土地市场短期内不会回暖

    4月16日下午，北京土地储备中心二楼交易中心上演了一场久违的夺地大战，包括万科、华远、旭辉等在内的七八家大型房地产企业围绕着“香河园3号”地展开竞争。最终，经过40轮竞价，南昌市政投资公司以19.15亿元价格拿下，溢价率43%。虽然到场了七八家房企，实际上举牌的就三四家，而几轮举牌以后就剩了2家，其中一家是南昌市政投资公司。

    这一事件迅速被传播，很多人抛出“土地市场回暖”、“地王再现”等观点，而笔者认为，“香河园3号”地块并不是土地市场回暖的信号，相反，这个地块的成交过程更反映了今年一定时期之内，土地市场是不会回暖的。

    “香河园3号”地块位于北京东二环、东直门附近，是罕见的“二环地块”，而北京市公布的2012年供地计划当中，住宅用地大部分位于五环以外。该地块占地约3.26万平方米，规划建筑面积7.4万平方米。竞价起始价为13.387亿元，折合楼面价1.8万元/平方米。而南昌市政拿下的成交楼面价25700元/平方米。

    地块规模不大，总价款不高，正是很多房地产企业角逐的重点地块，将来开发投资不大，可以做豪宅，是比较容易操作的，因此七八家房地产企业都来了。

    南昌市政投资是非房地产开发企业，其拿下该地块的用途可能并非做单纯的房地产开发。而今年一季度以来，北京市大部分成交土地都是底价成交的，仅有几块出现低溢价的土地，也大部分都是投资公司、国企等非房地产企业拿下。这至少说明了房地产企业对于目前的北京地价并不认可。

    此外，统计机构的数据也证实了目前全国土地市场仍然处于低谷。某业内机构4月16日发布数据称，今年第一季度全国300城市土地成交量和价格双双下滑，成交5752宗，同比减少24%；成交价方面约788元/平方米，低于去年同期，同比下跌22%。

    在今年成交地块的溢价率上，一季度基本是底价成交，总体溢价率低于今年低点，1-3月，全国300个城市土地平均溢价率2%，环比减少2个百分点，较去年同期减少19%；住宅类的土地平均溢价率也仅为3%，相比去年同期少21%。

    由此可见，土地市场下行的势头并没有结束。而北京等重点城市的房地产市场仍然处于调整中，土地市场也不会在短期内回暖。