《昆明市物业管理办法(征求意见稿)》

    《昆明市物业管理办法（征求意见稿）》（以下简称《办法》）首次听证。

     这个关乎千家万户的《办法》，很快在昆明各小区引起热议。不少业主和物业管理公司普遍认为，《办法》将散见于不同法律法规中涉及“物业”的规定加以融合细化，对小区开发商、业主、物业公司的行为进行了规范，这无疑对构建和谐昆明起到添砖加瓦的作用。但作为《物业管理条例》下的地方性法规，应该尽可能详尽和具有可操作性。

关键词 物管用房

《办法》规定，开发建设单位应在取得建设工程规划许可证后30天内，划分物业管理区域，并将划分方案报送各县（市）区住建行政主管部门备案。新建物业，开发建设单位应无偿配置物业服务用房，包括物业服务企业办公用房和业主委员会议事活动用房。 配置物业服务用房的建筑面积不低于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积的2％。，并不少于80平方米，业主委员会议事活动用房建筑面积不少于20平方米。

目前，昆明各小区物管用房所占面积参差不齐。《办法》将小区物管用房的面积与小区总面积联系起来，规定物管用房面积不低于小区房屋总面积的2％。，但即便是这样，不少小区的物管公司及业委会，仍觉得比例过小。

“就拿荷塘月色小区来说，物管用房有240平方米，在昆明算面积比较大的了，但荷塘月色整个小区的总面积超过32万平方米，物管公司派驻在小区上班的员工有120名，这样一来，除去水、电等设施必须占用的地盘，200多平方米的物管用房，仅仅够小区物管用于办公使用。”昆明银海物业服务有限公司总经理丁胜认为，做好物管工作，就必须保证小区一旦发生突发状况，物管人员能够第一时间赶到现场。这样一来，物管公司不得不在距离所管辖小区最近的区域，另为员工租赁合适的临时住所。这无疑增加了物业管理的成本，也不利于小区管理工作。因此，丁胜认为，《办法》在规定物业管理用房面积的时候，应当考虑物管工人的住所问题。

这一点，创意英国小区的范先生也认为，考虑保安、保洁、维修等人员的临时住宿用房在内，物管用房的最低面积应不得低于200平方米，占房屋总面积的5％。左右。

再一方面，范先生认为，目前昆明很多小区并没有物管用房，原因是开发商在小区业主发现问题之前，已经擅自将小区物管用房的产权出售给别人。所以，新《办法》的出台，应对开发建设企业设置物业服务用房的规定予以物化、明确化。

云南海度律师事务所欧阳忠华律师则认为，任何规定无论设计得多么完美，最终还是靠执行，特别是政府行政部门要带头执行好。“其实，在现行的《物业管理条例》中，早有关于对开发商不按规定配置物管用房、不按规定选聘前期物业服务企业、擅自处置小区公共设施等行为的约束。在《物业管理条例》颁布前后，有很多小区规划并建设有物业服务用房和具有明确用途的配套设施，但有些开发商在售楼过程中偷偷把这些房屋作为商品房出售，住建部门还配合开发商把这些房屋的产权证办出来，很多法官审案又机械地认为只要办下房屋产权证，开发商把这些房屋作为商品房出售的行为就合法，结果业主的利益得不到保障。所以，昆明出台地方性法规，应当做出行政主管部门如何进行处理的明确规定，希望《办法》出台后，类似的情况能够得到杜绝。