房产行情下行 广州卖地需缓

    广州今年最大规模也是最重要的一场卖地盛宴以突然叫停大部分南站地块出让草草收场，政府原本希望快速开发南站重点功能区的造城梦想遭遇市场无情回应。除了楼市宏观调控造成的市场低迷因素外，南站自身在区域定位和开发“节奏”方面也存在诸多值得反思的问题。业内权威专家昨日接受南都记者采访时表示，城市多中心功能区建设需要更多耐心培育，而不应急于求成。原珠江新城总规划师袁奇峰认为，南站从开发到成熟可能需要20年甚至更长的时间。

    “前十年看珠江新城，后十年看广州南站商务区。”在今年9月份举行的广州房地产博览会的土地推介会上，广州市国土房管局的相关负责人对南站重点功能区的土地充满信心。按照政府部门的设想，南站核心商务区的所有土地争取在今明两年内全部推向市场，并在5年内基本建设成型。

    “珠江新城的土地出让工作，前前后后超过了15年，是典型的‘慢工出细活’模式，与之相比‘快’是广州南站地区的主要特点。”广州市国土房管局相关负责人曾表示，南站地块与以往的土地开发模式不同，是“整体规划、整体出让、整体建设”。

    这种整体卖地的思路体现在近 两个月广州频密推地的行动上。从9月19日推出9宗南站地块起，到国庆黄金周后上班第一天14宗南站地块集体亮相，广州市国土房管局在不到一个月的时间里，就推出29宗南站地块，几乎将南站核心区域内具备出让条件的所有地块悉数推出，总面积超过41万平方米，几乎相当于整个珠江新城花城广场的面积。即使这些地块全部底价出让，也可以为广州市政府带来至少157亿元的土地出让金收入，相当于去年全年广州土地出让金收入的60%。

    “广州南站快速造城其实是个理想，更像是个梦想。”中山大学地理科学与规划学院教授、原珠江新城总规划师袁奇峰昨日分析指出，现在整个珠三角城市特别像佛山、顺德等地，都在大量提供商务办公用地，商业地块供应几乎完全失控。“这种情况下只有位于城市中心地区的商务区才有机会胜出，要想在南站地区凌空造城，所有服务设施都要另起炉灶，要形成一个基本工作环境是一个艰辛的过程。”

    在袁奇峰看来，城市新区的建 设一定要有足够的产业做支撑，要摸清新区的产业定位和需求。目前南站整体规划面积达到36平方公里，如果结合南海等地的规划来看，南站片区将形成一个50—60平方公里的区域，这需要上百万人口的支撑。“如果没有支撑，这个决策就是失败的，冒进的。”袁奇峰毫不客气地指出。

    其实政府对南站的信心来源主要来自庞大的交通客流。南站目前日均客流可达10万人次，未来全部线路开通后日均客流可达30万人次，这个华南地区最大的交通枢纽可以为南站的开发带来充足的客流保障。但业内目前担心的是客流是否能转化为有效的需求。

    “这些人流是否会在南站消费，如何留住他们在南站消费？”高力国际董事陈厚桥在南站土地出让前参与政府的研讨会时曾指出，现在很多开发商和投资者都关心南站未来到底“做什么”，也就是南站的定位问题。他还认为南站未来的酒店配套等需求空间都有前期调研的必要，“珠江新城的五星级或超五星级酒店已经有四五个了，琶洲也有一些五星级酒店，南站未来需要多少，目前还不好说”。

    前日举行的南站首批土地出让结果与政府的预期相去甚远，广州市国土房管局甚至在临近出让前3小时突然撤回12宗南站地块的出让，避免地块惨遭流拍。

    广东省城乡规划设计研究院总工程师马向明认为，这次土地出让，市场已经对南站的开发做出了明确的回应。“市场是资源配置的主体，政府原本以为市场会对南站土地做出积极响应，但现在事实证明未必是这样。”

    马向明特别强调，南站的开发已经与当年珠江新城的开发不一样了。“当时政府明确老城区几年内不能卖地，引导市场资源向珠江新城集中配置，政府现在控制力不够，即使南站地块卖出去了，商务活动也未必能做起来。”马向明指出。

    今年初，广州部署了琶洲—员村、奥体新城、白云湖、白鹅潭、广州南站、空港经济区、新中轴线南段地区、白云新城西延区、临港商务区等九大重点功能区的土地储备开发建设计划，九大重点功能区一起在短期内拉开建设大幕，在广州城建史上还十分少见。

    据统计，这九大重点功能区规划面积达400平方公里，已经接近广州中心六区建设用地500多平方公里的总量，相当于再造一个广州城。随后，规划部门也接连出台九大重点功能区规划，一时间广州多个重点功能区亮点纷呈，白鹅潭刚刚传出要建广州第一高楼的设想，琶洲和南站紧随其后纷纷宣布将建300米以上超高层建筑。而此时珠江新城的广州在建第一高楼“东塔”才刚刚冒出地面。

    正是这样的多点布局让市场迷失了方向。“广州除了南站外，其他地方还有很多机会，开发商可以到其他功能区更能带来利润回报的区域投资，市场不一定会按照政府的设想往南站集聚。”马向明分析指出。

