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一方面，刚刚购买不到半年甚至几个月的房产，在短短的时间内价格严重缩水，愤怒之余到售楼处“讨说法”，“老业主”成为与“维权”、“闹事”联系最紧密的三个字；而另一方面，则是希望通过大幅度降价一圆置业梦的无房者们，他们仍然在等待着“拐点”来临而“抄底”；身处调控、陷入销售瓶颈的开发商们在不得不急于回笼资金储备冬粮的同时，还要应对前期业主“围攻售楼处”的行为和舆论的压力。一边是嗷嗷待哺、渴望降价的刚需们，一边是倾囊所尽、房产贬值的老业主，降价，这把达摩克利斯之剑无论落在哪边都会伤及无辜……
嘉宾
中原地产华北区域董事总经理 李文杰
中央民族大学经济学院教授 王天津
北京顶秀置业董事长 刘新虎
京华律师事务所高级管理顾问 秦 兵
业内资深置业专家 舒可心
那么，有没有什么办法将买卖双方、老业主与刚需之间的种种矛盾从容化解，或者通过某种手段能够使其各取所需？房地产专业人士面对这些问题，提出了各自的看法。
李文杰
降价不伤老业主难有捷径
应该说大幅降价已经成了一些开发商的迫切需求。在限购的干预下，一些温和的降价措施在市场中都显得刺激性不足，诸如少量的特价房以及买房送装修、送家电等手段，这些办法在2008年房地产市场不景气的时候就已经使用过，在目前的市场状况下，这些较为温和的降价措施，很难为开发商带来预期中的出货量，从实际业务中我们也可以发现，当下的购房人在作出购买决定的时候，第一步即是考量一个项目的价格水平，价格甚至成为了购房人是否渴望进一步关注项目的门槛，已经成为当下市场最敏感的要素。因此，开发商不论是出于何种目的，只要想带来预期中的出货量，价格杠杆的使用就成了最重要、也是最直接的手段。
在这种情况下，房价的大幅度回落，引起一些购房人的利益受损，正如一些购房人所言，“资产在一夜间缩水几十万”。这样的瞬间打击，在已购房的老业主心中接受起来的困难程度是可以想象的，但是我们如果期望以一种方法，既实现房价降下来、提高出货量，又不至于使已购房的老业主“很受伤”，可以说并没有什么捷径可言，恐怕很难两全。
应该看到，一些项目在降价后，令前期老业主难以接受的同时，为了避免与老业主关系僵化，而向降价波及的一些老业主给予了一定的补偿，比如华业东方玫瑰“诺亚方舟·安全岛计划”的出台，业主可通过“五重选择”兑现补偿，包括直接冲抵物业费或车位租赁费；住建委报价基础上车位8折优惠，再直接冲抵折后购置款；冲抵再购或新推荐成交购房款；无约束换至降价楼座；无条件退房。这在一定程度上缓解了老业主对降价难以接受的程度。
不过也应该指出，在“契约精神”下，这样的补偿并不是理所当然的，可以说这是开发商在道义上对相对处于劣势的购房人的补偿，这么来讲的话，开发商实力越强，或许给前期老业主带来的伤害能够相对越小一些，使之更容易被接受。
值得强调的是，仅依靠开发商道义性的补偿措施，并不是保障老业主不受损失的根本途径。正如在“契约精神”的指引下，有人将楼市比作股市，并不能因为股价的下跌，而冲击上市公司或者股票交易所。或许是由于楼市大发展的十几年中，房价基本一直处于上升趋势，购房人对房价的回调预期不足，消费心理尚不成熟，这就需要社会各方，包括政府、开发商、媒体等，从多方面对购房人加以引导，使购房人认识到价格波动是正常的市场表现，使购房人的消费心理逐步成熟。
而对于以往一些开发商对于“降价补差价”的承诺，无疑也应该按照合约行事，不过购房人维权的方式还是需要商榷，理性的行事方法，比如诉诸法律，将更有利于对老业主利益的保障。
王天津
妥协促成市场公平
社会主义市场经济是中国目前已经基本建成的经济制度，市场的主要内涵就是买卖双方公平协商交易。我国房地产已经是市场化了，除了刚刚出现的由国家特殊政策支持的保障房之外，商品房的交易无疑都要遵循客观法则来进行。
