2011年房地产市场运行状况及2012年形势预测

    REICO报告

    2011年房地产市场供给增加，土地购置面积和新开工面积增幅回落，9月份后需求增长较快回落，4季度住房价格出现下降，国房景气指数跌至100以下。预计2012年房地产市场需求保持小幅增加；房地产市场供给继续增加，投资增幅有较大幅度下降；在促进经济平稳较快发展的宏观经济背景下，2012年上半年房价稳中有降，下半年房价基本平稳的可能性较大。（2011年起，住房价格分析采用国家统计局新的房价统计数据，以70大中城市中位数房价涨幅代表70城市平均房价涨幅。）

一、2011年房地产市场运行状况
（一）房地产开发企业购置土地面积增幅快速下降，地价涨幅回落
    2011年1-11月，房地产开发企业购置土地面积37153.4万平方米，比上年增长3%，增幅低于2010年同期30个百分点。购置土地面积增幅由1-2月的57.1%逐月下降至1-11月的3%，下半年各月土地购置面积同比均为负增长。

    2011年地价保持上涨但涨幅回落，1-3各季度全国主要监测城市综合地价环比涨幅分别为2.19%、1.87%和1.76%。

（二）房地产开发完成投资增幅保持高位，房屋新开工面积增幅回落
    2011年1-11月，房地产开发完成投资55483.034亿元，同比增长29.9%，增幅低于去年同期6.7个百分点，高于同期固定资产投资增幅5个百分点。从月度数据看，10月和11月房地产开发投资增幅回落，11月同比增幅降至20%。

    2011年1-11月，商品房屋新开工面积17.5亿平方米，同比增长20.5%，增幅减少28个百分点；竣工面积5.9亿平方米，同比增长22.3%，增幅增加13个百分点。

（三）房屋成交量增长回落
    2011年，商品房销售面积增幅继续回落。1-11月，商品房销售面积89593.88万平方米，同比增加8.5%，增幅减少1.3个百分点。逐月数据看，9月份以后商品房销售面积增幅较快回落，10月份和11月份商品房销售面积同比负增长。

    2011年多数城市二手房交易量继续上年的下滑态势，且减幅扩大。前11个月，北京、广州、深圳、宁波、郑州等城市二手房成交量分别比去年同期减少34.8%、14.2%、38.9%、50.8%、27.0%，减幅分别扩大14.6个百分点、7.4个百分点、25.7个百分点、11.2个百分点、36个百分点。其中，深圳和宁波二手房成交量已低于2008年金融危机期间的交易量水平。

（四）住宅价格下降城市逐月增多，10月后住宅价格出现环比下降
    2011年，70大中城市住房价格涨幅逐月回落。1-11月，新建住宅价格同比上涨4.4%，环比上涨2.1%；二手住宅价格同比上涨2.8%，环比上涨0.8%。逐月看，8月份开始新建住宅和二手住宅价格停止上涨，10月份开始二手住宅价格出现环比下降，11月份新建住宅价格环比下降。

    70大中城市中新建商品住宅价格环比下降的城市数量由1月份的3个增加至11月份的49个，二手住宅价格环比下降的城市数量由1月份的3个增加至11月份的51个。

二、2012年房地产市场形势预测
    2012年房地产市场走势的影响因素包括：宏观经济走势、宏观调控政策、企业资金压力、房地产市场供应增长等等，各因素对房地产市场的影响如下：

    第一，2012年经济增长下降将带来房地产市场下行压力。

    第二，2012年宏观调控政策保持稳定性，货币政策增强适应性。坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。同时，要推进房产税改革试点。实施首套住房贷款优惠政策。

    第三，2011年末房地产开发企业资金压力较大，但低于2008年金融危机发生时的资金压力水平。

    第四，2010年3-11月商品房新开工面积的大幅增长，将导致市场供应量的增加会从2011年3季度一直持续到2012年上半年。

    综合市场供求两方面影响因素，对2012年房地产市场走势的预测如下：

    在首套购房优惠利率政策影响下，伴随市场供应量增加，预计2012年房屋交易面积小幅增加。2012年房地产市场供给继续增加，但房地产开发投资增幅会有较大幅度下降。在促进经济平稳较快发展的宏观经济背景下，预计“2012年上半年房价稳中有降，下半年房价基本平稳”的可能性较大

筑龙网版权作品,转载时请注明来源为筑龙网,否则将追究法律责任。