在部分楼盘热销的同时 更多楼盘却深陷寒冬

    事件

    恒大·苹果园爆“5”字头房价

    “大事件，广西恒大18周年感恩献礼，苹果园空前巨惠：？？？？/平方米，200套房源任意选。”

    11月10日，凤岭南的恒大·苹果园在媒体上用两个整版的篇幅打出优惠促销广告，但价格却是4个大大的问号，试图以此来吸引购房者的关注。

    此举立刻成为业界关注的焦点，一时间议论纷纷。有人发表微博调侃，汇东“破七”这个令人振奋的疑惑还没得到确切解答，恒大也抛出了“大事件”……不少业内外人士预测，恒大·苹果园将“破五”，直接进入凤岭南半价时代。

     面对“破五”的猜疑，有媒体第一时间联系了广西恒大企业集团总裁甘鹏。甘鹏表示：“苹果园不会破凤岭现价规则，到底划定什么‘价钱’我们会根据市场的反应给出合理的价位。”

    此次优惠活动的实际房价究竟如何？11月10日，记者以购房者身份致电恒大·苹果园售楼部，得到的答案是，一次性付款5200元/平方米，按揭付款5500元/平方米，都是一口价房源，不分楼层、户型和位置，此次推出房源主要是97~200多平方米的两房、三房、四房和五房，预计当周周末发售。但直到11月14日，该项目开发商却表示，还在预约，届时视预约情况确定开盘时间和开盘方式。

    据了解，该盘此前一段时间以来，对外的均价是6300元/平方米，相比之下，此次拿出的200套一口价房源，价格直降了约1000元/平方米。在2010年，恒大·苹果园的均价一度高达7500多元/平方米。而目前，项目周边楼盘的售价在7000~8000元/平方米之间。

    很多人的印象中，大降价与热销是紧密联系在一起。那么，恒大·苹果园此次“大降”的效果如何？

    11月11~12日，记者两度到访恒大·苹果园售楼部。其中，11日上午10时许，记者在项目现场只见到3组购房者在了解情况。

    据该项目营销策划负责人介绍，周四（11月10日）广告打出后，全天的到访人数20多组，来电量为70多个，估计周末的数据会有所上升。

    12日上午10时30分，记者再次来到恒大·苹果园售楼部，看到现场有10组购房者正在看房。“我是看到广告专门过来的，在风岭南5000多元/平方米的价格还是很有吸引力的，先过来了解一下实际情况。”赵先生是一名公司白领，也是当下持币观望的刚需一族，他说：“但享受优惠的房源中，户型、楼层及位置不太理想，我还得考虑一下”。

    据介绍，此次恒大·苹果园推出的一口价房源，多数为之前卖剩下来的房源，分布在小区不同楼栋，大部分为准现房及少量现房，在户型、楼层和位置上确实存在不同程度的不足，比如户型过大，朝向、景观不好等。

    因此，在两天的实地踩盘过程中，记者并未看到现场人气有大幅回升。

    位于风岭南青环路82号的恒大·苹果园，是一个占地1100亩的超级大盘，项目西临东盟国际商务区，东南面靠近邕江和青秀山国际高尔夫球场，坐拥城市繁华和丰富的自然生态资源，地段优势明显。

    但众所周知，恒大·苹果园的走量大多数时候一直是缓慢前行的，特别是今年限购以来，该项目售楼部几乎一直处于“冰河世纪”。即使目前房价重回“5”字头，效果也并不理想，原因为何？

    上周，记者在项目现场随机采访了部分购房者，他们表示不打算立即出手的原因主要有几个方面：首先，能享受此次优惠活动的房源中，户型普遍偏大，主力户型面积区间在130~200多平方米；其次，这些房源多是之前剩下的尾货，楼层、位置、景观等不理想；另外，目前正值楼市调控的高压期，后市走势还不好说，因此还想观望一段时间再考虑。

    有业内人士认为，恒大·苹果园开发周期过长，周边配套跟不上以及项目的整体规划上存在缺陷，过于注重艺术效果而忽略了居住本质，也一定程度上影响了该项目的销售进度。

    “苹果园一带的市政建设是老问题了，道路排水管少，对面就是一个池塘，一到大雨天气路面积水严重，行人、车辆根本无法通行，甚至要借助小船通过，太糟糕了。”业主顾女士的话道出了不少业主的心声，今年国庆，她邀请朋友来家中小聚，结果下起了暴雨，门口的积水导致朋友的汽车熄火，最后找了4S店工作人员来施救才脱险。

    青秀某楼盘销售负责人认为，苹果园的主要问题在于产品本身，户型设计老套，不够灵活、面积偏大、正面形象推广方面也有欠缺等，这些都是恒大·苹果园的硬伤。“更何况，当前楼市大势趋冷，整体不乐观，恒大·苹果园简直就是内忧外患。”

    “目前的楼市情况下，如果产品性价比不高，开发商割肉卖血也无济于事。”11月14日，谈到对恒大·苹果园降价的看法时，南宁某品牌房企老总如是说。

    不过，苹果园祭出大幅降价的举措并非第一次。早在2008年，恒大·苹果园就曾是降价急先锋之一。据报道，2008年7月，恒大·苹果园推出50套特惠房，价格区间3088~3368元/平方米，而当年南宁楼市的均价整体3949元/平方米，凤岭片区楼市的均价在4600元/平方米左右。

    如今，恒大·苹果园再次“领降”。人们关心的是，作为南宁楼市风向标的凤岭片区，恒大·苹果园的降价举措是否会推倒楼市降价的多米诺骨牌？

    对此，南宁某品牌房企主要负责人认为，楼市调控不断加码，有楼盘“硬扛”，有楼盘降价都是正常现象，每个开发商会都有自己的营销策略。接下来，那些市场定位不明晰，产品缺乏竞争力的楼盘，降价不足为奇；部分资金紧张的开发商为了回笼资金，难免也要以价换量。但不是所有楼盘都会降价，那些市场口碑好，产品性价比高的楼盘，就不一定会降价，或者即便会降，幅度也不会很大。

    居周刊记者观察发现，在这之前，南宁楼市优惠之风早已刮得猛烈，如一口价、大幅折扣、买房送大礼包、团购等各种优惠信息满天飞，但真正大幅降价的楼盘其实并不多。较有诚意的主要是那些一口价和搞团购的楼盘，少数楼盘早就“暗度陈仓”，通过以较低的团购价吸引客户悄然走量，如兴宁、西乡塘有楼盘团购价格在5000元/平方米左右，这样的价格基本与城南、仙葫部分楼盘相当。

    荣和集团副总裁周鹰则表示，个别楼盘降价不会对高性价比楼盘带来影响，南宁房价主要还是以平稳为主，不排除有楼盘以价换量，但真正高性价比的项目，并不缺乏市场，也不会降价。

    尽管恰逢史上最严调控，但只要能给出一个足够的理由，仍有购房者愿意埋单。

    如上周南宁有新盘开盘，推出500多套房却遭到购房者的疯抢。原因很简单，该项目首期价格便宜、户型合理，且是出自品牌开发商之手，赢得了刚需的热烈追捧。

    由此可见，虽说调控之下价格为王，但产品本身永远不可忽略。因此，如果没有好的产品，即便降价也无济于事。正所谓是“买不买，看户型”，随着楼市发展逐渐回归理性，价格企稳，住宅也在回归其居住本质。此时，购房者在买房时考虑更多的是产品品质，如楼盘规划、户型设计、小区配套以及周边环境等，毕竟，房子住得舒适才是根本。