专家解析哈尔滨楼市降价迷局

    前不久，记者参加了香坊区一家新楼盘开展的团购活动，由于前期宣传的效果比较理想，预约报名人员达到了200人左右，开发商特别准备了四辆大客，结果来了300多人，最后开发商临时又增派了两辆大客。车接车送、准备礼物、中午备餐，发放购房券……开发商忙得不亦乐乎，最后成交量寥寥可数，只有2套。而前期包括宣传费、组织费、车辆费、午餐费、礼物费等费用近20万。开发商叫苦不迭，他们认为，更多的人参加活动是来看热闹的，这样的活动组织起来毫无意义。

    “金九银十”没有出现，变成了如今的“铜九铁十”。在传统销售旺季里，哈尔滨房地产市场陷入到了一种低迷状态,不少开发商摆出了一副“血拼”的架势，纷纷以特价房等手段吸引购房者。然而记者从市场上了解到，购房者依然很稳得住，楼市在传统销售旺季以冷清收场。

    利民开发区一家楼盘的营销主管李经理向记者描述了他的感受。“我在哈尔滨卖了好多年房，现在感觉是楼市最冷的一次了，尽管做了很多宣传，但楼盘的来电来访量也未见明显增多，成交量更是少的可怜，真愁人!”

    李经理说，去年虽然情况也不是很好，起码房子还能卖出去一些，今年他经手的这个楼盘，周销量还不到去年的五分之一，而据他从同行那里了解到的情况，也大致如此。

    实际上市场的情况也和这位经理所说的情况一致。利民开发区很多家都推出了特价房，甚至出现了3100元左右的超低价价房。这种方法的效果如何呢？记者近期在利民开发区一些楼盘看到,售楼处里依然空空荡荡,鲜有市民在看房。

    哈尔滨润园地产项目经理林立表示，以哈尔滨道里区群力地区来说，目前该区域有新楼盘大约20多家，目前房屋的均价在8500—9000元/平方米左右，现在很多楼盘都在搞促销，但是多数楼盘都属于暗降，主要是采取赠送物品、免物业费、抽奖等小幅度让利。如果说个别的楼盘在降价，其降价的幅度能达到95折就已经是很不错的了，而且这些促销的楼盘都是一些朝向、格局、楼层不好的楼盘。

    打折、送礼包、赠送装修、“零首付”……哈市楼市刮起降价风，诸多楼盘都推出了打折促销方案。

    南岗区学府怡园推出了优惠政策，最低价7850元/平方米，全款92折，贷款96折。

    香坊哈慈进乡街幸福里楼盘最低价5800元/平方米起，现购房即可享受超低折扣优惠，全款购房享受八八折优惠，贷款购房享受九折优惠。

    怡园绿景最低价6600元/平方米起，推出了A栋全款94折，B栋全款95折，贷款均99折等优惠。

    明光翡翠湾推出了一次性付款可享受92折优惠，贷款可享受96折优惠。

    据不完全统计，大概有7成左右的新楼盘出现了不同程度的打折促销优惠。无论楼盘以何种方式促销降价，最终的目的是实现价格的让利，提高成交量。

    在降价让利大潮中，有些楼盘先发制人，在限购令之后就立刻行动起来；有些楼盘边走边望，等待最有利的时机出手；有些楼盘稳如泰山，依旧我行我素；当然也有人跟风就市，随时调整自己的战略步伐。大部分的楼盘还是处于观望状态，纠结于降与不降之中。

    说是降价,利民开发区的楼盘就算做了第一个吃螃蟹的人，他们中的一些楼盘采取最先降价促销的方式，先发制人。利民开发区的楼盘降价风潮最为汹涌，其中很多新奇特的促销方式，其中包括推出的“零首付”、““赠送宝马”、“赠送土地”、“买房送全部电器，赠送全部精装修”……哈东上城推出了LOFT的方式，买一层送一层。很多家楼盘都采取了此种模式作为促销的噱头。同样，涧桥西畔推出的“一口价楼盘”、金丰·优豪斯推出了限期特价房、西城汇推出了诚意金3万抵5万……一段时间以来，冰城各楼盘推出了千奇百怪的促销方式。一些开发商在无计可施的情况下，重新采取了发短信、发单子等传统招数，摆出了一副“赔钱赚吆喝”的架势，而各家楼盘实际的销售情况并不理想。

    二手房：降了，真降了

    “太郁闷了，真没想到哈尔滨现在的二手房行情这么差”，哈尔滨顺达房地产经纪有限公司总经理丁泽滨对记者说。

    丁泽滨表示，现在哈尔滨二手房价格跟新房降价玩“假摔”是完全不一样的，二手房是真降价了。二手房总房价低于50万元的降幅都在3—5万元，在50万元以上的二手房价格降幅都在6—7万元左右。

    以顺达房地产公司为例，5家店10月份总成交量才2套，而以往一家店的月平均成交量都在五六套左右，现在属于赔钱经营。

    丁泽滨介绍说，在开发区汉水路上的有好家中介、百强中介、鑫麒麟中介等多家二手房中介公司都已关门大吉。

    有关媒体曾经对上海、深圳、北京、广州四地的调查显示，住宅降价销售潮早已不是上海一处的现象，深圳自5月就揭开了降价大战的序幕，北京周边地区也“寒风”劲吹，广州则暂时稳定。

    中原地产调研结果显示，除一线城市外，部分二线城市新开楼盘成交价格当前也在下跌。杭州新开楼盘较周边楼盘的降价幅度在10%至20%，成都降价幅度大部分在5%—10%之内，南京新开楼盘均价降幅约10%，天津的新房均价降幅则在5%至15%。仲量联行跟踪的20个城市成交量显示，三季度传统的销售旺季的成交量反而小于二季度，于是进入9月份，更多的开发商开始降价。