗，供应力度可谓前所未有。此外，杭州、武汉、石家庄等地均在上月底实现了大规模的土地交易。

    北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，此前土地出让收入的减少也导致地方政府加快供地节奏。根据中原地产的统计，今年前8月，全国13个热点城市的土地出让金仅为2473.5亿元，同比减少39.3%。其中，4个一线城市下降幅度均超过50%。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖向中国证券报记者表示，在房地产企业拥有足够的土地储备资金和意愿、地方政府又倾向于增加市场供应的情况下，多数城市将迎来土地市场的“金九银十”。

    陈国强表示，在当前城镇化进程加速的阶段，地方短期内难以完全摆脱对房地产业和土地财政的依赖。但也应警惕供地节奏骤变对市场预期带来的影响，以及地方政府对土地财政依赖的加剧倾向。他认为，从长远看，应培育新的产业和行业，为地方政府提供稳定的财政收入来源。不少业内人士强调，改革财税体制，加快房产税试点，同样也能够为地方政府提供稳定的税源。