    去年底，白云新城地块在楼市行情好的时候，一举卖出了2万元/平方米的天价，比起火车南站，开发商似乎更乐于购买白云新城的土地。广州市常务副市长苏泽群此前就透露，白云新城万达广场的地块一年时间开发建设，一年时间收回投资。而广州市国土房管局已经在有意识地调整土地出让布局，比如近期并没有急于推出白云新城的土地。

    马向明认为，广州多中心的城市构架有其必然性，特大型城市不可能只有一个中心，否则会带来交通拥堵等诸多问题。但多中心之间必然会产生相互竞争，竞争结果会使各中心错位发展，比如国际跨国公司总部会选择进驻珠江新城，如果对于交通便利有需求的企业会选择火车南站商圈。他认为一个新的商务区很快搞好不一定是好事，不能把所有“营养”都给一个地方。

    南站重点功能区重要的发展依托就是华南地区最大的铁路交通枢纽布局此地，未来可以带来庞大的客流和人气。但随着近来出现的铁路建设资金紧张问题，贵广、南广等铁路沿线建设进度受到影响。据线路施工方和铁路系统内部人士预计，贵广、南广高铁投入运营的时间会比原计划有所推迟。

    2009年12月26日投入使用的广州南站，是途经广州的高铁以及省内多条城际轨道的交汇点，站点还规划有广佛两地多条地铁接通。依照规划，广州南站将接驳4条高铁、2条城际轨道以及5条地铁线路。

    4条高铁分别为武广高铁、广深港高铁、南广高铁和贵广高铁，其中武广高铁已开通近2年；广深港高铁广州南至深圳北段施工完成，开通在即；深圳至香港段计划于2015年开通；南广、贵广高铁正在施工中，开通时间原计划分别为2012年12月及2014年6月。全线开通后，南站出发的高铁网可连贯北京、武汉、深圳、香港，通达南宁、贵州等地。

    2条城际轨道中，广珠城际已于今年年初开通。除广珠外，连接佛山、广州的广佛环线计划于明年开工。该线路日后还将与已经动工的佛肇城际、莞惠城际连接，广州南站亦将成为连接珠三角轨道交通的枢纽车站。

    受目前整个铁路建设资金紧张影响，国内大部分高铁工程出现了缓建、停建状况，其中接入广州南站的南广、贵广高铁也不例外。

    高铁工地停工或建设进度放缓对南站高铁线路开通的影响有多大？是否会影响到新城的发展？西南交大交通运输学院副院长帅斌认为，虽然目前铁路建设受资金紧张部分工程停工或暂缓，但他认为在《国家中长期铁路规划》内且已经开工建设的线路还是有保障的。接入广州南站的南广、贵广、广深港高铁项目均属于铁道部“保在建”工程，即便建设速度放缓，也不会改变日后的开通运营。

    但据线路施工方和铁路系统内部人士预计，贵广、南广高铁投入运营的时间会比原计划有所推迟。广州火车南站站长周辉此前也表示，贵广、南广线路投入使用的时间还不能确定。

    广东省城乡规划设计研究院总工程师马向明指出，南站目前交通的潜能只完成了规划中的一部分，往西和往南的连接都没有实现，交通方面的优势和动能还没有完全发挥出来，客流和信息流都受到限制。他认为南站的开发时机需要考虑高铁建设的进度问题，“否则南站的商务功能无法运转起来，总不能让南站商圈的人都到火车东站坐车去香港”。

    业内人士普遍认为，南站地块首次出让遇冷并不意味着南站区域前景不好，而是要在开发策略方面进行调整。记者昨日采访的多位专家也为南站下一步的开发建言献策。

    广东省城乡规划设计研究院总工程师马向明认为，南站目前缺乏外围环境，需要各种配套支持。比如天河北商圈最早不是先建中信大厦，而是六运小区，借全运会的机会广州在天河北先布局居住功能、体育功能等设施，增强这个区域的便利性。否则即使南站商业建好后，上班族仍要回到老城居住，交通还是很麻烦。

    “不能一开始就卖高端的地块 ，应该把好的东西留在中后期。”马向明指出，中国目前城市化对于改善居住功能仍有迫切需求，南站开发策略上应先动外围，在核心商务区周围先把住宅地盘活，形成生活居住氛围。

     广州第一高楼国金中心的招商代理机构、世邦魏理士华南地区董事总经理刘蔚海昨日接受南都记者采访时指出，核心商务区不光是建几栋写字楼而已，关键看配套，医疗、教育都要配套起来。“市政配套要提前部署，开发才会比较理想。”

     以开发深圳万象城而著名的华润置地正准备进入广州市场，他们也高度关注广州南站即将出让的地块，但并没有在这次土地出让中真正出手。这家对商业物业选址要求非常苛刻的开发商，此前就指出目前南站的产业定位还不够清晰。“南站的产业逻辑，我们没有看明白，而商业地产是这个逻辑链条中的一个节点，目前谈得很宽泛。”

     在此前的研讨会上，香港开发企业南丰集团相关负责人就指出，广州目前的两大火车站中，流花火车站是以物流、商贸为主的专业市场模式，东站是商业区域，吸引周边公司进驻。“南站怎样找准定位十分关键”。

     广东商学院流通经济研所所长王先庆在微博上表示 ：“目前南站的规划、理念和视野过追赶所谓的时髦，缺少对未来城市发展规律与产业走向的真正把握，缺少对城市核心区服务业产业链构成的深入研究。”