房地产市场监测预警指标体系刻不容缓

    市场房价是房地产市场运行中的最敏感指标，对市场房价进行密切监测预警很有必要。应选择房价及其涨幅、租金价格及其涨幅作为监测指标，并采用房价收入比、房价租金比和住房可支付性指数三类指标作为判断房价合理水平的预警指标。需要指出的是，采用房价收入比等指标评价房价水平是否合理时，不宜简单采取横向比较的方式，而应更加重视与本国、本地区的长期历史均值水平进行比较。

    房价的变化是市场供求变化的反应。由于我国新房销售实行预售制，建议选择商品房新开工面积及增速、商品房销售面积及增速作为监测指标，并测算商品房销售开工比即当年商品房销售面积与新开工面积之比，将商品房销售开工比作为预警指标，通过商品房销售开工比的变化情况判断商品房市场的供求是基本平衡、偏紧或是供过于求。

    房地产投资波动对固定资产投资的波动影响较大。房地产投资波动主要受房地产开发企业资金状况变化影响。监测房地产开发企业的资金来源和房地产开发投资完成额两个指标基本可以判断当期投资状况和未来6个月左右的投资变化趋势。在监测基础上，将房地产开发投资完成额／房地产开发企业资金来源作为评测房地产开发企业资金利用率的预警指标，该指标值越高，表明企业资金越紧张，后续压缩投资的可能性越大。

    房地产市场风险出现前，通常会先行出现销售量下降和金融政策收紧如首付提高和利率上调两方面特征，而金融政策收紧会直接影响销售量的变化。据此可选择购房人的月供收入比、贷款年限、贷款利率等指标作为金融风险监测指标，并将贷款利率的长期平均水平和平均贷款年限作为预警指标，一旦贷款利率明显提高，就要高度关注房地产风险和金融风险状况。

    对房地产市场需求变化趋势进行监测，需要根据影响房地产市场需求变化的主要因素确定监测指标。

    对人口总量和结构变化趋势进行监测。房地产市场的发展是为了满足人们的居住需求，人口总量和结构的变化会直接带来房地产市场需求的变化。国内外房地产市场发展历程表明，购房人口年龄主要集中在20—64岁，其中首次置业人群年龄主要集中在20—34岁。对人口总量和年龄结构进行监测，可以比较准确地判断未来房地产市场需求趋势和购房人群特征。由于我国正处于城市化过程中，还必须考虑城市化率逐步提高的影响，对城市化率进行监测。