楼市或陷冰点

      最近济南的楼盘打折活动很多，但不少购房者贷款时发现，贷款利率普遍上浮，有的银行干脆不做个人房贷业务了。业内人士认为，在央行收紧银根的背景下，各家银行年底信贷额度明显减少，因此贷款门槛提高。限贷对原本冷淡的楼市来说，无疑是雪上加霜。

　　临近年底，济南多数开发商加大了优惠促销力度，各种团购、打折等促销活动纷纷登场，吸引了不少购房者关注。然而，很多市民买房子时发现，现在贷款难了，有的银行干脆不接受个人住房贷款业务。

　　记者咨询了济南多家银行网点发现，首套房贷款多数银行已经上调利率到基准上浮5%以上。不少银行虽然还在放贷，额度比上半年更紧张。工行、建行、农行、交行、中信和华夏等银行还在发放房贷，招商银行已经停放个人房贷了。农行的个人房贷利率为首套房在基准利率上上浮5%，二套房上浮15%；中信银行和华夏银行个人房贷利率为首套房不低于基准利率上浮5%，二套房不低于上浮10%。

　　中信银行济南分行个贷中心总经理程至明说，今年金融机构贷款额度普遍紧张，目前中信银行个人购房贷款额度较为充足，因此能够保证个人贷款发放。华夏银行济南分行个贷部门负责人称，现在虽然还有个人房贷的额度，但10月份以来银行能提供给个人房贷的额度比之前10个月明显减少。

　　市民于女士想买一套三室两厅的房子，最近她看到很多楼盘都在促销，打算年底之前贷款购买。她看好了东部一处楼盘，总价比前段时间便宜了五六万元。她盘算着如果贷款100万元，20年还清，按照许多银行上调以后的首套房利率计算，利息增加了5万多元。这下她有些犹豫了，利息上涨得很高，房价下调的实惠几乎看不到了。

　　山东财经大学(筹)房地产业发展研究中心副主任孙大海认为，在国家调控政策影响下，今年楼市行情不好，刺激开发商推出各种优惠促销活动。这对于购房者来说本是好事，但是利率上调后，老百姓需要支付更多利息，降价的实惠就没有了。这样降低了购房者的积极性，楼市仍然很难见到起色。

　　济南某网总经理、房产资深评论人说，贷款利率上调，在调控楼市的同时，把一部分刚需客也打压下去。贷款买房的人中，有很多是经济能力较弱的年轻人，他们多数是为结婚做准备，所购的房子属于第一套房，贷款利率上调和贷款难增加了他们的经济压力，对这些刚需购房者来说并不是好事。

　　在央行累计12次的上调存款准备金率，以及扩大存款准备金基数后，目前冻结的资金超过2.6万亿，在三季度信贷收紧特别是商品房市场的收紧非常大。据央行数据显示，前三季度，新增贷款总量为5.68万亿元，以此计算，房地产贷款占整个新增贷款的比例为17.5%，比上半年低2.1个百分点。一季度房地产贷款新增5095亿元，二季度为2817亿元，三季度为2011亿元，呈逐季下滑走势。

　　赵鲁梁称，限贷政策如同温水煮青蛙，虽然看似不像限购那样严厉直接，其实对开发商和购房者影响都很大，从源头和终端限制了房产交易。限购仅仅是对购房者提出严格的购买条件，而限贷首先限制了开发商的贷款额度，他们用于拍地和工程减少的资金减少，资金链处于紧张状态，同时提高了购房者购买门槛，一二三套房的利率都有所上浮，把没有经济能力的购房者挡在门外。

　　在限贷和限购的双重作用下，济南10月份房价再次出现小幅下跌。调查数据显示：10月百城住宅均价连续第二个月环比下降，十大城市均价降至今年3月以来最低，其中济南10月住宅均价9293元/平米，环比9月下跌0.2%。

　　在目前资金趋紧的情况下，银行需要控制风险和保证收益，会出现针对不同情况放贷的现象，因此贷款买房时，要先了解银行放款的优先条件。赵鲁梁说，信贷资质较好的客户能够减少坏账风险，而房龄较短、面积较大的房源能保证银行收益。购买大户型房源的稳定高收入客户能够更快、更容易地拿到贷款；而低端房源在贷款时则遇到较大瓶颈。对此，购买小户型房源的刚需购房者可以充分利用公积金贷款买房。

　　在贷款方式上，有条件的买房人可以选择等额本金还款，虽然前期还款压力相对等额本息大一些，但是从长远来看，等额本金还是比较节省利息的。

　　另外，对于购房者而言，如果买房要依赖银行，那每次存款准备金率和利息的上调，都会牵动着他们的神经，特别是今年以来各个银行信贷不断收紧，银行迟迟未能放款，更让一些购房者焦急万分。对此，许多业内人士建议，目前政策频出，如果条件允许，购房者尽量选择“一步到位”。对于有条件的购房者而言，一次性付款相对办理按揭而言，单纯从购房成本来看，不仅省去了按揭购房所要支付的巨额利息，而且从楼盘优惠来看，一般来说，一次性付款的购房优惠要大于按揭购房。