|
10月第三周（10.17~10.23）开始，新建商品住宅市场成交显现出与前两个月不同的态势，单周成交1672套，创出7月底以来12周最高成交量。根据北京房地产交易管理网的数据统计，10月第三周北京商品住宅网签量为1672套，环比上涨了70.3%，同比上涨62.2%；认购量环比上涨15.6%，同比上涨0.2%。业内人士认为，10月第三周成交量的激增主要受供应量影响，特别是金域家园和康惠园两个保障性住房项目
在10月1日和10月23日入市为市场提供了1300余套住宅。除去这些因素，10月第三周的商品房住宅实际成交量依然在千套左右，并无实际增长。链家地产首席分析师张月表示，与签约量的陡然走高相比，住宅认购量却没有出现特别明显的涨幅，说明本周商品住宅成交的高增长并非来自买方市场的购买动力增加，买方市场依然观望浓厚。
关键点 非实质性降价
根据链家地产市场研究部统计，10月第三周商品住宅成交均价为19954元/平方米，同比下降了7.2%。在10月份入市的29个项目中，降价项目占比达到6成，大部分项目定价下调幅度都在5%以内。但由于最近3个月入市成交的项目中，郊区项目占到86%，这是造成整体成交均价与9月份相比明显走低的主要原因。截至10月24日，北京住宅期房库存达到7.97万套，比年初增长13%；现房库存量达到3.78万套，比年初增长16%。而目前10月份新开项目的当期签约率仅为4.3%，市场热度正在明显降低。如位于通州的润枫领尚苑项目目前签约率仅为6%，本期开盘定价下调了12.1%。截至目前，比较明显的大范围实质性降价还没有形成规模，但预计随着库存积压的增加和滞销情况的加剧，刚需市场在短期内会迎来一定程度的价格下调。
关键点 退房潮
10月22日，上海嘉定“龙湖郦城”售楼处出现了近300名老业主“冲击”售楼处的一幕，要求集体退房，原因是开发商将龙湖郦城18500元/平方米的均价一下子降到不到14000元/平方米，多数业主无法承受短短几天内房产价值蒸发100多万元，因此引发这场“退房风波”。而在北京，下半年市场一度出现“特价房”促销高峰，也引发不少老业主的维权纷争。数据显示，三季度北京商品住宅退房总量为621套，同比增加44%。此外，由于开发商更多地考虑降价后业主维权对于销售的负面影响以及是否会加深市场的观望情绪，部分项目降价销售后成交量反而更加稀少。如纳帕澜郡小区，9月初入市后成交均价降幅约为2成，但签约率至今不足10%。
链家地产首席分析师张月认为，北京除了部分退房引发的恶性事例，其实很多退房一直在低调处理，这是由于北京房企在降价促销上更加谨慎。首先，虽然特价房源层出不穷，但一般单个项目的特价房数量都在20套以下，不足项目供应的10%，因此对前期业主的权益造不成整体“侵害”；其次，发生业主维权纷争时，开发商多给予妥善解决，如华业玫瑰家园维权事件半月后，华业地产即对此发布名为《诺亚方舟计划》的补偿方案，从而阻止了大规模退房潮的发生。
|
