房地产是否达到“拐点”扑朔迷离

    自2011年全国46个城市出台“限购令”以来，土地市场成交冷淡，楼盘频频打折促销，房企库存压力不断增大，中介出现“倒闭潮”……房地产市场热情消退是事实，但是否已真正达到拐点却依然扑朔迷离。

    一边是“唱衰派”认为货币政策总体偏紧，房地产开发企业资金趋紧，并且国家要巩固调控政策成果，调控力度不会减；一边是有观点认为，降的只是环比数据，同比涨幅仍为正，房价下降仅是“假摔”，一旦政策放松，即会出现反弹。

    2011年年底，住建部知会地方政府，对于限购政策将要于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。2011年12月12日至14日召开的中央经济工作会议要求“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给。”

    “拐点”尚存疑，2012年楼市走向和政策方向依然是焦点。对此，中国经济时报记者专访了国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松、中国社会科学院金融研究所研究员易宪容。

    部分城市有“拐点”迹象，其实城镇人均可支配收入的增速高于新建住宅销售均价增速。说“拐点”尚早，2011全国楼市只是量跌价不跌，“拐点”何时到来取决于政策。

      目前来看，北京等部分城市的新建商品房销售均价确实已经出现了很明显的回落趋势，但北京等部分城市近年来房价涨幅过大，且目前的房价显著高于合理水平，对像北京这样房价明显偏高的城市，房价仍需要进一步向正常水平回归，从部分城市的房价走势来看，“拐点论”的说法有一定道理。但由于部分城市的房地产市场发展状况与全国整体状况存在较大差异，我认为仅根据北京等部分城市的房价走势判断全国市场的情况是不合适的。

    初步预计2011年全国新建住宅销售均价大约是1998年的2.8倍，2011年全国城镇人均可支配收入预计大约为1998年的4倍，总体看，住房制度改革以来，城镇人均可支配收入的增速高于新建住宅销售均价增速。

    从房价收入比看，用当年全国城镇户均可支配收入购买一套价格相当于当年城镇新建住宅销售均价的100平方米住宅，在1998年大约需要当年户均收入11年的时间；从1998年到现在，平均需要9.2年的时间；最低的时候是2008年，只需要不到8年的时间。而2011年，大约需要8.4年，只是略高于2008年，而低于1998年以来的其他年份。