任何一种商品的价格变动都是市场交易中很正常的现象。就像你早晨买了水果，到了晚上，水果又便宜了，你会跟水果商人说要退还差价吗？当然不会。晚上的水果肯定没有早上的水果新鲜，所以个人能接受在早晨和晚上分别以不同价格买水果，这完全符合市场的公平交易原则。但是如果你买的是一车水果，早晚价格有差别，你就应该去和卖家谈判。
对于住房这种商品，操控或者影响需求方和供给方的客观法则是完全不一样的。需求方的客观法则是，房屋价格越低越愿意购买，供给方的客观法则是，房屋价格越高越愿意出售。双方最终的房屋买卖交易实现就是通过讨价还价，达到了价格的一致确认，即市场均衡。因而，目前房屋价格变动一是很正常的事情，二是对房地产商和老业主都会产生一些影响。老业主可能觉得房子价格下降太多自己吃亏，房地产商人可能也有他的道理，比如地价、建筑原材料价格上涨，如果业主拒交相应的房钱，房地产商人还会面临无法偿还贷款的问题。所以，单纯考虑一方面的损失都是不公平的，应当再次实施价格协商，再次达到一致意见。
因为，老业主在买房时没有想到房价会降，房地产商也没有想到，否则交易就不会达成。房地产商在开始的时候就应该与买房人达成协议，如果遇到不可抗拒的因素导致房价下降过多，如何弥补买房人的损失。但是以之前的市场情况，谁都不会想到房价会降，房价下降，是宏观背景发生巨大的变化，这是政府作为第三方导演的结果，也就是说，是业主和房地产商人都考虑不到的突变因素。
如今房价下降，对地产商和老业主来说都有损失，最好的解决方法就是买卖双方能够坐下来谈判，均做一些妥协，制定一些双方都能接受的条件。从房地产商人的角度，可以适当地让利，或者不以现金的方式补偿老业主，比如以市场没有的优惠价格送业主精装修、提高门窗建筑用材的质量和档次。对于老业主，应尽量以谈判的方式做到一些妥协，考虑到房地产商人也有其损失。
当然，人的本性是从自身的利益出发。假设老业主们采取激烈的方式大闹，那么房地产商人也不会让步，因为有警察会处理，触犯了法律就会得到相应的制裁。心平气和地谈判才是最为理性的做法，没有双方的相互妥协，就不会解决问题，市场的公平交易秩序就得不到维护。 文字整理/王璐
秦兵
开发商或将采取“价格保护”规避纠纷
目前的房地产市场行情起起落落，对于房产进行投资的购房者应当尊重合同契约对于价格和价值的约定，相应承受房价涨跌起伏的风险，这就是当前舆论反复提及的“契约精神”。业主无偿退房或补贴房屋销售差价等诉求估计很难实现。
商品房不是国家定价或指导价，是市场定价，因此涨跌是正常的。虽然不难排除一些开发商或售楼者喜欢开空头或虚假的承诺，从而加重了买房者的投机心理，但是由于双方签订了合同，就很难去认定开发商违约违法之处。从契约精神的角度讲，房价下降对于业主来说是要承担风险的，除非已签合同内有约定退房或者补偿差价的条款。所以从司法程序上看，房价下跌导致经济损失是不能得到赔偿的，业主应该了解房地产置业本身就是一项存有风险的商品交易。
虽然业主“包围”售楼处不是理性行为,缺乏契约精神，但是，围攻事件不完全是业主们的错，开发商仍需反思。某些开发商在销售过程中不负责任，私下承诺或保证房价不跌。如果是开发商违背合约条款，购房者可以理直气壮地要求退房。但是仅仅是房价跌了，买的不合算了，这种情况下，法院不会支持，也没有法律依据。因为双方签购房合同的时候是平等自愿的，没有人强迫。不过对于那些刚性需求的购房者，秦兵律师有一个小建议，如果遭遇短时间价格骤降，可以和开发商协商处理，比如通过面积等适当给予补偿，或者通过赠送车位等办法来协商处理，尽可能减少损失。
由于现在楼市惨淡，观望者居多，市场上买家少，开发商之间的竞争异常激烈，这就是在鼓励一些开发商优先做出姿态，是否愿意给业主提供更好的服务，只有提供了更好的服务才能使其他消费者愿意去买他的房子。例如某网络商城就有一个销售策略，叫做“价格保护”。简单地说就是购买方与卖方签订一种合同条款，即卖方承诺当已售商品在一定期限内降价时商家予以退还差价的条款。所以说目前虽然没有形成法律强制所有的商家去承担风险，但是目前市场形势必然会鼓励那些提供更多更好服务的企业。
