房地产评估 政府主导征管模式

    由财政部、国家税务总局主导的“应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管”工作完成试点，并已向全国扩展。日前，记者从宜宾市地税局获悉，宜宾将于今年12月1日正式启动该项工作。

    据介绍，这一牵涉千万纳税人负担的举措，财税部门的解释低调而又务实，指出“目前在存量房交易过程中，纳税人低报成交价格偷逃税款的现象较为普遍，形成了明显的税收漏洞”，并称此现象“影响了税法的严肃性，也削弱了房地产市场调控的政策效果”。

    记者了解到，存量房交易环节涉及税种有契税、营业税、城建税、教育费附加、四川地方教育附加、个人所得税、土地增值税和印花税等。目前，个人买卖住房暂免征收土地增值税和印花税。

    现行税法中，个人存量房交易中纳税人未提供合法扣除依据的，税务机关有权核定征收。房地产交易金额的高低，直接决定了纳税额的多少。存量房交易动辄数百万元，买卖双方通过签订“阴阳合同”，达到减少纳税的动力极强。

    财政部、国家税务总局于2008年4月从模拟评税试点省市中，选择南京、杭州、北京、重庆、青岛、深圳、丹东等城市，将模拟评税试点取得的成果，先行用于契税等房地产交易环节税收的实际征收。2009年底，财政部、国家税务总局发文要求全国各省份均选定城市，对存量房交易环节的契税等按评估价征收。

    根据财政部、国家税务总局的要求，各级财税征收机关要应用房地产评估技术，建立存量房交易申报价格比对系统，对各类存量房地产进行评估；以评估值的一定比例作为计税参考值；申报价格高于计税参考值的，以申报价格作为计税价格；申报价格低于计税参考值的，如果纳税人不能按要求陈述、举证正当理由，以计税参考值作为计税价格。

    对于评估价格申报流程和技术方案，财政部、国家税务总局推荐了杭州版、丹东版软件，两种软件在技术方面均具有一定的通用性。各地根据自身特点选用并做本地化修改，也可参考其需求分析和技术路线自主开发。

    为推动地方尽快建立软件系统，财政部、国家税务总局强调，各地评估技术软件的设计，可暂不考虑与通用税收征管系统联网，在试点过程中逐步研究联网方案。

    对于具体的工作模式，财政部、国家税务总局确定了三种类型：第一种模式是全部技术工作由财税征收机关承担；第二种模式是由财税征收机关与相关部门、单位合作完成；第三种模式是将部分或全部技术工作委托相关部门、单位或专业机构承担。

    目前，各地已选定并本地化了评估软件，也基本确定了各自的工作模式

    但无论采取何种模式，都是以政府主导为基本原则，因纳税人对评估价格提出异议引发争议，纳税人提出行政复议，以至上诉到法院，政府财税征管部门作为责任人就需应诉，而不能将责任推给技术和评估结构。