多重消息来袭 楼市走向何方？

　　上周，系列政策和消息先后冲击楼市。

　　先是中国人民银行日前决定，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行3年来首次下调存款准备金率，将为市场注入约4000亿元的资金。

　　随后，住房和城乡建设部日前知会地方政府，对于限购政策将要于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。

　　与楼市相关的消息还有，央行发布的会议简报中称，房价“拐点”已初现端倪，并援引部分商业银行和房企的发言称，其能够承受房价下跌20%到30%带来的冲击，但担忧房价下跌带来的恐慌性抛售和连锁反应。

　　年底临近，系列政策和消息同时冲击楼市。在全年持续调控的大背景下，政策对楼市冲击多大？房价走势如何？楼市反应怎样？购房者又该做何选择？

　　主要城市楼市成交持续低迷

　　数据研发中心5日发布全国主要城市房地产市场交易周报称，全国楼市继续低迷，上周逾八成城市成交量同比下降。

　　该研究院上周监测的35个城市中，30个城市楼市成交量同比下降，8个城市成交量降幅在50%以上，其中长沙（期房）降幅达80%，汕头降幅达61%。重点城市成交量均同比下降，其中天津降幅达58%，杭州（不含萧山、余杭）降幅超过50%。

　　另外，上周监测的20个主要城市住宅用地市场供应量微升，而成交量继续下滑。上周20个主要城市共推出住宅用地75宗，推出面积539万平方米，较此前一周增加25万平方米。上周20个主要城市住宅用地仅成交9宗，较此前一周减少13宗，成交面积56万平方米，较此前一周减少36万平方米。

　　与此同时，根据百城价格指数对100个城市的全样本调查数据显示，11月，全国100个城市住宅平均价格为8832元/平方米，与10月相比下降0.28%，其中43个城市房价环比上涨，57个城市环比下跌。从济南的情况来看，11月新建商品住宅样本均价为9225元/平方米，环比下跌0.73%，这是该机构统计的今年济南新建商品住宅样本均价第3次也是跌幅幅度最大的一次。

　　分析人士表示，目前全国主要城市的楼市表现依旧疲软，北京等城市成交量下降的原因在于限购政策。随着调控政策的延续，市场需求对价格下调幅度的期望值将越来越高。

　　存款准备金率下调影响甚微

　　低迷的市场环境下，任何一项政策的风吹草动，都将牵动楼市敏感的神经。

　　央行宣布存款准备金率下调，很多人认为这是中央释放出的一种信号，市场流动资金增多，对资金链极为紧张的房地产行业而言，会不会是一根“救命稻草”？

　　对此，业内人士普遍认为，下调存款准备金率是国家从整个宏观经济的需求出发，缓解当前货币市场资金偏紧的举措。这种微调并不是针对房地产行业的，更不意味着房地产宏观调控政策的放松，也难以改变房价下降的趋势。

　　泰山管理学院特聘教授解鹏表示，存款准备金率的下调，在全国范围内将为市场注入约4000亿元的资金，但进入房地产行业的只是一部分。这一举措更多意义上是对实体经济流动性的补充，因此房地产市场即使有所受益，也不明显。在对购房者造成的影响方面他认为，存款准备金率下调后，购房者申请住房贷款可能会相对容易一些，但对于普通购房者来说，尤其是首次置业的刚性需求者来说，首付比例和贷款利率才具有最直接的影响因素。“存款准备金率的微调目前对购房者来说只是间接因素，影响微乎其微。”

　　限购令取消可能性不大

　　时近年底之时，限购政策是否能得以延续，也是众人关注的焦点。

　　房地产市场研究机构中原地产发布的报告显示，福州、厦门、海口、济南、青岛、石家庄、长春、贵阳、南宁、合肥、苏州都涉及限购令于今年年底或明年年初到期的问题。

　　对此，业内专家普遍认为，限购令取消的可能性不大，主要基于三方面原因：第一，从中央政策来看，是支持限购的，调控进行到目前，房价只能说是平稳了，并没有出现实质性下降，为了维护调控效果和政府的公信力，限购不可能很快取消，而近期中央高层也一再表态，要求不能对现有房地产调控政策予以放松；第二，在此之前，佛山、成都两地均出现了以不同方式为限购令“松绑”的政策，但在中央政府的干预之下，最终“放松政策”均被废止，这也说明限购政策取消的“难度”很大；第三，如果目前就对已经执行一年的限购政策进行松绑，在尚未有承接政策的情况下，可能引发楼市的报复性反弹，从而丧失楼市调控刚刚取得的成效，因为现在只是成交量低，并不是没有需求，一旦取消政策，可能会出现“量价暴涨”的局面。

　　房价或将“合理回调”

　　采访中记者发现，购房者最关心的，还是房价走势。

　　在多数分析人士看来，限购式调控目前正进入一个相对集中的“效应显现期”，市场博弈加剧。从济南来看，房地产市场的变化在今年“十一”前后表现最为明显，成交量和成交价格都不如今年上半年坚挺。不过，虽然开发商资金链普遍趋紧，但大部分开发企业尤其是大型房企，已做好“储粮过冬”的准备，在等待中寻觅市场转机。因此，在供求双方并无太大心理突破的情况下，市场仍将保持僵持，房价“合理回调”的几率最大，但大幅降价的可能性不大。

　　从成交量上来分析，买卖双方将继续疲软。这一方面是买家原因，很多有购房需求的买家直接被拦在购房大门外，导致了楼市成交量下跌；另一方面是开发商层面，考虑到限购政策短期内不会放松，现在开发商已做好了打“持久战”的准备，预计明年市场的推货量会减少，将以消化存货为主，供应量的减少也会导致成交量降低。

　　专家建议，对购房者而言，目前楼市调控效果已经显现，价格下调的趋势也逐渐明显。但在城市总体快速发展增值的背景下，优质地段、品质良好的产品所具备的市场竞争力将使其价格降幅十分有限。因此，购房者既要避免盲目投资，也不要寄望在楼市拐点到来后再抄底，而应从需求出发，合则出手。