对于那些已经买房、遇到降价要“维权”的业主，表面上看他们在不利的条件下和开发商博弈，也不代表开发商就稳赢不输。开发商要考虑自身的信用与商誉，要考虑没有出手的房子能不能卖掉，考虑这些维权事件对他品牌的损害。另外，即便不能因为房产降价因素从而维权成功，业主仍然有可能通过开发商其他的违约或者违规行为来达到同样的目的，若业主的诉求在合理合法范围内，开发商应适当满足，不应当采取避而不见的方式，这样很容易造成矛盾的激化。对于目前出现的老业主维权状况，对于业主来讲，想因为降价而讨公道很难，不等于说你就不能合理合法地退房或者索赔。
刘新虎
业主应与开发商良性沟通
自2003年开始，各大城市的房价就开始呈现一路高歌欣欣向荣的涨势，到2010年国家调控前，北京、上海等一线城市的房价涨了足有5倍。“工资总是涨不过房价”，一句调侃之话，道出多少工薪层对房价上涨的无奈，对住房的需求及对房价的期盼。高房价下盼房价下跌成了广大市民的美好愿景。
而今，在步步紧逼的调控政策下，房价终于开始下降了，这对于普通市民而言无疑应该是好事。但是近期，北京、上海等地一些新房源出现较大幅度降价销售，引起部分已购房业主的不满，有的还用暴力方式要求给予补偿甚至退房。对于业主此种行为，各界看法不一，有的认为业主不遵守契约精神，有的认为开发商缺乏诚信，有的则指责炒房者无理取闹……
房价下降本应该是开发商不愿见到的，如今在调控政策面前，开发商逼不得已开始下调房价，而这一降，购房者却成了房价下调的最大障碍。
房价大幅下跌对于高价购买同一楼盘的业主来说，确实带来很大的心理打击。在退房事件中，有多少人是真正的刚需?那些以投资为目的故意在房价涨时买房的人，既然是投资就会有风险，就要有一定的风险评估能力，涨了赚钱自己获利，跌了赔钱也要自己承担。
因此，首先从法律意义上开发商降价是没有过错的，这是由于政策调控导致的市场行为。其实，开发商也不愿降价。在房价下降的过程中，不仅业主的利益受损，而且开发商本身的利润也在减少，甚至会亏损。
但是从情感上来说，开发商如果能采取一些措施安抚业主的情绪，或者在有能力的情况下给予一些补偿，也是对企业品牌有益的建设。除了直接的经济补偿外，开发商也可以提供一些增值服务。比如，毛坯房赠送精装修，将过去的一些超额利润返还给业主。
在2008年降价的过程中，有几个降价幅度较大的开发商对业主给予了一定的补偿。但是在本轮降价时，到目前为止还没有哪个开发商敢于提出补偿方案。这主要是因为开发商对于本轮调控都认为不会马上放松，市场不会很快回暖。因此，开发商也会权衡降价是否能够带来预期的销售量增加。如果降价能够带来大量回款，开发商才可能会敢于做出一些补偿承诺。另外，即使开发商做出一些补偿，在目前资金紧张的情况下，也很难马上兑现，更大的可能会在今后开发的过程中逐步兑现。
在目前的市场情况下，业主与开发商良性协商才是理性的态度和做法。
舒可心
老业主不受损的办法是坚决“取消期房交易”
回顾我自己在房地产业的维权经验和体会，早期维权的主要内容有房地产商的不规范，比如存在合同欺诈行为。当时的买房人不够专业，无从分析房地产合同中出现的漏洞，就很容易被房地产商蒙骗。现在，合同欺诈就不是什么大问题了，通过一些人的努力，开发出了房地产交易的示范文本，通过规定一些固定的合同内容，就更能保障一个公平的市场环境，减少了业主的疑虑。另外工程的质量问题也比较突出，比如房子结构、门窗、地板的质量不过关，规划变更也较常见，还有面积缩水等等。
怎样才能避免房价下跌对老业主带来的伤害，这个问题就类似于怎样避免股票下跌给股票持有者带来的伤害。如果你不出卖股票，就算是股价下跌，对你有什么影响呢？同样，如果房子降价，如果你是自己住、出租或者留着不变现，房子的数量又不会变。况且你早买了房，就早一些入住，所以不能单纯认为房子降价就一定对老业主造成多么大的影响。我想，降低老业主相对损失的方式之一是取消期房交易。 |
