楼市回暖超预期 调控政策再遭质疑

房价还能否压得住

    3月份以来，各地楼市回暖强劲，楼市回暖的速度大大超出了人们的预期。大多数降价的项目停止降价，部分项目价格开始反弹。央行连续降低存款准备金率、三年半以来首次降息，虽然意不在救楼市，但对资金紧张的房地产市场仍是一剂强心针。一些城市微调了楼市政策，甚至在一定程度上放松了调控。楼市的“价格底”和“政策底”似乎都已形成，不少购房者又开始感到恐慌。“史上最严”的房地产调控似乎到了一个十字路口。

    尽管面临着稳增长的压力，但房地产调控的任务还没有完成，房价没有回到合理价位，长效机制改革也才刚刚起步。住房和城乡建设部有关负责人日前表示，要继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实。特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。

    特别是此前成交量低迷的一线城市，5月住宅市场交易量均大幅反弹，“红五月”名符其实。北京新建商品住宅和二手住宅成交量环比4月份分别上涨34.2%和27.2%，其中新建商品住宅成交量更是突破万套，创下去年2月限购以来的最高纪录。广州全市一手住宅成交量环比4月大增51%，同比去年5月增长19%，成为过去16个月中的销售量最高的月份。上海楼市的成交量也创出今年新高。

    住房和城乡建设部房地产市场监管司副司长张小宏认为，春节以后楼市成交量之所以明显回升，主要的原因在于开发商顺应了市场变化，打折促销、以价换量的力度加大了，再加上商业银行放贷速度加快和利率逐步回归，释放了部分住房的需求。

    从我们的调研看，成交量有两个明显特点，一是自住性购房成为主流，不少项目首次购房比重超过70%。二是部分降价促销力度比较大、价格下调比较到位的低总价、中小套型的普通商品住房成交的情况比较好。目前以自住为目的的真实住房需求还是很大的，开发企业以价换量的空间也是有的。这应该是市场回归正常的表现，不能简单用回暖两个字来概括目前的现象。

    从统计数据看，尽管房价还没有出现大的反弹，但有了成交量，房价止跌已十分明显。尽管各地仍有个别项目在降价，但降价优惠的幅度比前期明显减小。另一方面，此前价格调整较大的项目，如北京通州和大兴的部分项目，价格也开始回升。

    在“买涨不买跌”的房地产市场上，人们买房的决策除了居住需求，最主要的是对房价走势的预期。如今，从观望到抢着入市，市场预期正在发生微妙变化。央行降息或许将加剧这种预期的改变。业内人士普遍认为，今年信贷政策比2011年有了明显的松动，尽管放松银根是为了稳增长，并不是要救楼市，但资金一旦开闸，仍将通过各种渠道进入房地产业。

    事实上，在中央政府层面，房地产调控政策从来没有丝毫要放松的迹象。针对各方关心的政策走向问题，当前仍要坚定不移地加强房地产市场的调控，确保调控政策落到实处，决不让调控出现反复。我们有理由相信，在近一个时期坚持调控和市场回调还将是整个房地产市场发展的主基调。

    尽管中央政府态度坚定，但一些地方政府希望通过政策微调来适度放松楼市调控的心态已经十分明朗。目前为止已经有超过30个城市对调控政策进行了适度调整，其中大部分被叫停。但3月底以来，如扬州奖励购房等政策微调都在争议声中得以顺利实施，也被解读为调控政策放松的征兆。“现在看，只要不触碰限购这条红线，多数微调政策都有可能过关。”张大伟说。

    尤其是在实际操作层面，除了北京上海等一线城市还在比较严格地执行限购等调控措施，一些城市的限购放松已经不是秘密。现阶段，依然在抑制成交量和房价反弹的，主要是严格的信贷政策。如二套房贷首付六成、1.1倍利率，三套房停贷等。如果信贷政策进一步放松，房价反弹的风险就会加大。

    近期，国务院常务会议提出，要把稳增长放在更重要的位置。在经济发展方式尚未根本转变的情况下，人们担心，要稳增长，能够快速见效的手段和方式无疑就是刺激楼市，经济发展有可能重新回到严重依赖房地产的老路上。

    要进一步巩固调控成果，努力促进三个“合理回归”。一是促进地方政府心态的回归。促使各地真正把工作重心转移到加快转变发展方式上去，适应市场“退烧”以后正常的土地出让收入、住房成交量和房地产相关税收，逐步减少对房地产业的依赖。二是促进开发企业心态的回归。当前情况下要促进开发企业积极应对市场，采取以价换量的策略，回归到售价与投入和合理的利润相匹配，实现产品结构的调整，更好地适应市场，多建一些适销对路的普通商品住房。三是促进购房者心态的回归。一方面我们要保证居民合理的自住性需求，把信贷、税收方面已经明确的支持性政策落到实处。另一方面要对投资、投机需求继续保持高压态势，打消其通过房地产投资实现财富快速增值的目的。这样才能使住房逐步回归到居住的基本属性。