小产权房通过使用权代替产权等方式曲线入市

小产权房久治不衰

    近日，小产权房悄然变异为“农业生态房”“养老公寓”“旅游地产“会员制农庄”等，在中央14部委一片“清理整顿”声中，通过使用权代替产权等方式换装入市，其形式设计精巧，旨在逃避政策法规的约束。专家指出，应尽快遏制小产权房“变种”带来新一轮农地入市潮，建议有关部门尽早出台清理整顿方案，明确农地流转相关制度。

    购买这里的房屋后，与养老中心签订“入住协议”，类似长期租赁协议。记者注意到，协议中对入住人有这样一条约定：男60岁以上、女55岁以上，不得转租转售。这里的住户孙某说“这纯粹是规避政策风险，买房后谁住根本没有人管。”“协议规定了入住年限和价格，还有大家最关心的拆迁问题。协议规定遇到拆迁，一是住户可以参与拆迁，拆迁给多少钱你拿多少钱；二是养老中心按入住年头扣除房钱后，将剩余的钱退还给住户。　　　　　　

    会员协议有两种方式：一种是无期限有效，子女可以继承；另外一种就是五年制，五年之后可以选择退会，会员费全额退还，实际上也就是居住五年。一位会籍顾问表示，房子是在村集体土地上开发建设的，产权归属村里。购房者经认购后可享受当地荣誉村民待遇，给购房者颁发《奤夿屯村荣誉村民》证书及由村委会核发的房屋使用权证，大可不必担心产权。目前“养老公寓”项目之所以兴起，除了项目本身销售收入外，一旦通过民政部门验收，还可以套取补贴。

    在旅顺北路沿途，这样的“生态农庄”随处可见。有房产经纪发帖称，长城科联种植精品园有多套大棚带院的独楼出售，地点在旅顺北路大黑石南，面积200平方米，出售价格85万元，合4250元每平方米，产权为使用权。

    早在2009年4月，北京市国土资源局已下达封杀令，要求各区县政府全部拆除违规农业生态园，停止占用耕地，对于变相搞房地产开发的单位和个人将追究刑责，当年一些项目被拆除。然而，时至今天，北京郊区的“生态农庄”有增无减，甚至掀起了新一轮销售高潮。在密云县云佛山黄坨子村、平谷区马房镇等地，记者发现了多家在售的“私人农场”，价格从13万元至30万元不等。

    随着相关部门禁止对别墅项目审批供地，大量别墅项目转战农村。当前农村对耕地管理严格，但是对“三荒地”、水库周边生态地、承包林地、景区周边等建设开发并没有严格禁止，一些开发商通过打擦边球的方式开发所谓的“旅游地产”，建设“分时度假村”，对林地和具有生态保护功能的山坡地形成威胁。

    在北京市昌平区棋盘山景区，流村镇瓦窑村的小产权别墅“山作庭院”已建成了300余幢独栋小产权别墅，销售人员周涛称“这个项目是棋盘山风景区配套功能设施，地是瓦窑村的山坡地，位于景区内，不会搞新的建设，拆迁的概率非常小。”